10月大中城市房价下调增多组织称下一年房价走势仍将平稳
近来，国家核算局发布10月70个大中城市产品住所出售价格变化情况。数据闪现，10月份，我国70个大中城市中，新建产品住所价格环比上涨的城市为50个，较上月削减3个，上涨城市数量接连5个月削减；房价环比跌落的城市数量增至17个。二手房价上涨的城市数量为31个，比较9月份的40个呈现削减态势，二手房降价城市增至35个。
国家核算局城市司首席核算师孔鹏在数据解读中表明，10月，各地继续遵循党中央、国务院布置，坚持“房住不炒”定位，夯实城市主体职责，环绕稳地价、稳房价、稳预期的方针，深化执行房地产调控“一城一策”，房地产商场进一步趋稳，价格涨幅有所回落。
早年10个月全国房地产开发出资情况看，2019年1~10月份，全国房地产开发出资109603亿元，同比增加10.3%，增速比1~9月份回落0.2个百分点。其间，住所出资80666亿元，增加14.6%，增速回落0.3个百分点。有组织猜测以为，下一年房价走势仍将平稳，而职业分解开展的趋势将进一步增强。
10月一二三线城市房价
环比涨幅均有所回落
国家核算局数据闪现，本年10月，一二三线城市新建产品住所和二手住所出售价格环比涨幅均有所回落。开端测算，4个一线城市新建产品住所出售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其间，北京和广州别离下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月别离回落0.1和0.8个百分点。二手住所出售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其间，北京、上海和广州别离下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
31个二线城市新建产品住所和二手住所出售价格环比别离上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。5个三线城市新建产品住所和二手住所出售价格环比别离上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。
北京诸葛找房信息技术有限公司数据分析师国仕英以为，10月份，房价上涨城市数量继续削减。“金九银十”期间，房企为了回笼资金加快出售回款，纷繁降价或许打折促销，更多城市新建产品住所价格加入到跌落队伍。二手住所方面，受新房降价效应影响，部分换房需求火急的置换集体，更多挑选降价出售，并加大降价起伏。
国家核算局数据还闪现，本年10月二三线城市新建产品住所和二手住所出售价格同比涨幅均继续回落，一线城市涨幅略有扩展。开端测算，10月份，一线城市新建产品住所和二手住所出售价格同比别离上涨4.7%和0.5%，涨幅比上月别离扩展0.1和0.4个百分点。二线城市新建产品住所和二手住所出售价格同比别离上涨8.7%和4.4%，涨幅比上月别离回落0.6和0.3个百分点。三线城市新建产品住所和二手住所出售价格同比别离上涨7.7%和4.6%，涨幅比上月别离回落0.7和0.4个百分点。
58安居客房产研讨院分院院长张波以为，10月份房地产商场热度同步下行。在调控长时刻从严的布景下，购房者预期现已显着呈现“看平”，许多城市和区域假如不“以价换量”很难拉动销量提高。现在调控换挡、城市换挡、利率换挡等效益都已闪现，而房企端的出资换挡和竞赛力换挡会继续推动，我国楼市降温的态势在2020年春节前很难呈现反转。
10月房价数据受前期土地商场影响。依据北京诸葛找房信息技术有限公司的研讨报告，2019年1~9月全国首要城市住所用地供需两弱，土地商场显着降温。其间一、二线城市土地成交面积比较去年同期呈现上升态势，三四线城市土地商场显着降温。2019年成交楼面均价止跌回涨，8月开端楼面价呈现回落趋势。2019年第二季度以来，受中心城市优质地块会集放量以及企业融资环境改进等要素影响，企业补货志愿强，热门城市土地竞拍热度提高，带动全国住所用地溢价率的上升，但下半年跟着资金环境收紧、出售降速，土地拍卖竞赛热度逐渐回落。
