出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

11月23日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称“鸿坤地产”）发布关于北京鸿坤伟业房地产开发有限公司2018年揭露发行公司债券停牌的公告。称因为发生对债券买卖发生严重不确定性的事项，停牌是为确保公正信息发表，保护出资者合法权益，触及债券分别为18鸿坤01、18鸿坤03、19鸿坤01。

虽然鸿坤地产公告中并未明确是因为何类严重不确定性事项，但大眼楼管整理发现，近期鸿坤地产的“19鸿坤01”债券的出资人在最终2年的回售权方面，简直悉数挑选了回售。出资人用脚投票使得鸿坤地产不得不进行转售而寻觅新的出资人，而在现在的大环境下，转售存在不确定性，因而鸿坤大概率是由此停牌存量债券的。

超90%的出资人挑选退出“19鸿坤01”

Wind数据显现，当时鸿坤地产的存量债券仅有3只，即前述停牌的3只债券，票面利率均为7.5%，存量总额约9.2亿元人民币。其间，“18鸿坤01”、“18鸿坤03”剩下期限分别为0.885年、1.0685年，在剩下一年左右的存续期内，中心并无赋权（回售权、换回权等），因而现在并无特别事项。

数据来历：Wind，公司公告

而在2019年11月发行的“19鸿坤01”，其期限为4年（2+1+1），第三年及第四年出资人具有回售权，第一个行权日为2021年11月22日，下一个行权日为2022年11月22日。

此前，鸿坤地产发布公告称决定将“19鸿坤01”第3年的票面利率保持不变，即保持在7.5%的水平。在没有进步融资本钱的状况下，以至于截止登记日，出资人挑选回售的金额到达了3.1798亿元，相较于3.4亿元的存量规划，回售占比高达92%。

克而瑞数据显现，10月房企境外融资本钱高达11.75%，环比上升3.66个百分点，境内融资本钱3.48%，环比下降0.01个百分点，这主要是因为新增融资多是头部稳健房企的低本钱融资为主所造成的。

数据来历：Wind，CRIC

鸿坤地产在没有进步融资本钱的状况下，遭到出资人用脚投票也家常便饭。鸿坤不得不进行转售而寻觅新的出资人，在2021年11月22日至2021年12月17日鸿坤地产须全力活跃筹集资金，以保证债券出资者合法权益。

短期活动性严重转售远景或不明朗

债券年报数据显现，2020年末，鸿坤地产的除掉预收款后的财物负债率约为69.32%，净负债率为91.66%，现金短债比约0.65，其间现金短债比“三道红线”踩线。

鸿坤地产存在显着的短期活动性危险，鉴于此，联合资信在保持鸿坤地产主体长时刻信用等级为AA的状况下，将评级展望调整为负面。了解国内外评级组织以往评级的前史的出资人，或许理解能让一家内资评级组织展望为负面是一件不太简单的事。

数据来历：Wind，联合资信

时刻来到本年年中，鸿坤地产账面货币资金为30.4亿元，而同期的短期告贷、一年内到期的非活动负债分别为10.18亿元、25.81亿元，此外，还有高达23.66亿元的敷衍收据，鸿坤地产短期存在较大的偿付压力。进入下半年，前述3只债券均将进入短期负债，现金短债比这一目标将进一步恶化。

在当时现金流极简单断流的状况下，鸿坤的“转售”实质便是借新还旧，这个时分找到乐意来接盘的，并不是很达观，尤其是在债券利率不变的状况下。

内生造血才能缺乏粗豪开展难以为继

降杠杆实质上只要2条路：变卖财物、内生造血。鸿坤地产的造血才能好像缺乏。

2016年以来，鸿坤地产的营收基本上在80-100亿左右徜徉，与此同时公司的归母净利润却全体呈现出下滑的趋势。这背面是公司的盈余才能呈现了继续下滑的状况，毛利率继续下滑导致净利润率从2012年的24.33%下滑至本年上半年的亏本。

数据来历：Wind，公司公告

本年上半年在完成营收55.15亿元的状况下，鸿坤的股东居然是录得亏本0.62亿元，较去年同期下滑110%，赔本赚吆喝的盈余才能更谈不上造血了。即便不考虑盈余，仅看出售回款方面，鸿坤地产2020年的回款率仅有60.1%，本年上半年也只要74.03%仅回款43.18亿元。

与此同时，鸿坤不得不挑选处理一部分财物。此前，鸿坤集团退出控股份额到达100%的北京富润体育开展有限公司，股份悉数清空。

至于鸿坤地产最终能不能找到新的告贷人，本钱又会是多少，回售的资金能不能及时付出，会不会引起活动性严重，都有待重视。