1、我国物流地产职业开展环境剖析

——物流地产概念界定及特征

物流地产是由美国普洛斯(Prologis)公司首先提出并实践的，开端于上世纪80年代，至今停止已有将近40年的前史。普洛斯对物流地产的解说是：依据客户的需求，挑选适宜的地址，建造、运营与办理专用物流设备，而且选用本地与全球的专业技能开发物流配送设备，与客户(比方制造商、零售商、物流公司等)树立亲近的合作关系，为其在适宜的时刻与适宜的地址，供给适宜的现代物流设备和专业的物业办理服务，完结货品从供给地向接纳地的流转。

物流地产是工业地产的细分范畴，也是传统物流仓储功用和服务的延伸业态。

物流地产的详细承载设备包含物流园区(中心载体)、物流库房、配送中心、分拨中心等，首要特征包含具有必定的土地规划，对交通条件要求较高，很多集中于交通纽带节点，而且与周边区域的工业根底休戚相关。

2)物流地产开展方针环境剖析

目前国内关于物流地产相关的方针规划首要聚集在仓储设备建造方面，环绕仓储职业开展水平难以满意日益添加的需求这一对立，让国内仓储职业走上更为标准、快速的开展路途，为职业开展营建较好的方针环境。

其间《国家物流纽带布局和建造规划》对国家物流纽带建造类型、建造规划、开展方针等方面提出了详细的开展方针，有利于整合存量物流根底设备资源，前进物流全体运转功率和现代化水平，进一步推动物流地产的开展提高。

3)物流地产开展社会环境剖析

物流地产作为物流根底设备，是物流供给链的重要环节，在提高零售企业物流配送功率，提高消费体会方面有着重要作用。跟着居民消费晋级和零售电商的鼓起，消费商场在传统仓储服务的根底上，对物流地产其他方面的要求不断前进，促进物流产品、服务形式、技术水平等开展晋级，推动着物流地产职业的前进。

——居民消费水平晋级

居民消费水平加快攀升：依据SIF(苏宁金融研究院)对全国居民什物消费、服务类消费、消费晋级业态、苏宁消费晋级等指标系统的归纳剖析后提出的消费晋级指数状况，国内居民消费晋级归纳指数从2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速约1.73%，反映出我国居民消费水平加快攀升，消费需求巨大。

社会消费品零售总额高速添加：2010-2019年我国社会消费品零售总额年均复合增速超越10%，2020年1-11月我国社会消费品零售总额到达35.14万亿元，物流地产的根底设备作为零售供给链的中的重要一环，在提高零售企业物流配送功率，提高消费体会方面有着重要作用，零售商场的高速添加进一步促进物流地产的开展提高。

——电商快递快速兴起

2015-2020年我国快递事务量规划年均复合增速超越20%，国内电商的爆发式添加，推动了物流职业的迅猛开展，作为配套设备的物流地产也随之快速开展。

4)新冠疫情对职业的影响剖析

2020年的新冠病毒疫情对物流地产职业开展的影响首要体现在以下几个方面：

2、我国物流地产职业开展现状剖析

——我国物流地产职业开展进程

2001年我国参加WTO后，很多外资企业进入我国，提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入我国开端“圈地运动”，一起将仓储物流设备的国际标准带入国内，至此国内物流地产的开展拉开序幕。

2)物流地产职业工业链系统剖析

国内物流地产职业工业链上游的参与者是资源的供给方，包含土地资源供给方，建材、设备的供货商等；工业链中游环节主体是物流地产开发企业，首要包含专业物流地产企业、传统房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等；工业链下流是物流地产的客户，包含第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售企业等。

3)我国物流地产职业供需现状剖析：商场规划

从物流保管费用规划来看，近几年依据国内物流职业的稳健添加，拉动物流仓储费用逐年提高。2010-2019年物流保管费用坚持持续添加态势，到2019年我国物流保管费用到达5.0万亿元，同比添加7.4%，占物流职业总费用规划的34%；从仓储固定财物出资完结额增速来看，2012-2016年坚持高添加趋势，但从2017年开端国内仓储固定财物出资完结额下降显着，2020年有所上升但仍低于2016年曾经水平。

全体来看，近几年国内仓储职业固定财物出资大幅缩短，但商场规划仍旧坚持添加态势，反映出国内物流地产职业从增量商场高速开展转向存量商场转型晋级的开展阶段。

4)我国物流地产职业供需现状剖析：供给现状

——根底设备供给进一步添加

依据物联云仓统计数据显现，到2019年末，全国通用库房总面积超3亿平方米，因为习惯性较强、利用率较高，我国通用库房规划也在不断的扩展；到2020年11月末，全国通用库房总面积超3.21亿㎡，比2019年末添加0.21亿平方米，库房资源掩盖32个省份，227个城市，7407个园区。

