成都2w+的高价楼盘究竟怎样选？三个规律教你轻松“避雷”

本文由微信大众号<想住成都>原创

2018年，在成都衡量一个楼盘是否值得买，最重要的参阅原则便是“剪刀差”。

但跟着商场上越来越多高价地项目的入市，加上二手房商场敏捷降温，住所商场的剪刀差好像在逐步消失。

咱们计算了，近3个月，成都开盘的均价在20000元/㎡上下的楼盘：合计约25个，可怕的是，近郊区域楼盘占比过半！

经过下面两张图片的比照，咱们能够看到这些楼盘开盘的认购率及在售状况：

主城区楼盘：

近郊楼盘：

经过数据比照，咱们能够发现，主城区大部分2万+的楼盘都能有比较好的去化，乃至清盘的也不少。可是在近郊区域，除了“神盘”麓湖生态城，其它楼盘一概凉。

细化到各个楼盘，咱们能够发现，坐落一环内的龙湖上城、万和第宅，金融城的大魔方、文儒德，攀成钢的天誉等，这些坐落成都尖端板块的楼盘，开盘的去化压力都不大。但这些区域内同层次的产品仍然会存在5000-10000元/㎡的差价。

而且，让我惊奇的是，坐落金融城的文儒德项目，总价500-1000万级的产品，也能轻松清盘，要知道，文儒德在2015年初次开盘的时分，只卖掉12套。在当下的商场环境下一比照，必定算得上出售奇观。我想，这与金融城以西30000-40000元/㎡的二手房均价脱不开联系。

咱们能够发现，当新房二手价格处于同一起跑线时，坐落大源板块的凯德世纪名邸，川师片区的滨江樾府等楼盘去化状况就不会太达观。而且近郊大部分新盘的价格现已超越周边二手房均价。

“剪刀差”变小，出资价值缺失，许多楼盘开端进入顺销阶段，逐步开释优惠。

我以为，从现在来看，成都楼市全体还算健康，但必定也存在部分“泡沫”。

判别房价是否存在“雷区”，其实能够用一套参阅原则：假如微观层面的比方人口、工业、方针等方面没有太多改变，那么城市房价全体上涨的行情大概率会同频，距离不会太显着。

比方成都主城区大部分区域2016年至今房价根本翻1番，那么近郊单个楼盘翻了2-3番就显着不合理，购房者避开就好。

关于有需求的购房者，在避开部分泡沫之外，还有不少方向去衡量楼盘的价值。

以下是我个人总结的一些对成都商场楼盘购买价值的判别办法：

1.剪刀差判别法

剪刀差不只存在于新房与二手房之间，主城区与近郊也存在必定的差价。

假如以成都曩昔安稳的商场环境下的差值来判别：2015-2016年，成都三环以内的项目均价在10000元/㎡上下，近郊大部分同层次楼盘价格在6000元/㎡上下，近郊房价大概是主城区价格的6折左右。

当然，跟着城市外扩，配套晋级，轨道交通的遍及，对近郊无疑是利好。算上这部分利好的加成，我以为现在近郊的房价与主城至少也要坚持30%以上的差价。

在契合差价份额的基础上，咱们还需求注意一点，板块和价值对等状况。我以为从现在近郊的商场结构来看，暂时不太适宜打造高端改进产品，这部分楼盘的去化难度会非常大，未来脱手更难。

2.归纳地价判别

此前咱们计算过2018年景都市土地出让状况：

2018年，成都市主城区出让地块均匀楼面地价约11000元/㎡。

筛选出近郊优质区域如：大面、犀浦、华府、十陵等片区均匀楼面地价为7548元/㎡。

近郊旧城等单元均匀地价约4100元/㎡。

依据现在商场环境下的楼面地价计算，大致能够得出未来各区域房价的规范：主城区20000元/㎡以上会很遍及，近郊15000元/㎡也很常见，近郊各旧城房价大概在10000元/㎡左右。

可是，购房者需求警觉，在成都土拍最为张狂的2017年呈现了大量地王，这些高价地部分会在本年面市。纵观成都历年来的地王项目，简直都会透支未来价格，在楼市下行期，危险性更大。

3.稀缺性规律

寓居的稀缺，一般分为自然资源、人文内在、学区资历。由于稀缺，所以受商场动摇小，而且，这部分楼盘的定价相对“独立”。

如麓湖生态城楼盘，尽管价格高达20000-26000元/㎡，可是，在成都平原也很难再诞生第二个相似的楼盘。跟着人们对寓居环境及空间要求的不断提高，麓湖这样的楼盘会越受追捧。

在稀缺的学区资源上，咱们能够参阅下图：

同为市中心“老破小”，但享有优质学区划片的楼盘，能够与周边楼盘摆开巨大的差价。

尽管学区划片不必定适用于新盘，但购房者能够依据周边的教育资源作比照参阅。

说在最终

关于出资客，购房者在买房前，除了要考虑价格是否适宜，还要考虑下家接盘的实力，与现在成都市二手房需求的结构，由于这会影响未来二手房出手的溢价空间和变现才能。

关于自住型人群，需求充沛评价自己的购买才能和抗危险才能，不要买了怕降，不买不到又怕买不到了。