仁恒置地集团有限公司(下称“仁恒置地”，Z25.SI)于3月上旬发表年度成绩，公司2020年完结收入239.18亿元，同比增加近三成。

回顾曩昔几年，仁恒置地因走上大规划扩张的路途，全体成绩完结严重腾跃，出售额从2018年的200多亿，跃升至2019年的500多亿；2020年，公司出售额再上一个阶梯，打破700亿大关。

但是，在公司规划获得日新月异之际，仁恒置地也堕入扩张“失衡”的困境。在寻求规划扩张的一起，仁恒置地不只盈余呈现下滑，产品质量和违规施工的投诉也被屡次曝光。

毛利率下降早有预兆

发家于上海，2006年在新加坡上市的仁恒置地，是国内为数不多的高端物业开发商。

本年3月3日，仁恒置地向资本商场交出一份差强人意的成绩单。

成绩显现，仁恒置地现在处于增收不增利的困境。2020年，仁恒置地全年完结收入239.18亿元，同比增加28.1%；全年股东应占净赢利25.92亿元，同比下降22.6%。

关于净赢利的下滑，仁恒置地表明“主要是缺少了净廉价收买收益、重测算联营公司和一起操控实体权益亏本净额，以及出资性房地产公允值变化盈余削减影响。”

事实上，早在上一年上半年，受新冠疫情影响，仁恒置地的赢利便呈现大幅下滑的痕迹。公司财报显现，到2020年6月，仁恒置地在营收坚持增加的情况下，股东应占溢利同比骤降近六成至4.93亿元。

显着，仁恒置地的赢利水平正在“让步”。以毛利率为例，此前获益于高端产品的打造，仁恒置地的毛利率多年来处于职业抢先方位；但现在来看，其毛利率却正在走下坡路，材料显现，2018年公司毛利率为46%，跟着扩张提速，仁恒置地毛利率在2019年下降约5个点至41.2%，2020年公司毛利率再度下降约5个点至36.4%。

“集团毛利率方针为30-40%，上半年35.9%的毛利率不如曩昔好，但也不算太差。上半年毛利率较低，主要是受天津、深圳等项目影响。”关于毛利率的下滑，在上一年8月的中期成绩发布会上，创始人钟声坚如此表明。

仁恒置地出资者联系部的工作人员向《出资者》表明：“毛利率下滑是受职业影响，但公司现在毛利率仍处于职业中等偏上水平，公司对未来的盈余水平缓开展前景坚持达观情绪。”

“仁恒置地毛利率下滑或与其产品线布局相关，此前仁恒以打造高端产品为主，而在近两年来仁恒为了规划扩张开端向刚需商场进军，必定程度上导致了毛利率的下调，一起从职业面来看，融资环境趋紧，融资本钱的上升以及多城出台调控方针的影响，关于毛利率也会发生必定的影响。”诸葛找房数据研究中心剖析师陈霄向《出资者》剖析称。

标普在日前发布的研究报告称，仁恒置地的盈余才能将面对压力，因为公司在必定程度上依赖于经过揭露拍卖弥补土地。标普估计，未来两到三年，该公司房地产开发板块的毛利率将到达25%-27%，显着低于2020年的36%。

“这是因为2017-2018年在一线城市(如姑苏、南京和深圳)收买的一些低赢利项目，因为政府施行了限价令，土地本钱较高而出售价格较低，超出了仁恒置地预期。该公司或许会在未来两三年内逐渐消化此类项目的影响。其管理层经过城市更新项目和项目收买增加了拿地。这也将进步仁恒置地的盈余才能。”标普在研究报告中表明。

急进往后脚步或放缓

仁恒置地在房地产商场深耕28年，全体运营风格以稳健著称。

2019年，仁恒置地开端自动求变，风格由“稳健”转向“突进”，并拟定500亿的出售方针(公司2018年的出售额约249亿)。值得一提的是，曩昔几年，仁恒置地的出售额一向维持在250亿左右，因此在其时来看，500亿的出售方针多少显得有些“冒进”。

揭露材料显现，2016年—2018年，仁恒置地的出售额分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元，成绩增速呈现放缓且小幅下滑态势。

所幸的是，正式敞开扩张计划的仁恒置地终究仍是超预期的完结了大方针，2019年公司以557亿元的合同出售额，成为当年TOP50房企中仅有一家增幅超50%的房企。

尝到扩张的“甜头”，仁恒置地又定了个更大的方针。在2020年8月的成绩会上，仁恒置地管理层表明，“本年出售方针为700亿。到7月底已完结合约出售金额400亿，十分有决心在剩余5个月完结300亿出售。”

据最新的官方数据显现，仁恒置地2020年预售额上涨40.8%至大约784.55亿元，这意味着公司出售金额再次完结规划跃升且迈入700亿大关。这些光鲜的数据背面，快周转其实功不可没。

在快周转方面，钟声坚曾介绍：“公司项目从拿地到开工，将不会超越4至8个月，而拿地到出售均匀不会超越12个月，尽管与万科、碧桂园仍有间隔，但根本都可以12个月内完结。”

不过，2021年，公司的运营步骤好像呈现改变。在《出资者》问询集团未来是否会持续坚持扩张态势时，上述仁恒置地工作人员却表明：“集团现在仍是倾向稳健和保存，未来仍然会依照稳健增加的开展方法。”

从拿地来看，上一年仁恒置地耗资259亿在上海、南京、太仓、济南、盐城、海口、姑苏和武汉等我国多个城市进行布局，弥补土储面积约232万平方米(包含招拍挂和股权协作及并购)。

但在2021年，到3月24日，仁恒置地仅拿地一宗，扩张脚步好像有所怠慢。3月12日，仁恒置地子公司盐城房投地产开发有限公司以2.93亿元竞得该江苏盐城市亭湖区滨河路西、小一沟南侧地块，楼面价11161元/㎡，溢价率10.55%。

标普猜测，“2018-2020两年微弱增加之后，该公司在规划上赶上了评级附近的同行。仁恒置地有或许在未来一到两年内怠慢扩张脚步。管理层计划在此期间坚持合同出售额的适度增加。”

陈霄以为，“寻求规划增加的一起也伴跟着负债率的提高，关于仁恒而言，在三道红线新规下，怎么处理好规划和负债的联系，成为一大应战。”他进一步表明，“在融资环境趋紧的布景下，房企未来想要经过高杠杆、高负债方式的规划扩张来完结久远开展，现已不能适应其时的商场环境，房企将逐渐从注分量的堆集向质的提高改变。”

质量连遭投诉、违规被曝光

在寻求快周转的两年里，仁恒置地堕入规划扩张和产品质量“失衡”的困境，一边是不断上涨的出售成绩，一边是在投诉渠道榜上有名。

2020年6月，一位南京市民王女士曾向江苏广电总台反映称，自己花600万购买的仁恒桃园世纪的房子，顶板上却发现了一条长达6米的裂缝。由此，引发一场关于仁恒置地房子或许存在安全隐患的忧虑。

依据其时的报导，仁恒方面表明：“已扫除房子存在严重工程质量问题和主体结构质量问题的或许。墙体开裂是因为顶板温度缝，已出具修理计划，但不能确保后期不开裂。”