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文丨地产三哥
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1、利家：铜锣湾扛把子
陈浩南是《古惑仔》中铜锣湾的揸Fit人。
从前光顾着看浩南、山鸡他们打打杀杀、爽快恩仇，从来没想过他们的钱从哪来？
后来想，铜锣湾那么多大排档、夜总会、商场、写字楼，人流如潮，这么多的途径、这么大的流量，浩南哥这种大V收保护费是不屑的，随意带点什么货，赚钱是小菜一碟。
所以，浩南哥能够带着山鸡等一票兄弟还有小结巴，浪里个浪。
其实，陈浩南仅仅铜锣湾浮在水面上的大V。
铜锣湾真实的“扛把子”是利家，是利希慎的利，不是李嘉诚的李。
你知道铜锣湾，你或许不知道这些店肆、酒店、银行许多都是利家的物业，都在给利家交租。
上市公司希慎兴业是香港铜锣湾最大的房地产企业，公司的出资物业面积450万平方呎，悉数坐落铜锣湾（其间包含69万平方呎的半山豪宅坐落铜锣湾邻近）。利氏宗族持有上市公司希慎兴业约41.5%的股权。
(希慎兴业出资物业铜锣湾分布图：来自公司2019年报)
仅希慎兴业一年奉献的租金收入大约是40亿元港币左右，而希慎兴业仅仅利家财富的冰山一角。
你知道邵逸夫，你不知道利氏才是TVB的创始人；
你知道港交所，你不知道利家第二代利汉钊曾当过港交所主席；
你知道上海港汇恒隆广场，你不知道利陆雁群女士是其股东....
太多了，不完全计算，利氏宗族还持有利园世界酒店、美都酒店、广州花园酒店、兴华半导体公司、上海商业银行、银联稳妥、享宝财务、享宝财务、邃古、国泰、恒生、中煤、汇丰、和黄、香港钢管以及铜锣湾其他数幢物业......
利氏，才是铜锣湾的开山祖师和扛把子。
100年前，1923-1924年，利希慎向以385万港币自苏格兰商人手中购得铜锣湾西部一带土地，开展成为后来的利园，即今日香港中环的利园山道、利舞台、波斯富街、恩平道一带。
买地之前，利家是依托在港英政府管理下的“公烟专卖”发家的，利希慎运营公烟的地址便是利图山道，即今日的铜锣湾。
所谓公烟，便是鸦片特许专卖。
自利希慎父亲开端，利家进入鸦片生意，彼时，鸦片归于港英政府特许运营，这也是政府税收和造富的首要来历。
香港最早版别的“四大宗族”都和鸦片脱不了关连：利希慎宗族先在香港、后在澳门澳门都是鸦片专营车牌的持有者，何东和罗文锦宗族是大班身世，但鸦片批发始终是他们最首要的业务；高可宁声称“澳门赌王”，一同也是澳门澳门重要烟商。
利希慎凭借着澳门的鸦片专营车牌，生意越做越大，原先一同打天下的兄弟们都有了自立山头的主意，他的老友廖金碧就暗里联合澳葡政府的鸦片专员，与利氏宗族抢生意，两边的官司打惊动了美国政府和葡萄牙政府，终究利希慎赢了官司，但这场官司开罪了其时澳门的黑白两道。
1928年，49岁的利希慎被暗算。
可谓实际版的《教父》大戏，比《古惑仔》的逼格不知要高多少倍，但底层逻辑是相同的，仅仅披上光鲜外衣的森林规律：
榜首，最好的生意，是做有车牌的独占生意。
第二，你要够狠、够尖锐。
利希慎娶有四妻，生育十五名子女，直到现在，只要是利家人，就每月有钱派，无须回来为宗族企业打工。
利氏宗族传承很有特色，放子女脱离家庭，待在社会磨炼各自打拼有成后，才能来为宗族效能，现在希慎兴业的主席利蕴莲女士便是如此阅历。
希慎兴业的市值虽不到 300亿港元，但其有价值700多亿港币的收租物业，利氏宗族已由“运营增值”阶段，进化到“财物增值”阶段，亦即香港人所说的由“锤石仔”进入到“钱揾钱”。
