现实生活中，不论是生意房子仍是租借房子，消防检验都是避不开的一个论题。实践中，房地产生意中的消防问题纷繁复杂，本文经过研讨法令规则及事例剖析，对房地产生意中的消防问题进行简略概括总结。

哪些修建有必要进行消防检验

2020年6月1日实施的《建造工程消防规划查看检验处理暂行规则》将修建物区别为特别修建工程和其他建造工程，并对两种建造工程采纳不同的批阅准则：对特别建造工程采纳消防规划查看、消防检验准则；其他建造工程采纳消防检验存案、查看的准则。

哪些归于特别建造工程？《建造工程消防规划查看检验处理暂行规则》第十四条规则了十二种特别建造工程：

（一） 总修建面积大于二万平方米的体育场馆、礼堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二） 总修建面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）总修建面积大于一万平方米的宾馆、饭馆、商场、商场；

（四） 总修建面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，运营性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的出产加工车间，寺庙、教堂；

（五）总修建面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小校园的教学楼、图书馆、食堂，校园的团体宿舍，劳动密集型企业的职工团体宿舍；

（六）总修建面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿澡堂、网吧、酒吧，具有文娱功用的饭馆、茶馆、咖啡厅；

（七） 国家工程建造消防技术标准规则的一类高层住所修建；

（八）城市轨道交通、地道工程，大型发电、变配电工程；

（九） 出产、贮存、装卸易燃易爆风险物品的工厂、库房和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（十一） 设有本条第一项至第六项所列景象的建造工程；

（十二）本条第十项、第十一项规则以外的单体修建面积大于四万平方米或许修建高度超越五十米的公共修建。

概括起来，以上十二种特别建造工程一般是面积较大、修建物过高、人口来往亲近的公共场所、从事风险运送及风险停放物的场所。需求特别留意的是第七项国家工程建造消防技术标准规则的一类高层住所修建的区别。依据我国现行的《修建造计防火标准》2018年版（GB50016-2014），高层民用修建依据其修建高度、运用功用和楼层的修建面积可分为一类和二类，一类高层住所修建是指修建高度大于54m的住所修建（包含设置商业服务网点的住所修建）。

关于上述的十二种特别建造工程，未经消防规划查看或许查看不合格的，建造单位、施工单位不得施工，未经消防检验或许消防检验不合格的，制止投入运用。对十二种特别建造工程之外的其他建造工程，采纳消防存案准则，建造单位恳求收取施工许可证或许恳求赞同开工陈述时应当供给满意施工需求的消防规划图纸及技术材料，经依法查看不合格的，应当停止运用。

消防检验的申报主体及查看主体

（1）消防检验申报主体

1.建造单位

一般来说，建造单位具有消防检验的职责和职责。关于特别建造工程，建造单位应当自动将消防规划文件报送住宅和城乡建造主管部分查看，住宅和城乡建造主管部分依法对查看的成果担任；特别建造工程以外的其他建造工程，建造单位恳求收取施工许可证或许恳求赞同开工陈述时应当供给满意施工需求的消防规划图纸及技术材料。

2.运用单位

《中华人民共和国消防法》第十五条规则，大众集合场所点投入运用、运营前，建造单位或许运用单位应当向场所地点地的县级以上当地人民政府消防救援组织恳求消防安全查看。

（2）查看主体

1.住宅和城乡建造主管部分

《中华人民共和国消防法》第十三条规则，国务院住宅和城乡建造主管部分规则应当恳求消防检验的建造工程竣工，建造单位应当向住宅和城乡建造主管部分恳求消防检验。

前款规则以外的其他建造工程，建造单位在检验后应当报住宅和城乡建造主管部分存案，住宅和城乡建造主管部分应当进行查看。

2.消防救援组织

《中华人民共和国消防法》第十五条规则，大众集合场所点投入运用、运营前，建造单位或许运用单位应当向场所地点地的县级以上当地人民政府消防救援组织恳求消防安全查看。

消防救援组织应当自受理恳求之日起十个工作日内，依据消防技术标准和处理规则，对该场所进行消防安全查看。未经消防安全查看或许经查看不契合消防安全要求的，不得投入运用、运营。

