一向以来，北方楼市与南边楼市都存在巨大的差异，无论是产品仍是商场，都是天壤之别的两种风格。举一个最简略的比如，在南边的楼盘中，常见的露天泳池，要是复制到北方，那便是对本钱的“违法”行为。
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原因是，露天泳池的本钱造价不菲，后期的保护本钱也较高。而北方真实能在露天下水的时节不超越三个月，剩余的绝大多数时间内都是铺排。尤其是冬春季还下雪，更是增加了保护本钱。
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▲露天泳池关于北方的楼盘来说纯粹是铺排，可是却抬高了建造本钱。
所以，在北方的楼盘里，靠谱的开发商一般都会挑选建筑地下泳池和地下会所。这才是体现房企以“客户和商场”为导向的产品规划。
▲关于北方的业主们来说，地下泳池才是真实具有使用价值的小区配套。
最近，万科集团发文，给现任集团副总裁，首席运营官刘肖开出了天价罚单，用通报批评+连降两级+罚款1000万，可谓“小惩大诫，以儆效尤”的处分。
和刘肖一同被连带处分的，还有时任北京公司出资担任人、时任北京公司事业部担任人、时任冀北公司总经理等人。从现在网上相关媒体发表出来的信息来看，此次万科开出的罚单，把整个万科北方区域的出资线条相关责任人，都罚了一轮。
依据以上状况，能够推断出，此次万科重罚北方区域的原因，应该与之前北方区域的前期出资拿地有关。
祸起唐山翡翠蓝山
2018年6月8日，唐山万科拿下了唐山高新区马家屯城中村改造项目，即后来的唐山万科·翡翠蓝山项目。整个地块面积约8万㎡，由住宅和商业两块地组成，全体计容面积约20万㎡，总地价约5.87亿元。
▲地块全体品相优质，交通快捷，综合楼面价不超越3000元/㎡。
一般来说，凡是涉及到城中村改造的项目，因为拆迁安顿工作的特殊性，往往很难做到揭露竞拍。外部企业出于危险操控的考虑，也不会容易插足，争夺别家手中的城中村改造地块。
惯例的城中村改造项目，都是在政府的主导下，依法指定给能搞定城中村拆迁安顿工作的房企。而城中村改造项目的难点，就在于拆迁安顿这一块，耗时耗力。能接下城中村改造项目的房企，都是当地的“地头蛇”，具有满足的资源和能量。不然遇到钉子户，拆个十年八年都拆不下来。
所以，大部分的城改项目，都是前期本地企业先行介入，待进入挂牌阶段，再引进一家闻名房企进入。两边要么协作开发，要么本土房企溢价退出。
而在北方，尤其是在河北，这样的状况十分遍及。乃至能够说，不选用这种方法，外地房企底子就不或许在市区内拿到优质的土地。而唐山万科，相同选用了这种方法。
唐山翡翠蓝山的项目公司叫唐山万富合益，唐山万科控股的唐山志投公司占项目公司51%股份，另一股东唐山金牛公司占股49%，唐山万富合益公司是一家典型的五层架构的项目公司。
▲之所以这么规划，既能够防备和阻隔危险，又能灵敏地前融配资。
所谓的五层架构，便是股权需求穿透五层才能到万科集团。这么操作最主要的原因便是，十分便利进行前融配资和引进股权协作。这就引出了第三方的金融公司赤色无妨财物办理有限公司。
因利息胶葛致股东反目
依据现在发表的法院判决书显现，整个案子的缘由很简略。便是万科占股51%，唐山金牛占股49%，整个翡翠蓝山项目的土地款+开发建造的资金约12亿，由唐山万科担任处理，包含唐山金牛49%股份所应当承当的出资部分。
这笔钱算作股东告贷，唐山万科依照11.27%的年化利息向唐山金牛收取。而唐山万科又找了第三方资金方赤色无妨公司进行配资，唐山万科出资1亿，赤色无妨公司配资约11亿。
而赤色无妨的这11亿，并不是白给的，作为风控手法之一，赤色无妨需求万科完全操控项目公司唐山万富合益，即把占唐山万富合益49%股权的股东，唐山今牛的公章、证照、网银悉数操控在手里。