2、数据的拐点在一切香港地产商的2019年报和2020半年报中中，都有这样的表述：“2019年6月以来的社会工作”。
社会工作叠加新冠疫情对香港商业冲击巨大，尤其是商业地产密布的铜锣湾。
恒隆地产2020年中期成绩陈述中有这样一段话：
“铜锣湾商铺组合因游客及相关零售消费大幅削减，而遭到最大冲击。来自该组合的收入较去年同期下降13%至港币2.81亿元，租出率跌落七个百分点至 92%。”
一切的收租物业悉数坐落铜锣湾的希慎兴业更是首战之地：
希慎兴业的出资物业组合于2020年6月30日之估值为756亿港元，较2019年12月31日的791百万港元跌落4.4%。
出资物业的估值根据来自于租金收入和出租率，单位租金越高，出租率越高，评价价值越高。
希慎兴业出资物业评价减值的原因是大环境的影响，据特区政府计算处：
2019年，香港零售业销售额的暂时估量数值为4312亿港元，较上一年跌落11.1%。
2020年上半年，叠加新冠疫情影响，香港零售业总销售额暂时估量数字为1608亿港元，同比跌落33.3%。
这直接导致香港本乡商业地产持有者的财物缩水：
自2019年下半年以来，香港几个首要地产商的财物评价价值都呈现减值。
希慎兴业100%会集在铜锣湾；
长实集团90%的收租物业在香港；
恒基地产的出资物业财物区位份额：内地：香港约为1:5。
新鸿基地产的出资物业财物区位份额：内地：香港约为1:3。
从内地地产商的公允值评价价值来说，基本上年度增值在3-8%之间，在内地出资物业份额更高的，财物缩水的份额也就越少。比方嘉里建造的出资物业面积份额：内地：香港为2:1。
越是会集在香港的，评价减值的起伏就更大一点。
铜锣湾扛把子的希慎兴业，便是如此。
这种状况还在连续：
据香港特区政府入境业务处发布的计算数字，2020年10月1日至4日，内地赴港访客人数分别为93人、154人、186人、225人，合计658人，较2019年国庆长假日间入境香港的内地旅客累计约67万人次，1:1000。
与之相反的趋势：来自文明和旅游部的数据，本年国庆假日，全国共招待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比康复79.0%；完成国内旅游收入4665.6亿元，按可比口径同比康复69.9%。
另一个隐秘的头绪是《南华早报》8月11日的报导：4月份，新加坡外汇市场日均交易量增加至每天5495亿美元，一举超过了我国香港的5240亿美元/天，成为亚太地区最大的外汇市场。
对希慎兴业、铜锣湾乃至整个香港来说，这些是数据的拐点，仍是前史的车轮？
3、真实的扛把子不管财物评价增值仍是减值，这些物业、高楼都在那里，混凝土没有多一块也没少一块。
铜锣湾的商铺、写字楼换了一个又一个租户，但产权一向是利家的，租户都要给利家交租。
其实这些楼宇也并不是一向在那。
买铜锣湾的钱，是利希慎做1920年代之前做港英政府特许的公烟生意挣来的。
在1950年代港英政府发动移山填海工程之前，铜锣湾仍是平地少、山地多。
前史上看，从瓷器、铜、铁、盐、矿，到烟土、土地，但凡政府独占专营或许特许运营的生意一定会造就富豪，皇帝和政府也需求手套和大班。所以，我们争做手套和大班。
这一点是人的天性，东西方概莫能外。
西方的罗斯柴尔德宗族，创始人梅耶以署理王室理财之机出资放贷，取得榜首桶金后干起交易私运。梅耶将五个儿子派往五国，贩卖英国纺织品到欧洲大陆，1815年英法战役成功协助英国运送物资黄金，由此获政府信任。工作巅峰期独占政府财务，依托和政府的严密联系，罗斯柴尔德承包起出资公债、战后赔款、世界交易等业务，独占水银、黄金、铜等矿产资源开发运营权，投入铁路建造......