（3）消防检验标准溯及力问题

《建造工程消防规划查看检验处理暂行规则》第四十条规则，新公布的国家工程建造消防技术标准实施之前，建造工程的消防规划现已依法查看合格的，按原查看定见的标准实行。

消防检验合格是否归于商品房交房条件

在司法实践中，消防检验合格是否作为商品房交房条件未到达一致定见。

一种观念以为，合同未清晰约好消防检验合格作为商品房交给条件的，购房者不得以此为由拒绝收房和主张违约职责。

事例：（2015）陕民提字第00019号房子生意合同胶葛

陕西省高院关于桂绍荣与陕西华宇实业有限公司房子生意合同胶葛再审《民事断定书》（2015）陕民提字第00019号中以为，“两边已将交房条件确定为‘该商品房经检验合格’。经查，涉案商品房工程经勘查、规划、施工、监理、建造单位检验后，工程质量安全监督部分2009年9月30日出具工程质量合格、准予存案的定见。华宇公司即在合同约好的期限告诉桂绍荣接纳检验合格的涉案房子，华宇公司已依约实行了合同职责。因两边当事人并未在合同中将有必要经过消防检验清晰为交房条件，故桂绍荣以涉案商品房工程经过消防检验的时刻晚于合同约好的交房时刻为由，要求华宇公司承当拖延交房的违约职责，依据缺少，不能成立”。

另一种观念以为，除了五方竣工检验合分外，消防检验合格相同为商品房交给条件。

最高人民法院在（2015）民申字第1045号《民事裁定书》将五方检验合格定性为交房的基本条件。

李永丽与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房预售合同胶葛一案，在一、二审审理中，法院均未支撑消防检验为商品房交给条件的主张。一审法院直接标明涉案房产到达修建工程质量检验合格标准，契合交楼条件。二审法院以为，两边约好商品房经检验合格作为交给涉案房子的条件，而涉案房子交给条件是否成果的关键在于怎么了解合同中约好的“该商品房经检验合格”。国务院于省高级人民法院再审审理了2000年1月30日实施的《建造工程质量处理条例》第十六条已规则，竣工检验由建造单位组织规划、施工、监理等有关单位进行检验，经检验合格方可交给运用。即经五方检验后，商品房检验合格的，已契合交给运用的标准。后广东省高级人民法院受理该案再审程序，作出了（2019）粤民再73号断定书，否认了一、二审法院的断定理由。再审民事断定书指出：“虽案涉2号楼于2014年7月25日经建造、监理、施工、勘测、规划单位一起检验（以下简称五方检验）合格，但至2015年1月21日才经过消防检验，2015 年1月23日才获得竣工检验存案。此刻，案涉商品房才契合交给条件。二审断定确定案涉商品房经五方检验即已契合交给条件差错。”

未经消防检验是否导致合同无效

在当时的司法实践中，占干流的观念以为未经消防检验并不必定合同无效。

按照民法典的最新规则，行为人具有相应民事行为能力及意思标明实在的状况下，只需合同不违背法令、行政法规的强制性规则和公序良俗即为有用。

《九民纪要》在民法典关于合同效能的规则及《合同法司法解释（二）》（已失效）的基础上，对效能性强制性规则与处理性强制规则作了确定和区别：人民法院在审理合同胶葛案件时稳重判别“强制性规则”的性质，特别是要在考量强制性规则所维护的法益类型、违法行为的法令结果以及生意安全维护等要素的基础上确定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规则，应当确定为“效能性强制性规则”：强制性规则触及金融安全、商场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；生意标的制止生意的，如制止人体器官、毒品、枪支等生意；违背特许运营规则的，如场外配资合同；生意方法严峻违法的，如违背招投标等竞争性缔约方法订立的合同；生意场所违法的，如在赞同的生意场所之外进行期货生意。关于运营范围、生意时刻、生意数量等行政处理性质的强制性规则，一般应当确定为“处理性强制性规则”。

《消防法》第十三条规则的未经消防检验的房子制止投入运用，归于处理性强制性规则，并非效能性强制性规则。法院的多份收效文书均认可这一定性。

事例：（2014）庆中民终字第51号房子租借合同胶葛

任超与庆阳市万盛工贸有限公司二审民事断定书标明未获得房产证、规划许可证、不契合消防条件等归于违背处理性法令标准，而非违背效能性法令标准，不是房子租借合同的必定收效要件；只需房子租借合同是合同两边的实在意思标明，不违背法令的强制性规则，不危害社会公共利益和第三人合法权益，应确定租借合同有用，合同两边应按合同约好实行各自职责。

能否以未经消防检验为由主张免除合同

从司法实践来看，法院的遍及做法是：若合同中未清晰约好未经消防检验归于可免除合同景象，不能据此为由行使合同法定免除权。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规则了五种合同免除的法定景象， 干流司法实践以为未经消防检验不归于房子生意合同法定免除景象。如最高人民法院在（2017）最高法民申1365号《民事裁定书》中以为“依据相关法令规则，‘未经消防检验合格’不是买受人行使合同免除权的法定景象，二审法院确定本案不归于法定免除合同的景象，亦无不妥。”广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民四申字第104号民事裁定书中指出，原审确定李小成诉称的所租房子未有质检、消防检验手续而没有影响其合赞同图完成，驳回其恳求免除合同的诉请并无不妥，故李小成申述以为黄绿云未交给契合合赞同图的租借房子给李小成，其享有合同免除权的理由缺少现实和法令依据，该院不予支撑。

