乐居财经 杨宏彬 发自深圳

恒大凭借深深房回A方案虽被喊停，但他们并未彻底“分手”。

2021年5月5日，深深房A(SZ:000029)发布公告称，公司将向广州博琵企业管理咨询有限公司（下称“广州博琵”）购买其持有的持有广东建邦集团（惠阳）实业有限公司（下称“广东建邦”）51%股权，买卖价格4.5亿元。买卖完成后，广东建邦由深深房构成实践操控，并入公司财务报表。

据了解，广东建邦成立于1993年9月13日，注册资金280万元，公司由广州博琵100%控股。

广州博琵则是我国恒大(HK:03333)的控股公司，恒大直接持有其持股51%的股权。公司另一股东为山河控股，直接持股份额49%，该公司实践操控人为程理财。

关于此次收买，广州博琵向深深房许诺，广东建邦2021—2025 年需累计完成净赢利不低于12.5 亿元。而依据广东建邦供给的财务报表显现，公司2020 年度运营收入为0元，运营赢利-85.39万元，净赢利为-85.39万元，运营活动发生的现金流量净额为-8,837.38 元。

此外，依据评价效果，广东建邦净资产账面价值为-95.59 万元，而评价价值却达8.85 亿元，增值额 8.86亿元，增值率为92697.07%。

这难免让人心里发生了两个问题：

广东建邦2020年处于亏本，却向深深房许下5年完成12.5亿元净赢利的许诺，其底气安在？

公司净资产账面价值为负，为何却获得了8.85亿元的估值？

广东建邦持有的地产项目，或是问题的答案。

并表林溪郡项目

公告显现，广东建邦现在持有林溪郡项目悉数权益。该项目坐落惠州市惠阳区新圩镇长布村，接近深圳市龙岗区，项目占地面积19.87 万㎡，用地性质为商住。项目规划总建筑面积 55.72 万㎡，计容建面 39.74 万㎡，项目内配建一所九年一贯制校园。

依据规划，项目分四期开发，建造周期为5年，一期可售住所14.3 万 m2，商业 1.5 万 m2，一期已开工建造，业内人士泄漏，该项目即将在5月开盘。

也就是说，林溪郡项目日后发生的收益也将按股权份额流入深深房。

为了顺畅将项目收入囊中，深深房除了付出股权转让费之外，还协助广东建邦免除了股权质押。

据了解，广州博琵别离于2020年12月16日和2021年1月28日将广东建邦股权质押予中天世纪实业，其间上一年的质押股权为20%，对应56万元。

免除质押所需的金钱正是来自于深深房付出予广州博琵的定金。依据付出条款显现，深深房需合计付出的4.5亿元买卖款，其间，定金为7540万元、第一期合同买卖对价1.29亿元和剩下合同买卖对价3.21亿元。

依据公告，深深房所付出部分定金将用于归还广州博琵与中天世纪实业的告贷。归还告贷后剩下的金钱由深深房付出予广州博琵。

此外，为了项目的顺畅开发，深深房还将为广东建邦供给股东告贷。公告显现，在买卖完成后，深深房和广州博琵两边将按股权份额，别离向广东建邦供给告贷6.56 亿元。其间，深深房供给约3.35 亿元，广州博琵供给约 3.21 亿元。

而广州博琵供给的那部分告贷相同来自于深深房。据了解，深深房需付出的剩下合同买卖对价将视为广州博琵为广东建邦供给的股东告贷，用于付出项目开发中的各项费用。

可见，为了拿下林溪郡项目，深深房需求花费的金额将近8亿元。而如此大举花销背面的原因，是深深房对土地的需求。

双赢的协作

深深房缺少土储的原因，要从其与恒大上一次的协作说起。

2016年10月，我国恒大、深深房宣告：深深房及其控股股东深圳市出资控股有限公司与恒大地产集团有限公司及其股东广州市凯隆置业有限公司签署《关于重组上市的协作协议》。

但随着2020年的一纸公告，两边的协作已然告吹。受重组的影响，深深房近年简直无拿地行为。依据深深房发表的2020年年报显现，到上一年末，公司仅有汕头新峰大厦项目，总占地面积0.59万平方米，总建筑面积2.66万平方米，剩下可开发建筑面积2.66万平方米。

出售项目中，坐落深圳的传麒东湖名苑项目已在2019年末竣工并开端处理交给，累计出售率约80%翠林苑项目出售率约95%；汕头区域的天悦湾项目二期工程于2020年6月底完成各栋主体封顶，公共部位装饰基本完成，一期累计出售约70%。

土储是房企的运营开展的根底。因为土储的缺少，深深房的成绩受到了影响。2020年，深深房A运营收入为16.15亿元，同比下降36.63%；归属于上市公司股东的净赢利2.9亿元，同比下降47.47%。

恒大与深深房再次牵手，其实是一次互惠互利的协作。恒大为深深房供给了优质的土地资源；而恒大正处于降杠杆时期，需求资金支撑，出售项目是回笼资金最快的办法之一。

关于此次收买事项，深深房也在公告中表明，收买林溪郡将有用添加公司的土地储备资源，有利于公司未来持续开展，对公司未来的财务状况和运营效果发生积极影响。