一个月前，全网最火的开发商应当属万科，高喊“活下去”的万科乃至把标语打到了会议大屏幕上。

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一个月前，恐怕全网最火的的楼盘也当属万科，厦门万科白鹭郡，500W降到300W的传言，刷爆朋友圈。

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一时刻真假难辨。

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求真，是【大胡子说房】一向的寻求。

所以，1个月后，大胡子说房团队站在了这个降价200W的别墅售楼部前，力求尽可能复原整个降价事情的真实情况和来龙去脉。

我先简略回忆一下此次事情的时刻线：

商场降温——厦门多出楼盘跌落——万科白鹭郡降价200W音讯传出——万科给老业主退款100万音讯传出——国庆开盘秒清音讯传出。

假如用一句话来描述此次的万科白鹭郡，我只能感叹到：万科在楼市“混乱不安”之际，打出一手营销好牌！

为什么这么说？咱们放在后边谈。咱们先看看项目详细是个什么情况。

在抵达项目之前，咱们现已在厦门岛表里及周边的漳州港调查了三四天。

整体而言，便是冷冷清清。无论是刚需盘仍是改进盘，售楼部内的客户根本都是零零散散。不少项目置业参谋也很诚笃，也乐意供认商场欠好，客户少。

而原以为“远郊+别墅”应该愈加冷清的白鹭郡，不只没有门可罗雀，反而在挂号过来访信息后排队发了一张商标单，颇有一种在海底捞吃饭排队叫号的感觉。

而事实上，这张单子不只仅是身份证明，也确确实实让咱们等待了近20分钟，置业参谋才缓不济急。

随后跟从置业参谋进入案场，沙盘区和洽谈区的人头攒动也证明结案场到底有多火爆。

整个售楼部的人气给人的感觉，彻底和厦门的其他售楼部方枘圆凿，更是和当下楼市下行冷下来的基调不符，更是无法和万科高喊的“活下去”联系到一同。

在一路看完沙盘、区位、景象抵达样板间后，置业参谋告知咱们：“今日其实人现已很少了，之前那段时刻人更多。你们自己看吧，我太累了，歇息一下，看好叫我，我就在楼下。”

颇有一种，这么多客户咱们不愁卖，你们爱买不买的感觉。

在斥责置业参谋松懈之前，咱们先了解一下产品和价格：

万科白鹭郡的主力户型为100平左右联排别墅，比方上图中的92平南入户户型。修建面积92平，负二楼为车库，负一楼为厨房餐厅，一楼客餐厅，二楼卧室书房，三楼卧室套房加天台。算上偷面积加天台、宅院、地下室，实践使用面积超越200平，得房率超高。

三楼天台

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仿铜对开入户门

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有天有地有宅院，万科品牌加持的纯别墅，为何还会滞销降价？

这，就要从项目的外围说起了：

第一个问题：远。万科这个楼盘方位虽然在翔安，其实在于翔安正北和同安的交代新圩镇，间隔岛内直线间隔就达到了30公里，实践开车间隔到SM广场，开快了40多分钟，正常都要一个小时以上，更不用说地道拥堵的高峰期。

第二个问题：周边环境差。楼盘周围除对面有一个不可思议的小区中澳郊外，满地村落以及工业区。

项目盘绕的工业区还不止一处，除了大名鼎鼎的银鹭外，还有一二十家小型工厂汇聚在楼盘对过的工业园区。东南三公里还有个废物填埋场，西北一公里污水处理厂，无山无水无景区的外部配套，让万科白鹭郡根本没有环境能够作为卖点。

项目近邻万科大力宣扬的的半山公园：实践宽度仅为80米左右。

相关于如此鳞次栉比的联排别墅群，高到夸大的修建密度，60亩的半山公园怕是有些相形见绌。

换句话说，项目一侧是大车络绎的乡道，另一侧一百多米便是银鹭。

外部环境到底是什么样呢？我想没有比图片愈加直观：

售楼部对面的近况

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项目门前的县道

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这样一个藏在远郊村落工业区中的大体量别墅群，商场向好时价格一路攀高，零零星星卖不出去，在商场走跌时自动跳楼价兜售天然也是入情入理。

真的降价了么？

依照置业参谋的说法，从500万降直降200万，300万一套。万科是血亏，此刻买是千载一时的好机会，所以，售楼部才会被挤爆。整个售楼部也没剩余几套房源。

但实践算下来，其实300万并不是终究的价格，终究的价格需挑选36万的车位和50万的装饰款。单套实践成交价挨近400万。

通过多方探问，其实本来的毛坯价格大约也跟现在挨近，但装饰款需求加150万，电梯还另需求额外加十几万元，再加上车位成交价500万左右。

差价在100万左右。

依照正常的逻辑，150万装饰降到50万装饰，装饰估量要大幅降标。但当咱们看到样板间里，几年前几千块一平的万科城里，标配的洗脸池后。我想，怕是50万的装饰也没什么可降了。

一套少了100万，这么大扣头的万科，真亏了么？

其实，万科在16年就拿到这个项目对应了两块土地，别离以楼面价22169.49元/㎡、22336.84元/㎡竞得。

之前一套成交价在500万左右，折合每平五万左右。现在的价格折合后每瓶也要3.5W近4W。关于这样的楼面价，以及几乎没有的公共区域。万科怕是怎样卖都赔不了。

咱们最终整理一下此次营销事情的要害点：

行情好就加大额装饰，行情欠好就加小额装饰，卖不动就拿毛坯价高喊我降价了。同户型不同方位，用均一价包装出售，给人以“楼王也在促销”的心里暗示。

项目上了头条之后火了，万科就加推一个组团，会集开盘，制作抢购的局面。

前不久有句话特别火，叫：全国最笨杨国强。

我特别想补一句：全国最会演数万科。

在厦门房价泡沫行将幻灭，竞品远郊盘凄凄惨惨一片哀嚎中，万科红红火火把乡村和工业区围住的四万远郊盘敏捷换成现金，友商同行真的仰慕不来。

在脱离厦门的一周后，置业参谋打来电话，问：哥，考虑的怎样样了？92㎡的没剩2套了，再不来就没有了。

挂完电话，我又换了一个号打过去，对方说：哥，前边卖的太火了，咱们又加推一批房源，好的楼位，这会儿还有，你来现场选吧。

万科在厦门，打的真是一手营销好牌！

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