部分房企拿地愈加慎重土地商场降温预示着什么
土地商场是房地产商场的重要目标。
两大房地产研究机构近来发布的8月监测数据显现,全国首要城市土地商场已呈下行趋势。易居房地产研究院的陈述显现,8月份全国40个城市,土地成交面积为4336万平方米,环比下降28.8%,同比增加20.4%。估计未来几个月将继续降温。华夏地产研究中心数据显现,8月份全国70个大中城市算计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;均匀土地成交溢价率仅8%,较7月下降4.38个百分点。土地流拍72宗,为年内最多。
单单一个月数据,不能据以得出粗犷的定论。况且,比照前述数据可见,土地成交面积和成交均价环比尽管降幅颇大,但40城的成交面积同比仍然是增加的。
不过,有些目标仍是有比较激烈的信号含义。比方,溢价率和流拍数量。我个人认为,这是调查土地商场的重要目标。假如这种低溢价、高流拍的现象继续3个月,那么,土地商场转“冷”的趋势就能够说是建立了。
土地商场与出售商场存在必定的相关性,但未必是正相关。比方,本年3月底至4月,部分热门城市呈现了一波出售“小阳春”,随后才是土地商场掀起一波小高潮。是不是出售商场的时刻短回暖给予房企拿地抢地的决心?有这种或许。而土地商场的回暖,却带来了房企意想不到的成果。
如你所知,5月底以来,少量热门城市限购方针定点加码,去年底言论认为本年会轻度放松调控的预期失败。更重要的,是房地产金融方针的继续收紧,涵盖了从发债、信任到房贷利率、开发借款等多种途径,效果点从出资端延伸到出售端。
引发这些调控的,正是土地商场的热度上升过快,包含高价地块的成交,高溢价率的延伸,令监管部门大为警觉。借用银保监会体系日前举行的“不忘初心、紧记使命”主题教育总结大会用词,叫做“遏止房地产金消融泡沫化倾向”。
银根缩紧,房企的应激反响一般是捂住口袋张望,不拿或少拿地。没有企业争抢,土地成交的溢价率就会降下来,乃至流拍。只要少量现金充分的企业才敢趁机“捡漏”。
地产界关怀的是,土地商场降温下行,继续时刻有多长、多深,趋势何时建立。理性地说,这就跟房价相同,很难精确猜测。能够剖析的,是它的传导效应以及对各商场主体的影响。
前面说了,4月份出售商场的活泼助推了土地商场的上升,反过来,近期土地商场的下行,也会传导到出售商场。过往三个月,不少企业反映,房子不好卖。而8月份首要城市的商品房成交数据是不太美观的。
商场主体明显都感触到了这股凉意。有些顾客,转为张望。二手房商场最为灵敏,中介机构发现,一套房的成交周期在拉长,买方的议价空间加大。
在出资端,房企拿地愈加慎重,决议计划流程更长了。一位房企高管跟我说,在看不清后市的情况下,只要先看看再说,由于现在拿错一块地的价值真实太大。北京某中斗室企,由于错判区域商场,拿了一幅高价地,至今仍喘息未匀,“地还晒着呢。”
这也会影响到地方政府。尽管工业结构调整喊了有不短时刻,但有些城市还暂难脱节对土地收入的依靠。土地卖不出去,或许卖不出好价钱,这些城市嘴上不说,心里也是很难过的。一两个月还好说,假如土地商场真要“冷”几个月,财政收入或许就会绰绰有余。
有朋友问,土地交易下滑,会不会影响房地产出资?客观地说,会。本年前7个月房地产出资增幅仍是很不错的,但剩余几个月大概率会放缓。所以某些专家又要忧虑房地产出资“连累”经济的问题。但7月30日会议“不将房地产作为短期影响的手法”对这种疑虑是最好的答复。
即便房地产出资增幅放缓,也会有其他出资补位。中心几回重要会议都提出要加速老旧小区改造,以及其他包含交通市政、健康工业等民生方面的出资。如你所知,这些方面的出资额适当巨大,老旧小区改造、海绵城市、地下归纳管廊建造,动辄万亿级出资。下一年专项债额度已提早下达,能够起到惠民生、稳出资的效果。
相比之下,房企们稍为焦虑些。有些中斗室企更为急迫的使命,是考虑怎么生计,那就暂时别去考虑拿地的事了。手握余粮的大房企,则要平衡揭露商场拿地与并购的机会成本,以及揭露拿地的机遇。检测的是老板们的前瞻眼光与判断力。
简直所有房企都面对怎么加速去化的严峻问题。前几周我一直在呼吁房企打折促销,最近也的确有不少项目在进行较大力度的促销。不过,也要提示有些房企,“全员营销”的动作不宜过猛,你让人力和行政专员也去卖房,没完成使命就下岗?有点过了。
按理说,土地商场跟一般顾客没啥直接关系,但它与出售商场的清淡,都影响到了购房者。严峻调控下,房价大涨是不允许的了,但最好也别希望大跌。不过,未来几个月或许是刚需买房的好机遇。有或许会呈现力度很大的扣头,心仪的房子,无妨勤紧着点。
21世纪经济报导