中国经营

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“卖地肯定比生产家具好赚啊，错过了搞房地产开发的时机，以后就没有机会了。”近日，《中国经营报》记者前往皇朝家私控股有限公司(01198.HK，以下简称“皇朝家”)位于增城石滩镇工厂，了解皇朝家私与科学城合作重新开发土地一事进展时，一位工人如此说道。

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6月6日，皇朝家私公布了与科学城(广州)投资集团有限公司旗下公司订立的《买卖协议》。交易完成后，科学城旗下公司“科学城(香港)投资有限公司”成为皇朝家私最大股东。根据公告，科学城将对皇朝家私位于增城石滩镇、天津市、南昌市三地的土地资源进行重建、改造。

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皇朝家私于近期公布的2019年半年报显示，营收与净利润均出现负增长，这是其自2016年扭亏为盈后业绩再次出现下滑。在家居行业增长放缓与自身转型的过程中，皇朝家私希望借此举扩展业务范围，为土地资源带来良好发展。

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然而，记者查询发现，皇朝家私上述三幅土地均为工业用地，接下来具体的改造方案是什么、是否会布局房地产，皇朝家私均未对外透露。记者就此致函皇朝家私相关人员，截至发稿未获回复。

另觅新东家

“原来声势很大，5、6月时厂里通知说要在7月底把家具全部搬走，后来听说具体的合作没有谈好，又通知我们先不搬了。”8月6日，增城石滩镇横岭村皇朝家私厂房里的一位员工如是告诉本报记者。

该员工所指的家具搬迁一事，肇因在于皇朝家私与科学城在今年5月24日达成的《买卖协议》。

2019年6月6日，皇朝家私对外发布一份《买卖协议》公告，宣布于5月24日，卖方GreatDiamondDevelopmentsLimited、买方科学城(香港)投资有限公司[以下简称“科学城(香港)”]与担保人订立《买卖协议》。据此，科学城(香港)向卖方以每股1.18港元购入2.18亿股，占已发行股份10.09%，总代价为2.57亿港元。

据了解，买方为科学城直接全资附属公司，交易完成前，卖方为皇朝家私第二大股东。据数据，截至2018年12月31日，卖方持有皇朝家私12.89%股份。

同日，科学城(香港)以每股1.02港元，认购皇朝家私4.43亿股新股，新股占已扩大后股本16.67%，总代价为4.41亿港元。交易完成后，科学城(香港)持有皇朝家私25.07%股份，成皇朝家私第一大股东，原最大股东、董事会主席兼执行董事谢锦鹏退居第二位，持股13.43%。

科学城入主皇朝家私的动机可以追溯到2018年11月16日。彼时，皇朝家私与科学城订立战略合作谅解备忘录，双方就科学城拟通过配售股份收购皇朝家私的股权及其他潜在业务合作领域(科学城重建及改造本公司的土地资源)达成协定。

备忘录指出，土地资源为皇朝家私分别位于增城石滩镇、天津市及江西南昌的土地资源，皇朝家私指出这几宗土地“具有重建、改造或其他能力”。

为了此次交易，皇朝家私与科学城约定了排他期。然而，直至第一个排他期结束，双方仍未达成最终协议，皇朝家私于今年4月1日又将排他期延长至4月30日。但是排他期延长期结束后，合作仍未有实际进展。

就在外界猜测合作是否无疾而终之际，皇朝家私于6月6日公布了上述买卖公告。

然而，当记者8月6日前往增城石滩镇横岭村走访皇朝家私位于此处的工厂时，发现厂房内仍有工人上班，并且有货车进出厂区装卸货物，只是人数稀少，直到中午下班时分，从厂里走出的工人亦是三三两两。

上述工人向记者透露确有指示称要搬迁，至于后来计划为何中止，工人则表示“领导的决定我们也不清楚”。

营收净利双下滑

皇朝家私于5月24日向科学城出售新股后的所得，部分将用于还债。包括：向西川物业信贷有限公司偿还约2000万港元、向中国银行(香港)偿还约5000万港元、向中国工商银行偿还约3000万港元，剩余将用于“建造新厂房及新仓库”，费用约3亿港元，结余用作营运资金。

实际上，皇朝家私此前曾因连年亏损、负债高企，不得不通过出卖旗下两家公司的方式偿还债务。《中国经营报》曾报道，皇朝家私为了缓解亏损局面，进行“瘦身行动”，关停部分工厂、出售非核心资产、削减开支，从2016年开始扭亏为盈。