在部分房子租借合同胶葛案件中，两边虽未清晰约好未经消防检验归于可免除合同景象，但因未经消防检验导致涉案房子无法正常运用，到达合同约好的可免除景象，法院会依据详细状况，断定未尽到消防检验职责的相对方有权免除合同。

事例：（2014）深中法房终字第1925号房子租借合同胶葛

两边在涉案商铺租借合同第13.3条中约好，在租借期内，出租人违背合同约好，使承租人无法按其用处持续运用该商铺的，承租人有权单方面免除本合同，由此而形成承租人丢失的，出租人应予以补偿。

涉案商铺承租方用于美容美发运营之用，深圳市中院在二审中以为“因消防检验合格是涉案商铺投入运用的必备条件，消防未经检验直接影响到商铺的正常运用。” 并据此为由，确定涉案商铺地点的x花园裙房部分改变及平面切割建造工程的消防仍未经过检验，出租方的行为构成违约。在此状况下，承租人李春江有权免除合同。

合同免除后两边各自承当的丢失职责（以房子租借合同为例）

在司法实践中，法院一般会依据消防检验申报职责主体、未经过消防检验的原因、涉案房子的性质、合同的实践实行状况及各自差错程度等要素归纳考量各方的职责分配。

（一）承租方拖延交给租金导致租借合同免除，出租方未供给经消防检验合格的房子，应对合同免除承当非必须职责。

（2019）最高法民申4177号民事裁定书指出，本案中，尽管案涉房子租借合同的免除是荣兴公司以黄灿、杨代祥、太白大酒店拖延付出租金为由提出，经黄灿赞同后终究免除，但该房子客观上的确存在消防检验不合格的状况。依据《中华人民共和国消防法》的相关规则，消防检验不合格的建造工程，制止投入运用。因而，不扫除黄灿、杨代祥、太白大酒店推迟付出租金，或许赞同免除合同与租借房子消防检验不合格有关。即案涉租借合同的免除并非完全是由承租人黄灿、杨代祥、太白大酒店一方原因导致，也有可归于出租人荣兴公司、令狐昌鹏、何继群一方的原因。原审在剖析案涉房子租借合同免除原因基础上，归纳两边违约和差错状况，确定荣兴公司、令狐昌鹏、何继群对案涉租借合同提早免除承当非必须职责，契合本案实践，并不违背法令规则。

（二）两边在租借合同中未清晰约好消防检验的申报职责主体，涉案房子承租人是消防检验的最大审慎留意职责人。

(2019)粤民申8419号再审民事裁定书中，广东省高级人民法院以为，租借合同约好梁华彬仅负有帮忙普拉特公司处理有关证照的职责，涉案商铺为暂时修建，两边签定的租借合同中并未清晰涉案商铺的详细用处。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规则：“大众集合场所点投入运用、运营前，建造单位或许运用单位应当向场所地点地的县级以上当地人民政府公安机关消防组织恳求消防安全查看。”在本案合同两边未约好由梁华彬担任恳求处理消防安全查看的状况下，普拉特公司租借涉案场所用于建立安全出产资格考试点，应当自行恳求消防检验。

(2019)最高法民申3031号民事裁定书以为，依据原查看明的现实，案涉房子地点大楼主体工程未恳求消防检验。王院林租借案涉房子的首要意图便是将其用作餐吧运营运用，归于消防要点防控部分，依据《中华人民共和国消防法》相关规则，王院林自身应对其租借标的房子是否具有消防检验条件尽到最大的审慎留意职责。现实上，正是因为王院林未尽该种留意职责，然后私行装饰未经消防检验的房子才导致其申报材料被退回，也导致其自身同侯玉龙订立《房子租借合同》违背《中华人民共和国修建法》《中华人民共和国消防法》等法令关于房子运用的强制性消防规则，然后导致合同存在法定免除景象，王院林对此应负有首要职责。因而，原审法院确定王院林关于合同的免除承当首要职责，并无不妥。

结语及实务主张

房地产生意中的消防问题类型多样，法令规则还未一无是处，在某些特定问题的处理上，司法实践也未能到达一致定见。依据本文的剖析和讨论，在订立房子生意或租借合一起，应当对消防检验的主体职责进行清晰约好。

（1）房子租借中，应对消防检验的申报主体进行清晰约好，便于界定租借两边的权利职责联系，防止胶葛；

（2）在商品房生意合同中，除五方竣工检验外，可将消防检验合格约好为商品房交房条件，确保收房安全；

（3）应将未经消防检验合格，致使房子无法正常运用，清晰列为合同可免除景象，便于守约方行使合同约好免除权，防止扩展丢失；

（4）清晰约好未经消防检验合格的违约职责。