撰文 | AI财经社 廖凯
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修改 | 董雨晴
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“斥资180亿元拿地”，“企图收买恒大物业”，这些新标签让一家出售规划曾在百亿徜徉十多年的老牌房企重回群众视界。那便是1992年就进军地产职业，曾被称为华南五虎之一的合生创展。
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11月2日晚间，合生创展发布了前十月的总合约出售金额，录得人民币363.36亿元，较上一年同比上升约42.6%，现已超越2020年全年的358.34亿总合约出售额。
AI财经收拾发现，合生创展这两年完成了此前15年都没有的打破，从100亿走到了200亿、300亿的规划。有媒体报道，合生创展创始人朱孟依曾暗自立下方针，要坚持每年30%-50%的添加率，一改以往沉沦徜徉的成绩体现。
尔后，合生创展在2018年开端锋芒毕露，2019年完成了打破。2018年，合生创展总合约出售额到达149.75亿元，同比添加62.27%，2019年初次打破200亿出售额，同比添加42%，上一年完成358.34亿元的总合约出售金额，同比添加53.7%。
单从出售规划来看，这样一家上一年才打破300亿出售规划的房企，本年乃至还企图演出一次蛇吞象的豪举——收买恒大物业。尽管现在买卖存在不合，一个想买，一个不想卖，可是依据此前两家公司签定的协议，合生创展曾目的以价值200.4亿港元（约164.47亿元）收买恒大物业50.1%的股份。
让外界感到猎奇的是，这样一家“小”房企，为何有如此大的食欲？
关于合生创展，业界并不生疏，其身披隐形“地产航母”的名分多年。1992年，合生创展在香港建立，六年后就完成了港交所上市，并在2000年敞开了全国化扩张之路。这一连串动作下来，合生创展也逐步走上全国房企的顶端。
2004年，合生创展迎来了开展史上最为光辉的一刻，成为国内首家出售额打破100亿的房企。其时与它并称“华南五虎”的恒大、碧桂园、雅居乐和富力，出售额别离仅有14.4亿元、32.4亿元、45亿元和64亿元。时任万科掌门人的王石，看着自己公司90亿的出售额，便信口开河合生创展为“地产界的航母”一言。
不过从前的“地产界的航母”，在“北伐”的过程中遭受失利，曾在2003年耗资200-300亿元投入的京津新城沦为“空城”，很多的投入并没有换来满足报答，拖累了其在其它城市的开展。据了解，合生创展创始人朱孟依其时还卷入了黄光裕一案，被银行抽贷。种种要素叠加在一起，促进了他开端仿效港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的运营风格，但这个形式也让合生创展进入了沉沦，在规划上益发掉队。
数据显现，到本年上半年，合生创展的土地储藏为3048万平方米，而且这些土地储藏多会集在北京、上海、广州、天津、宁波等优质城市，有着增值的幻想空间。
不过，改动运营策略的合生创展，债款规划安稳，“三道红线”坚持在绿档规划，成功避免了“高周转”带来“高负债”的爆雷危险。当然，这并不足以支撑合生创展逆势高速添加，乃至具有企图收买恒大物业的底气。从合生创展的收入构成来看，地产、商业、物业管理、出资，方方面面一起构成了其豪气的支撑点。
尤其是股权出资范畴，自从朱孟依之女朱桔榕在2020年1月正式接班之后，其展示了对出资的极大热心。据了解，朱桔榕就任没多久，合生创展连续出资了安全稳妥、安全健康医疗、汇丰控股、中国移动、小米集团等企业，收益颇丰。据了解，合生创展股权出资包含一级商场私家股权出资及二级商场股票出资，出资方向主要是高科技、医疗健康、新消费、物流及供应链等范畴。简略来说，便是专挑抢手板块出资。
据了解，合生创展背面还有巨大的商业出资帝国“珠江合生系”。具有珠光集团、珠江出资、新南边集团等公司，工业也现已掩盖到医药、电力开发、动力挖掘和稳妥等方面。
数据显现，2020年合生创展录得了约194.4亿港元的净赢利，其中有73.95亿港元是股权出资事务奉献的。朱桔榕曾表明，期望未来在本钱、收益和赢利结构上，住所地产、商业地产、股权类出资可以各占三分之一。她还泄漏，整个非地产出资板块，现在约为200多亿元。依照上一年合生创展净资产30%左右来算，本年的非地产出资储藏将到达300亿元。
不过，近一两年来，在住所地产上，也可以明晰感知到合生创展正在敞开扩张脚步。其先是在上一年以180亿元拿下北京分钟寺地块，本年仅用了10个月就达成了上一年全年的出售额。股权出资方面，本年又企图花164亿元收买恒大物业，企图扩展其地产出资地图。
合生创展不显山不露水的十多年，在业界人士看来，或许其再也摸不到地产职业的铁王座，但它确是一家超挣钱的、安全的、小而美的企业。
不过，与合生创展扩张之路相伴的，是其逐年走高的负债状况。财报显现，其债款规划现已从2018年的581.41亿元，增至本年上半年的1837.36亿元，两年半添加近三倍。
本年上半年，合生创展债款推高尤为显着，债款规划较上一年年末1091.73亿元添加了745.63亿元。这背面包含了合生创展本年1月一举拿下的总出资347亿元的广州天价旧改项目，以及以47亿元拿下的北京分钟寺土地项目，合计耗资394亿元。
当然，合生创展不仅仅只要债款规划的添加，尽管现在“三道红线”未踩，不过其隐藏的危险需求引人注重。数据显现，合生创展的少量股东权益现已从2019年的21.81亿元，增至本年上半年148.05亿元。少量股东权益的添加，在业界人士看来是存在“明股实债”的危险，也会构成未来的债款压力。
此前在传出合生创展收买恒大物业两天后，世界评级组织穆迪就将合生创展的评级展望从“安稳”调整为“负面”，表明对其高出资、快扩张带来资金紧张的忧虑。
现在这艘“老航母”，开端抛弃小而美的精美道路，从头敞开扩张之路，未来可以走出什么新航线，仍旧是一个未知数。
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