也正是在这个背景下，皇朝家私开始计划与科学城合作，进一步扩展集团的业务运营。

然而，合作协议还未达成，2018年皇朝家私营收同比下降1.7%，再次显现增长放缓苗头。直到近日公布了2019年上半年业绩报告，营收与净利润均出现负增长。

根据上半年业绩报告，皇朝家私实现营收3.89亿港元，同比下滑8.8%，实现净利润1266万港元，同比下滑9.1%。与此同时，上半年皇朝家私存货增加8.3%至3.19亿港元。

巧合的是，记者走访石滩镇皇朝家私工厂时发现，厂区内外正大打促销广告，显眼位置可见“皇朝家私工厂折扣店，突击清仓1000万”。记者随后前往位于增城仙村镇朱仙路的皇朝家私折扣店，这里也是皇朝家私总部所在地，发现除了折扣店清仓外，总部同时正在筹备“818厂购促销活动”。

一位导购人员告诉记者，“每年都有厂购促销活动的，不过今年的力度更大，一方面是今年的竞争更加激烈，想吸引更多人过来，另一方面是为了石滩那边的库存尽快清完。”

该导购人员介绍，“今年以来已经多次降价，现在定制家具实木颗粒板10平方米报价9999元，5月份的时候还是13800元，预计18日促销活动开始，每平方米的价格会比现在便宜差不多100元。”据其透露，届时成品家具还可以享受市面价格的6折优惠。

中国家居建材装饰协会秘书长胡中信指出，“皇朝家私转向房地产渠道，优势在于它历来定位于中高端，发展时间较长，产品质量值得信任，具有一定的品牌优势。但这不是一个很完善的布局。固然楼盘拥有集中性的消费群体，但是受到相关政策的影响比较直接。如果直接面对消费者，受政策的影响相对会小。接下来，皇朝家私还需考虑渠道布局的平衡与多元化发展。”

转战房地产？

在家具行业增长放缓与自身转型发展的双重背景下，皇朝家私与科学城展开合作，并且认为“科学城在城市重建方面的专业知识和经验，将为本集团的土地资源带来良好的发展前景”。

然而，不管是此前签订的合作备忘录，还是近期发布的《买卖协议》，皇朝家私未对外说明旗下位于广州、天津、南昌三地的土地资源，将具体从哪些方向进行重建、改造，也未说明工程实施的时间。

不过，皇朝家私朱仙路总部的导购人员向记者透露，“石滩镇的厂房已经计划迁移至附近的三江社区，因此现在正加紧清货。”

据了解，此次入主皇朝家私的科学城(香港)是“科学城(广州)投资集团有限公司”全资附属公司，今年4月8日在香港注册成立。而科学城是广州经济技术开发区管理委员会的全资附属公司，科学城主要从事建筑、房地产开发、物业管理等业务。

关于土地的改造方面，石滩镇厂区的员工则透露将进行房地产开发，“卖地肯定比生产家具好赚啊，错过搞房地产开发的时机，以后就没有机会了。”

记者曾就土地如何利用等问题向皇朝家私相关人员进行采访，对方未作出回复。

事实上，记者在现场走访时发现，皇朝家私工厂周边已有多栋楼盘在售，包括敏捷·绿湖国际城、嘉御豪庭、观园壹号等。

根据安居客统计的数据，敏捷·绿湖国际城目前每平方米13960元，嘉御豪庭每平方米14595元，观园壹号每平方米12505元。

中国家居/设计互联战略专家、深圳油松设计文创园CEO王建国认为，“因为各种原因，物业开发方科学城变成家具品牌的第一股东，如香港皇朝家私要转型做物业运营和房地产开发，跨度就很大了。毕竟国内中小型开发商可是多如牛毛，竞争激烈程度不亚于家具领域，且受当下房市政策影响，这时候进入并不是好的时间节点。”

记者于近日就科学城入主是否会改变发展方向等问题致函皇朝家私，相关人员表示领导出差，无法按时进行回答。

事实上，记者根据皇朝家私于2015年9月30日发布的一份公告中所收录的《物业估值报告》，发现位于增城石滩镇、天津市、南昌市三地的土地，用途均为工业用地。三宗土地面积分别为18.76万平方米、26.55万平方米、20万平方米，使用年限分别至2058年4月23日、2062年2月28日、2062年6月25日期满。

中伦文德律师事务所张显峰律师告诉记者，“根据相关法律法规，工业用地进行房地产成套住宅开发，属于改变土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。”

“如果是在工业用途内进行重建，要控制‘工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%’。”张显峰指出。