东西方不同的是，在我国古代，大都富不过三五代。
如果把西方的罗斯柴尔德宗族放到我国同期的乾隆王朝，必定活不到大结局，即使活到大结局，也是难逃“和珅跌倒、嘉庆吃跑”的命运。
即使再次走运逃脱，后边还有各种党争、辛亥革新，还有军阀割据，还有一系列的革新......
这便是东西方的差异，创富的进程相似，但守住财富的结局不同。
《古惑仔》里边的陈浩南、山鸡他们打打杀杀，凭着拳头抢地盘，这时分起效果的是森林规律。
可是总有双拳难敌四手、打不过他人的时分；总有年纪大了，打不了、砍不动的时分，这时分就怕被他人寻仇了。
即使你把对手悉数干掉，内部也会分化出新的对手，就像利希慎和他从前的兄弟因澳门鸦片特许车牌反目成仇相同。
陈浩南的死敌靓坤、乌鸦也会有这个忧虑，作为死对头，互相都有这个忧虑，那怎么办呢？
所以森林规律不能一笔勾销，不是什么工作都需求经过拳头和武力处理的，我们能够坐下来喝茶、商洽。
吴敬中和余则成说：“这未来和平了，就没有主义了，有什么呢？只有钱。”
到最终，都是生意。
经商就要有契约精力。
《古惑仔3之只手遮天》中竞拍“长红”，各位帮会成员都揭露喊价、价高者得、现场交钱，这便是原始的公平竞争、契约精力的体现。
利家发家的公烟，背面有港英政府的特许运营，当年香港澳门的鸦片车牌都是揭露竞价拍卖。
香港房地产背面是政府一切制下的土地批租准则，也是揭露竞价拍卖。
所以，真实的扛把子不是铜锣湾的利氏，也不是现在香港的“四大宗族”。
而是创富的森林规律和守富的契约精力。
4、向何处去？
创富是冒险，靠森林规律。森林规律是人道，自发的天性。
看护财富，需求契约精力。契约精力是反人道，是人与人之间的博弈成果。
森林规律和契约精力是伴随着而来的，用后者的线条标准前者的内容。
人们恪守契约，不是由于品德上有多崇高，而是由于一旦你不恪守契约，取得的利益远远不及你的违约本钱。
只讲森林规律而不讲契约精力，那成果便是你拳头硬、命运好的时分你胡作非为，你弱势或许命运欠好的时分就横尸街头：出来混迟早要还的。
有时分，规矩制定者的效果在于保护这种契约精力，不至于劣币驱赶良币、并摧残整个社会进步的原始动力：创富。
我国古代的问题在于普天之下难道王土，私产是扯淡，丹书铁券都不管用，况且一纸约书乃至是口头约好？
蒸汽机年代降临之前、马尔萨斯圈套没有处理之前的欧洲也是如此。
西方工业化在前，处理马尔萨斯圈套问题要早几百年，东方仅仅近几十年的工作。
在吃不饱的性命攸关的时分，你和我谈什么契约？
前史总是在森林规律与契约精力中循环往复。
问题就出在森林规律和契约精力尽管伴生、却总是此消彼长：
贫民要森林规矩。有钱人要契约精力。
“白猫黑猫论”和“让一部分人先富起来”便是森林规律。
共同富裕是约好，一百年不动摇也是约好。
香港富豪们应该感谢共同的香港形式：森林规律和契约精力的中西合璧。
最终
不要讲什么富豪、名媛或许上流人士，哪怕是东方的利家或许是西方的罗家，他们也是和任何普通人家相同：宗族史中有闪耀着才智和人道的光芒时间，也有丑恶和肮脏的不光彩片段。
他们仅仅森林规矩中的走运赢家，遇到了注重契约精力的年代背景。
三哥仍是认可两句话：
一句是叔本华说的：真实独立思考的人，在精力上是君主。
一句是苏轼说的：忠厚传家久，读书继世长。
参考文献：
1、郑宏泰、黄绍伦，胶葛与官司:利希慎的个案研讨，法令文明研讨，2016年第00期：P169-190
2、石 楠，略论港英政府的鸦片专卖方针 (1844-1941)，近代史研讨，1992，12：P20-P42
3、利德蕙，香港利氏宗族史