2019年，粤泰股份实控人杨树坪或不会再想“重整旗鼓”，而是怎么“保命”。但这场出尽“底牌”施行的“自救”举动，终究能否成功，却是不知道数。
曾与富力地产(HK：02777)、我国恒大(HK：03333)并称为广州民营房企“三剑客”的城启集团创始人杨树坪，在2005年因假造行政公函印章等问题接下约7亿元巨额罚单之后，简直就此“消失”在房地产圈。因而，当其十年后再次经过旗下上市渠道广州粤泰集团股份有限公司(SH：600393，下称“粤泰股份”)走进群众视界之时，业界猜想，这或许是其“重整旗鼓”的信号。但是，伴随着2018年10月，粤泰股份迸发债款违约问题，杨树坪好像又一次陷入了危机之中。
为缓解活动性严重，化解逾期告贷危险，6月9日，粤泰股份以63.95亿元的价格，接连向世茂房地产(HK：00813)转让5项目股权，以求“断臂求生”。
从买卖价格来看，粤泰股份此次“打包”出售5项目，资金问题虽有所缓解，但令业界较为疑问的是，从企业打开视点来看，将手中优质项目奉于世茂房地产手中，杨树坪想要“重整旗鼓”，筹码必然削减，这笔生意是否合算?对此，有业内人士向蓝鲸房产指出，粤泰股份此次出售项目股权并非悉数出清，其或也有经过找寻协作方的办法，学习和学习对方在开发、营销层面的优势。
不过，考虑到项目还有其他股权方，项目能否成功出售仍是不知道数，粤泰股份想要向世茂房地产“假势”，或并不简单。
债款承压，粤泰股份连卖5项目“回血”
本年4月，粤泰股份以旗下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾五个项目，与北方世界信任到达协作。粤泰股份发布公告称，后者将供给48亿元融资，以及不高于15亿元投融资协作。
但这笔融资款迟迟没有到位，这愈加剧了其本就吃紧的资金形势。随后，粤泰股份立刻回身投向“白骑士”世茂房地产的怀有。5天内，粤泰股份与世茂房地产签署了5份项目协作开发协议，其间包含上述拟典当于北方世界信任的天鹅湾二期、淮南公园天鹅湾、淮南东山天鹅湾三项目再次被售出。这或意味着，其与北方世界信任之间的协作协议现已“告吹”。
据了解，本次粤泰股份转让于世茂房地产的5个项目，买卖对价约为63.97亿元，在扣除工程款、税费、方针项目已收房款意向金等后，粤泰股份可实践获得49.85亿元资金。
蓝鲸房产整理粤泰股份年报发现，此次出售的5个项目，均为粤泰股份2018年要点开发项目。年报显现，在粤泰股份2018年正在开发建造的18个项目中，出资总额超越10亿元的有9个。而本次出售淮南公园天鹅湾项目出资总额到达41亿元，在9个项目中排名第二，嘉盛项目、天鹅湾二期及淮南洞山天鹅湾项目的出资总额则在10-20亿元之间。
58安居客首席剖析师张波向蓝鲸房产指出，一般来说，房企不会挑选出售中小型优质地块。粤泰股份如此全体出售优质、老练项目，阐明企业本身存在必定的财政问题，包含现金流严重或许偿债压力大等。
事实上，自2018年10月开端，粤泰股份就深陷债款违约的泥淖。2018年10月26日，粤泰股份发布告贷逾期公告，称旗下广州旭城实业有限公司因房地产项目未能揭露出售，致使未能筹措足额资金归还银行告贷，导致签定的房地产告贷合同授信事务呈现逾期。而告贷合同的胶葛又引发一系列连锁反应，2018年11月14日，粤泰股份发布了一则《关于部分银行账户及部分财物被冻住查封的公告》，称公司及部属公司银行账户被冻住总数11个，其间便包含天鹅湾二期项目等。
在上述项目回款受困、债款违约、账户冻住、项目出售困难的恶性循环下，到2018年年末，粤泰股份逾期告贷共达29.52亿元，逾期敷衍利息2.46亿元。此外，其一年内到期的非活动负债为29.73亿元，短期告贷约37.2亿元，这就意味着，2019年，粤泰股份至少有66.93亿元的债款即将到期。
由此来看，粤泰股份与世茂房地产的5个项目协作即使悉数到达，获得的金钱也仍旧难以掩盖短期债款。对此，蓝鲸房产就粤泰股份后期还将采纳哪些办法来添补债款空缺致函粤泰股份，但到发稿仍为收到对方回复。
