在地工业“过冬”之际，以广东惠州为大本营的房企方直集团再战IPO.11月8日晚，方直集团向港交所提交招股书。
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招股书显现，2018年、2019年、2020年和2021年到5月31日，方直集团的本钱负债比率(按告贷净额除以权益总额核算)分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。
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《证券日报》记者了解到，这是该公司继本年4月份赴港IPO折戟后再次递送请求表，急于寻求融资“输血”的火急心境可见一斑。
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“2020年，祥生控股等7家内地房企成功赴港IPO。但本年以来到现在为止，仅三巽集团一家内地房企成功登陆港交所。”一位业界人士向《证券日报》记者表明，受中资房企债款违约的负面音讯影响，世界评级组织会集下调了内房股的信誉评级，叠加楼市出售不畅，部分房企现金回流受挫……在这样的布景下，中斗室企赴港上市的路并不好走。
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半年后再次递表
IPO之路并不好走
公司官材料显现，成立于1998年的方直集团，是一家集地产开展、出资运营、物业管理、实业出资等四大事务板块于一体的企业集团，除要点开发建造才智社区外，还触及文明旅行、农业工业、氢动力、新式科技等多个工业。公司于2006年进军惠州房地工事务。自2015年起，公司建立深耕粤港澳战略，将出资触角从惠州延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。
公司此次发布的招股书显现，到2021年8月31日，方直集团具有由45个项目组成的规划化项目组合，土地储备总建筑面积约480万平方米，掩盖广东省12个城市。公司首要经过公开招标、拍卖或挂牌出售，以及经过收买其他公司股权或物业权益等方法获取土地。
亿翰智库发布的数据显现，2018年、2019年及2020年，方直集团的出售额(全口径)分别为265亿元、266亿元及322亿元(位列第90位)；2021年前10个月，方直集团的出售额(全口径)为227.2亿元，位列95位。
本年以来，惠州房地产商场再次遇冷，关于开发商降价出货、割肉回款的“内卷”音讯不绝于耳。“惠州楼盘开发量大，流动性较差，房企资金链遍及偏紧。”汇生世界本钱总裁黄立冲对《证券日报》记者泄漏。
在销量停滞不前的困局下，方直集团企图凭借上市完成包围。本年3月份，曾在万科、阳光城、泰禾集团及禹洲地产先后任职的许珂，参加方直集团担任总裁一职。4月22日，公司提交赴港IPO招股书，发动赴港上市程序。但在11月8日公司再次递表的当日，有商场音讯称，许珂现已离任。对此，《证券日报》记者致电方直集团予以核实，但未有人接听。
关于方直集团的二次IPO递表，黄立冲剖析称，在现在房地产职业基本面下行的布景下，想顺畅出售新股并不简单。
“在内地房地产商场调控不断晋级的布景下，港交所对房企请求IPO的审阅力度也有所加大。”同策研究院资深剖析师肖云祥对《证券日报》记者表明。
“一方面，方直集团作为一家中小规划的房企，抵挡职业危险的才能相对偏弱；另一方面，职业全体遇冷，交易所对企业上市的财政要求有所提高。”诸葛找房数据研究中心剖析师梁楠向《证券日报》记者表明，近两年成功上市的房企寥寥无几，且多为屡次递表请求才完成上市。方直集团的财政状况欠佳，出售体现也不亮眼，赴港上市的难度相对较大。
负债过高
信任融资占比近半
招股书发表的信息显现，方直集团的运营优势在于以多元事务形式开展，但也存在信任债规划占比高、融本钱钱高、负债率过高等方面的短板。2018年、2019年、2020年，方直集团的本钱负债比率(按告贷净额除以权益总额核算)分别为668.3%、738.6%、231.4%。
对此，方直集团表明，因为物业开发项目的融资需求添加以支撑事务添加，导致银行及其他告贷添加。一起，公司运营活动所得现金净额也在下滑，由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。
在肖云祥看来，在当时市况下，出资者衡量房企估值的重要考量中心是实践负债状况和现金流状况。因为近期暴雷的房企大多具有高杠杆、低流动性的特征，因而，负债水平较高且现金流不充盈的公司，其估值会遭到较大的负面影响。
此外，方直集团在兑付才能上也存在较大压力。招股书显现，方直集团未归还银行及其他告贷总额已由2018年的62.53亿元升至2021年5月底的128.37亿元，原因是“事务扩张，加强了土地收买力度”。其间，一年内或按要求到期的告贷已由2018年的13.8亿元升至2021年5月底的50.7亿元。尽管公司的现金及现金等价物从2018年的6.9亿元增至2021年9月30日的19.7亿元，但与一年内到期的债款额比较，仍存在较大的资金缺口，短期偿债压力较大。
“企业是否稳健运营，长短债结构是重要衡量目标之一。短债占比过高，短期偿债压力就大。”肖云祥称，此外，公司的加权融本钱钱在业界也是较高的，会紧缩赢利空间。
到2021年9月30日，方直集团未归还信任融资及其他融资组织占同日告贷总额(包含銀行及其他告贷)的46.8%。2018年、2019年、2020年，方直集团告贷总额的加权均匀实践利率分别为11.2%、11.5%、11.1%，同期完成的赢利分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元。
“方直集团对信任融资的依赖性较高，导致融本钱钱处于高位。”梁楠以为，公司当时负债规划较高、成绩添加不及预期，经过上市筹资，可缓解当时高债款、高融本钱钱形成的运营困局，品牌影响力等方面也会有所提高。但现在房地产职业分解显着，中斗室企在规划上不占优势，即使成功上市后，在盈余和规划等方面的提高上也将面对必定应战。