组织猜测下一年房价
走势仍将平稳
我国国际金融股份有限公司在一份研讨报告中以为下一年房价走势仍将平稳。从季度间变化趋势来看，其判别下一年一季度出售增速将连续本年四季度的走弱态势，二季度起开端边沿上升，三、四季度继续上行，全年全体呈现“前低后高”走势。该趋势一方面由本年出售基数决议，另一方面因下一年地产及货币方针的空间大概率呈现在二季度之后。
长时刻来看，中金公司以为当时我国新房成交量正处于大周期的高位渠道期。根据人口和经济模型的测算成果闪现，2016~2020年将是全国新房需求量的高位渠道期，年均合理需求中枢为11亿~12亿平方米(根据偏保存的假定猜测)，之后十年将逐渐降至每年8亿~10亿平方米，2040年之后根本安稳在7亿平方米左右。实践商场出售体现将是环绕上述长时刻合理需求中枢的短期动摇，曩昔几年产品住所出售面积较中枢显着偏高(2016~2019年年均14.6亿平方米，高出合理中枢约3亿平方米)，未来该违背程度将会逐渐回归，但回归速度取决于短期的方针效果，因而很或许不会呈现短期大幅下滑。
什么或许引起方针的超预期？中金公司以为下一年职业方针调整很大程度上取决于产品房出售和土地商场的体现，由于二者是开发出资和当地收入的先行目标，以往几轮方针的放松均呈现于新房和土地成交量继续录得负增加(6个月左右)之后。当时新房商场和土地商场虽已呈现边沿降温，但成交量仍坚持根本平稳，方针不存在大幅正向调整的根底。
在竣工数据方面，中金公司以为，近几年竣工数据的趋势和开工、出售及下流相关职业体现均呈现出显着违背，除了核算口径方面的原因，还由于房企抢回款、加快周转使得预售时点前移，在缩短开工到预售时刻的一起，客观上拉长了预售到竣工的时刻，叠加部分房企推迟竣工以拖后清缴土地增值税，竣工周期被拉长。中金公司判别，跟着核算要素扰动逐渐平抑且大都房企周转速度已提高至本身高水平，上述影响从本年下半年起开端逐渐削弱，并将带动竣工数字继续上升。
职业分解开展趋势
进一步增强
跟着资源吸附才能增强，头部房地产公司出售市占率仍有可观提高空间。中金公司估计，职业TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企出售市占率将由2019年的29%、51%、61%、72%提高到2020年的32%、57%、68%、79%，其间TOP3房企市占率挨近14%，与海外国家如美国TOP3近20%的占比比较仍有可观提高空间。长时刻看头部公司扩张空间，TOP10市占率终究可达40~50%(现在约30%)，以货值核算其2019年拿地会集度已挨近50%，TOP10房企未来5年出售额均匀完成10%以上年化增加将是大概率事情。
从可售货量上看，2019年房企拿地会集度进一步提高。中金公司研讨以为，到年中掩盖标的在手土地储备富余，遍及可支撑未来3~4年出售。别的，龙头公司活跃开工备货，保存估计2020年新开工面积同比相等，掩盖标的为2020年确定的可售货量同比增加近30%，为出售供给强支撑。一起，出售权益比有望见底上升。本年房企“被迫”协作拿地的情况有所削减，估计该情况2020年仍将连续，因而绝大部分掩盖标的新增项目权益比开端上升。跟着新增项目未来几年逐渐投入出售，估计出售权益比将逐渐修正。
在盈余方面，龙头房企今明两年盈余确定度高，当时商场共同预期下调危险很低。估计掩盖A股标的归母净利润2019~2020年将同比增加23.7%、20.4%，掩盖H股标的中心净利润2019~2020年将同比增加22.3%、21.7%，与当时商场预期根本共同。到中期已售未结加下半年新增出售可根本掩盖下半年及下一年结算，掩盖倍数遍及在1~1.5倍。此外，考虑到2020年掩盖标的将连续安稳的出售增加，且权益份额、利润率等目标显着恶化的或许性低，估计将进一步增强房企盈余增加确实定性和连续性。
职业全体难改利润率下行趋势，但部分亮点仍值得重视，中金公司称对龙头房企不失望。本年以来掩盖标的对房价预期遍及更慎重，不对赌趋势性时机，而是重视掌握土地商场波段，土地储备成本上升气势已显着放缓，部分公司新增项目利润率边沿企稳乃至改进。此外，在职业整合出清过程中，头部房企有望经过收并购吸收优质资源，然后保持和改进盈余情况。