10年后，楼市的问题不再是房价，而是别的3大“新难题”，该了解

据揭露数据显现，2019年全国均匀房价为每平方米9310元，这意味着买一套100平方米的房子差不多就需要100万元。当然，这仅仅全国的均匀水平，关于人口集合、寸土寸金的一二线城市来说，想要买一套房子动辄就需要几百万乃至几千万元，所以房价一度成为了当时购房者最关怀的问题，为此有的年轻人挑选暂时挑选租房，有的乃至推延了成婚方案或许不敢要孩子等等。

不过，面对坚持高位的房价水平，马云却屡次坚持看空的情绪，即便在房地产快速开展的时期也不破例。2017年，他曾揭露提出了“房价如葱”的观念，引发热议。2019年，他在某活动上又再次表明，未来房子会越来越多，最廉价的东西便是房子，所以他屡次主张年轻人不必着急买房。那么，马云的房产观究竟有没有道理呢？

在笔者看来，尽管马云的“房产观”看似有些夸大，但关于现已屡次登上首富宝座，并改变了我国人购物习气、消费习气的马云而言，比普通人站得更高，看得天然也就越远。因而，马云的观念并不是没有参考价值，依照现在的房地产开展态势来看，马云的观念恰恰泄漏出了未来房产价值的一种改变趋势。或许，再过10年时刻，楼市的问题不再是房价，而是别的3个“新难题”，该了解。

为什么说10年后楼市的问题不再是房价？

经济学家任泽平曾说过：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。现在这句话现已被业界遍及认可和承受。除了以上这3点，笔者以为，作为典型的方针性商场，方针面的改变往往起着决定性的效果。现阶段，归纳这4个方面来看，影响房价上涨的要素现已发生了显着的转机。

一是人口。从1998年住宅商场化变革开端，一向到2020年，我国的城镇化水平现已从30.4%上升到了60%，均匀每年有2000万人进城，正是面对不断添加的住宅需求，房价才得以不断上涨。可是，现在城镇化现已进入到了下半场，依据发达国家的城市化经验看，城镇化水平到达70%之后，增速将显着放缓，业界估计我国还需要10年时刻。一起，我国社科院也猜测，我国的人口负添加或许提早至2028年前后到来。因而，从这两个视点看，未来10年城镇化速度和人口净流入趋势都会逐渐放缓，在住宅总量不变乃至持续添加的根底之上，楼市将逐渐呈现供大于求的局势。

二是地价。业界一向把地价和房价的联系比作是“面粉”和“面包”，“面粉”价格上涨，“面包”价格天然水涨船高。依据历史数据计算，从1999年到2019年，全国土地出让总收入超过了41万亿，在供给财务收入重要来历的一起，也不可避免地推高了房价水平。不过，本轮调控以来，国家提出了“不将房地产作为短期影响经济手段”的方针，这意味着土地财务也将逐渐宣告一个阶段。一起，最近几年，国家开端下达“退房令”，要求不以房地产为主业的央企清退房地产事务，前不久国家电和航空集团现已宣告退出房地产职业。显着，土地商场少了这些财力雄厚的竞争者，无疑将会按捺地价的上涨。从这两个视点看，“地王”频出的年代也将渐行渐远。

三是钱银。依据历史数据显现，在2017年之前，我国的钱银供应量M2一向坚持两位数的添加率，这也成为推进房价不断上涨的重要原因之一。可是，从2017年开端，国家开端强调去杠杆、去负债，M2也开端进入到了低增速的阶段，一向坚持在8%-9%的个位数增幅。进入2020年以来，面对“黑天鹅”事情的影响，M2增速呈现了一个重复，现在到达了10%-11%左右的增幅，可是与以往15%-20%左右的增幅比较仍是要低得多。对此，经济学家黄奇帆估计，未来10多年，M2增速大略会等于GDP增速加物价指数，由此揣度，未来M2增速会持续呈现一个低速添加的趋势，这意味着支撑房价快速上涨的钱银要素将逐渐削弱。

四是方针。作为方针商场，谈论房价走向，天然不能脱离房地产方针面的改变。关于接下来的楼市走向，在上一年年末的经济工作会议上，国家已一锤定音：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面执行因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效办理调控机制，促进房地产平稳健康开展。清楚明了，与以往大大小小的每次调控比较，本轮调控最大的特色便是树立长效机制。详细来看，比方执行“一城一策”的调控方法，加强乡村集体土地入市，引导资金流入实体职业，推进房地产税乃至空置税的出台等等。未来10年，跟着以土地、监管、税收、法令等为首要内容的房地产长效机制的加速树立，房价长时刻平稳是大势所趋，显着楼市的问题也不再是房价了。

经过以上4个影响要素的改变来看，当时楼市现已进入转机期，10年后，购房者关怀的房地产问题现已不再是房价问题了。那么，会有其他新问题呈现吗？

榜首、高层住宅的拆迁难题。

高层住宅的呈现，处理了大城市很多人口的寓居问题，缓解了土地资源严重的问题，但从长时刻看，再过10年、20年，现在的高层住宅也将面对新的应战，最大的问题或许便是拆迁问题。曩昔拆迁的房子都是以比较矮小的平房为主，开发商拿地之后盖到30多层，都能取得不小的赢利，补偿本钱乃至都可以忽略不计。可是，与这些矮小的平房比较，高层住宅则显着不同，不只楼层比较高，并且寓居密度也很大，天然就推高了拆迁本钱，且先不说赢利有多少，到时候或许连补偿本钱都会承担不起。因而，拆不起或许是未来影响高层住宅开展的重要要素。

第二，房子的修理保养问题。

前几天打车，和出租车司机聊了一路关于房子的问题。他告知笔者，自己刚搬进去才一年的新房，就现已呈现了墙皮掉落和细微的裂缝现象，真不知道再过几年会怎么样。其实，长时刻以来，关于房子的质量问题，购房者都现已习以为常了，这与房企“高周转”的开发形式严密相关。当然，就算短期内没有质量问题，等再住个八年、十年，跟着房龄的添加，一些质量问题也就会开端露出，比方建筑结构老化、机电体系老化、电梯毛病、大面积漏水返潮等等。因而，当住宅修理基金使用完之后，接下来怎么修理保养将是购房者有必要面对的问题，就如同现在一楼住户对立老旧小区加装电梯相同，每层住户的需求不相同，每个家庭的实际情况也不相同，怎么修理，怎么分摊费用将成为争议点。

第三、易手变现难度添加的问题。

其实，经过上文的剖析，关于房子或许呈现易手变现难度添加的问题，我们应该现已意料到了。在这里简略烦琐几句：一方面，人口、土地、钱银、方针等曩昔支撑房价上涨的要素呈现了显着转机，随同这些利空要素的进一步增强，再过10年，房地产商场的问题现已不再是房价的问题，房产的出资特点也会大大削弱，居民的买房热心天然就会大大下滑。另一方面，随同房龄的不断添加过大，现在一些看似光鲜亮丽的高层住宅将开端面对各种质量问题，使得房产价值大幅跌落，最终连银行贷款批阅难度也会加大。因而，除非是占有优质地段和优质稀缺资源的房子，不然想要像曩昔相同轻松易手变现并不简单。

最终总结一句，再过十多年，对购房者来说，楼市的首要问题现已不再是高房价了，可是继高房价之后，购房者也将迎来3大新问题。对此，你是怎么看的呢？欢迎重视作者，谈论区留言谈论。