5)我国物流地产职业供需现状剖析：商场需求

——商场需求有望进一步添加

2019年我国仓储事务量指数平均水平为56%，较2018年上升3.5个百分点，显现出2019年全年仓储职业事务总量呈现稳中有升的态势，事务量增速微弱。

2020年除受新冠疫情影响，国内仓储商场开展受阻，但自3月份开端，仓储商场敏捷康复至50%荣枯线以上水平，2020年12月，仓储事务量指数为54.4%，坚持在扩张区间，反映出仓储事务需求在上月高速添加的根底上，仍旧坚持旺盛的态势。

依据国内以内循环为主的双循环开展格式以及未来新冠病毒疫情将逐步得到操控的预期，估计2021年国内仓储商场需求将坚持添加态势，将进一步促进物流地产职业开展。

注：我国物流信息中心未发布2020年9、10月数据。

6)我国物流地产职业供需现状剖析：国内外比照

自21世纪初以来，我国物流地产商场就呈现出了乘数添加的态势，库房面积飞速扩展，从本来的滨海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一个首要的一线及二线城市。但是目前我国库房仍全体上呈现求过于供状况，特别是现代化高标仓建造进程较为落后，

高标仓是指“高标准仓储物流设备”，因为其硬件设备水平、建造标准更高，与传统仓存在明显差异。高标仓的需求客户首要包含第三方物流、电商生鲜、冷链、进出口贸易企业、生产型企业等。近几年，跟着电子商务的快速开展，对仓储物流服务水平提出更高的要求，传统库房不能满意电商的服务时效和服务质量要求，然后带动高标仓商场的快速添加，电商需求逐步成为高标仓租借商场的主力。

依据CBRE材料显现，目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人；人均高标仓面积占比只是0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。反映出国内高标仓供给量缺乏，还有很大的商场拓宽空间，高标仓是物流地产职业事务转型晋级的首要方向之一。

7)我国物流地产开发运营形式剖析

国内物流地产项目开发运营形式首要包含物流企业主导、地产商主导、地产商与物流企业合作和第三方企业牵头引进物流商和地产商四种形式：

——盈利形式剖析

物流地产项目的盈利形式首要包含租金收入、物流增值服务收入和财物增值收益三方面。

近年来，跟着国内房地产暴利年代渐行渐远，很多传统房地产企业开端寻求转型晋级开展，物流地产因为其具有收益稳定性较高、商场危险较小的长处，引起国内地产商的遍及重视。

别的，依据CBRE的材料显现，2019年北京、上海、广州等一线城市物流设备出资净回报率6%-8%，要高于商业地产的4-5%和住所地产的2-3%，其间高标仓的出资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标仓建造正逐步成为传统房地产商和专业物流地产商的出资热门。

——融资形式剖析

国内物流地产项目资金来历以自筹资金为主，随后是国内借款、其他资金、国家预算内资金以及外资资金，占比分别是86.7%、6.9%、3.4%、2.1%和0.9%。项目银行借款占比较小，职业融资方法多样，如危险出资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs等多种方法。

关于职业草创型企业为了习惯职业的快速开展以及本身扩张需求，会挑选危险出资的方法进行融资；而开展已较为老练的企业，会挑选经过IPO进行规划较大的融资。

在物流地产项目的长时刻运营中，经过收取租金的回本时刻较长，导致企业拿地扩张时经常呈现资金紧缺的问题，无法经过相似房产出售的方法完结资金的快速回笼，因而催生了ABS、类REITs等财物证券化产品的呈现。

早在2016年国内第一支物流类REITs产品进入资本商场前，物流地产就已在寻求“地产+基金”的融资路途上，2020年4月和8月《关于推动根底设备范畴不动产出资信托基金(REITs)试点相关作业的告诉》和《关于做好根底设备范畴不动产出资信托基金(REITs)试点项目申报作业的告诉》两条方针的相继出台，清晰标准了国内物流地产REITs产品的合规性，也为物流地产规划化开展供给了清晰的方向。

跟着国内REITs试点方针进一步深化，物流地产项目作为要点推动方向有望获取更多的资金支撑，然后完结盘活存量财物，助力职业规划扩张。

以上数据及剖析来历参阅前瞻工业研究院发布的《我国物流地产职业开展形式与出资远景剖析陈述》，一起前瞻工业研究院供给工业大数据、工业规划、工业申报、工业园区规划、工业招商引资、IPO募投可研等解决方案。