我国企业本钱联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产剖析说，一般来说，企业拿到项目预售证之后，会愈加简单找到协作方，卖个好价钱。而粤泰股份挑选在此刻出售被冻住财物，只能阐明其资金状况现已十分严重了。
开发、盈余才能堪忧，寻求世茂房地产“引路”？
作为广州市老牌房地产开发企业，杨树坪一向将房地产开发作为主营事务，一起，粤泰股份也是广州市最早获得房地产开发一级资质的少量几家公司之一。
但是，在2005年，杨树坪因城启集团假造行政公函印章等问题，被罚处约7亿元巨额之后，粤泰股份现金流长时间处于绰绰有余的境况。据蓝鲸房产整理其财报发现，在2010-2018年的8年时间里，粤泰股份运营性现金流量净额均为负值，而其短期告贷从2010年的2.33亿元一路增加至2018年37.2亿元。这无疑暴露了其运营上存在的短板。
就此开端，经过售卖财物交换赢利逐步成为粤泰股份的惯用手法。以2017年财报数据中的现象为例，粤泰股份完成净赢利11.68亿元，同比增加704.63%，当年，其经过全体出售淮南中校区项目，完成扣非后净赢利约6.68亿元，占当年净赢利的57.19%。
一起，粤泰股份在房地产开发及营销上也存在缺乏。据其年报数据显现，2018年，粤泰股份存货周转率(企业运营本钱与均匀存货的比率，数值大阐明出售好。)仅为0.17次，远低于职业0.35次的均匀水平，而此次债款危机的迸发，也正是因为其单个项目未能揭露出售，导致债款逾期所造成的。
或许是认识到了自己在开发建造上的短板，粤泰股份在与世茂房地产签署的《世茂粤泰协作项目协议书》中约好，依据项目各自状况，两边经过股权转让或在建工程转让等办法进行协作，由世茂方全程操盘开发运营方针地块。
柏文喜对蓝鲸房产指出，关于中小开发商而言，与大牌开发商协作，是追求打开的重要途径之一。粤泰股份将5个项目股权出售给世茂房地产，除了资金要素之外，或许还有一些其他的动机。比方，在协作中向大牌地产商学习、借用大牌地产商来加持和进步自己的品牌影响力等。
但在上述这5个标的项目的条件来看，粤泰想要“假势”，却并不简单。首要，项目并非粤泰股份100%持有，其能否与其他股东到达一致仍是不知道，例如淮南公园天鹅湾、淮南洞山天鹅湾两项目中，有10%股权，在第三方安徽江龙出资手中，但在未获得该公司抛弃优先受让权之时，粤泰股份就刻不容缓地打包出售，这或许导致买卖失利。
此外，世茂房地产的“接盘”条件或也不少。据同策研究院6月13日发布计算，世茂房地产在曩昔80天内，已收买20余个项目，总金额逾200亿元，卖家除了粤泰股份之外，还有泰禾集团(SZ：000732)、明发集团(HK：00846)、万通地产(SH：600246)等。可见，找到世茂房地产寻求协作的“卖家”并不少，其关于项目的条件和要求必然也不低。
在当前房地产商场集中度越来越高的布景下，留给中斗室企的生计空间现已越来越有限。克而瑞计算数据显现，2019年一季度，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度到达70.5%，均创下前史新高。
张波表明，中斗室企的生计空间虽然在进一步紧缩，但当下中斗室企的打开途径还有许多。包含和大型房企协作开发，缩短阵线聚集到单一区域，布局养老地产、商业地产完成差异化竞赛等。各种办法不存在好坏之分，更重要是合适本身打开，在完成久远生计的基础上更有用增强本身实力。
蓝鲸房产整理粤泰股份年报发现，2018年粤泰股份的确也进行过多元化转型的探究，但到现在均停留在注册阶段。从其运营范围来看，其打开的多元化事务转型，亦环绕房地产开发运营打开。由此可见，杨树坪关于房地产事务之“偏心”。
无论是出于抵挡债款危险的考虑，或是进步公司继续运营才能的战略，粤泰股份频频出售项目背面，显现出的是，其生计现状的困境。2019年，杨树坪或不会再想“重整旗鼓”，而是怎么“保命”。但这场出尽“底牌”施行的“自救”举动，终究能否成功，却是不知道数。
本文源自蓝鲸财经
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