做过土地投拓或许前期融资的朋友们应该很清楚，年化11.27%的利息，在前融本钱里，算是很低的了。这仍是因为万科是大股东原因，资金刚才乐意给这个价格。依照现在的前融本钱，惯例都在15%~18%以上。并且相对应的增信方法和风控保证只会更严苛。
如果是唐山今牛这样的小公司自己去做前融，资金方底子看都不会看一眼，直接回绝。所以，对唐山今牛来说，自己没得挑选，只能接受。
现在，唐山今牛、唐山万科、赤色无妨三方，为了这11亿的告贷胶葛，对簿公堂，完全撕破脸。终究，法院判唐山万科败诉，唐山今牛拿回证照、公章、网银。
▲就这11亿的告贷资金，唐山万科与唐山今牛的胶葛不断。
正是这个胶葛，成为了万科集团重罚北方区域出资线条的导火线。
北方楼市的无法
无论是唐山万科，仍是唐山今牛，这起胶葛的原因，无非是没方法接受昂扬的本钱化利息本钱。从唐山今牛的视点来看，很有或许，唐山翡翠蓝山项目自己49%的股权收益，都没方法覆盖掉11.27%的年化利息。所以，打官司，抢回自己的公章证照是天经地义。
可是，这起胶葛的底子原因仍是，北方的楼市真不行了。开发一个楼盘，底子就没有多少赢利。连11.27%的资金本钱都能起胶葛，那些用了15%以上资金本钱的项目，想都不敢往下想。
现现在，各家房企的北方区域总的方位，八成都是火坑，来了便是填坑的。
关于万科来说，本来的集团架构只要四大区域，即南边区域（大本营深圳）、北方区域（大本营北京）、上海区域、中西部区域（大本营成都）。
2020年8月拆分为五大区域，新增了西北区域（大本营西安）。2021年6月，万科又把北方区域和中西部区域拆分，建立东北区域（大本营沈阳）、华中区域（大本营武汉）。
能够看出，被肢解拆分的区域都是万科内部成绩相对比较拉垮的区域，为了缩短办理半径，进行准确办理而进行拆分独立。其间，北方区域把东北和内蒙古拆分出来建立东北区域。
2020年，万科北方区域出售金额约1500亿，创下近6年来的新高。可是在万科内部的出售金额奉献占比上，下降至21.33%，创6年来的新低。自己跟自己比，现已完成了打破，可是拉到集团内跟其他区域一比，奉献度逐年下降。
这只要一个原因：北方楼市全体不行。
客观来看，刘肖掌握万科北方区域以来，正是北方商场急剧改变的几年。特别是2016年今后，房价腰斩的环京区域；还有一向精神萎顿的东三省；还有近几年下滑显着的济南、天津。能够这么说，北方区域的各个中心城市，就没几个好地方。
而在开发出资端，北方万科所遇到的困难也很大。北京就不用说了，光是一些镇压房地产的方针就能够弄死一堆房企了。凡是方位好一点的土地，首开、住总、金隅、远洋这些铁杆京企，会告知你什么叫“皇城根下的血缘纯粹”。
即便放眼天津、河北，没有像唐山金牛这样的公司，也底子不或许在市区内拿到好地。
方针镇压明显，商场大环境下行，再加上出资拿地的阻力，万科北方区域2020年权益净赢利仅为33.97亿元，权益净利率4.87%，与万科其他区域10%以上的权益净利率比较，距离较大。
一般来说，一个房企的区域公司净利率不到5%，基本上能够推算出，该区域内的项目，大部分是亏本的。赢利多压在车位、商铺等难以去化的存量财物，还有单个高赢利项目拉平亏本。区域公司的安全垫很低，假定未来商场持续下行，房价持续跌落，很大或许会呈现0赢利乃至亏本。
此次的罚单，能够看做是万科加强内部办理，提质增效的警示事例。楼市现在现已没有梦想，不要梦想再有方针救市。现在，办理层要为当年的急进、盲目上项目，为了拿地而拿地买单了。
写在最终
依据8月29日，万科发布的2021年半年报上，本年上半年归属上市公司股东净赢利同比下降11.7%，为110.5亿元。半年报内，毛利率22.9%，同比下降8.87%，净利率9.7%，同比下降3.05%。
北方区域本年上半年同比2020年，出售金额增长了42.58%，可是赢利下降14.69%，毛利率仅为7.49%。典型的增收不增利，还拉低了集团全体的赢利率。