一季度写字楼吸纳量跌九成下半年是议价窗口期

→疫情防控办法导致罢工歇业，大都工程顺延交给2-3个月。

日前，数家组织监测数据显现，在曩昔的一季度，深圳写字楼空置率环比微升、净吸纳量(注：写字楼的租借吸纳量的核算方法为：新租面积+扩租面积-退租面积；出售吸纳量是指新出售面积；总吸纳量为二者之和。)暴降。现在，跟着企业和社会经济活动逐渐康复运作，加之近期政府出台的一系列经济影响以及工业扶持方针，组织判别写字楼需求也正逐渐康复。

供应阻滞空置率企稳

4月8日，榜首和平戴维发布《2020年榜首季度深圳商用物业商场回忆与展望》陈述指出，季内受继续的供过于求商场特性叠加疫情之负面影响，整体商场去化体现低迷，净吸纳量下降至1.3万㎡；空置率方面，首要受新增供应影响，全市均匀空置率结构性环比微幅上升至26.2%。

依据榜首和平2019年第四季度的数据来看，期内测得空置率为24.6%，也就是本年一季度空置率环比上升1.6个百分点，榜首和平方面回复南都记者表明，本季度数据有校准，事实上监测到的空置率环比微升1.2个百分点。

一般来说，各组织因为监测规划和核算方法的不同，得出的详细数据彼此间会存在纤细差异。高力世界对一季度深圳商场的监测亦表明，一季度突发的新冠肺炎疫情打乱了社会经济活动，空置率环比下降0.1个百分点至21.1%，但在吸纳量方面也是削减至约1.6万㎡。

深圳写字楼空置率自2018年末以来已连跌数个季度，除了自身经济形势放缓之外，巨大的供应入市成为主因。依据上一年年末包含榜首和平戴维斯、高力世界等多家研究组织的数据监测，一起显现深圳写字楼空置率现已升破20%。有深耕深圳工作商场多年的职业人士告知记者，这是2003年以来深圳工作楼空置率初次升上20%。

当时，虽然疫情导致的城市冰冻将商场压力进一步扩大，但几近阻滞的供应入市使得空置率得以暂时企稳。依据榜首和平方面的反应，疫情防控方针导致罢工歇业，使得多个原准备季内入市的项目顺延交给，季内深圳仅录得华裔城大厦一个项目的入市，全市物业总存量环比仅扩容1.2%。

吸纳量：

来自金融职业的需求占比44%

空置率易受供应量影响而动摇，代表实践租借的净吸纳量则更能反映商场需求，因此调查吸纳量目标更能反映疫情影响。依据榜首和平2019年第四季度的数据，期内录得净吸纳量为14.2万㎡，以本年一季度约1.3万㎡的净吸纳量来核算，目标体现低迷，仅为上季度的十分之一。

深圳写字楼一直以来吸纳量添加微弱，依据高力世界此前监测，2019年深圳完成净吸纳量46.3万㎡，同比添加七成；其间五成的需求来自科技、媒体、电信TMT新式职业，占有深圳写字楼承租的“半壁河山”，其次就是占比两成的金融职业。不过在遭受疫情冲击的本年榜首季度，来自金融职业的需求占比44%，反超了TMT职业的29%。

业主连续以价换量方针估计全年租金仍然下行

疫情的到来极大约束了买卖活动及需求端体现。“受新年传统假日和防疫活动的归纳影响，租借商场活动在一月末至三月初期间显着受阻，直至季末跟着复工复产的逐渐推进，商场问询度及成交量才开端活泼”，榜首和平方面泄漏，大都租借买卖本质于疫情前已展开商务洽谈，疫情后才得以敏捷签署租借合约。

继续走低的空置率和低迷的吸纳量也影响了业主预期。《陈述》指出，大都业主因为对季内商场成交额持有较低希望，故仍连续上季度的以价换量战略，少量业主推出有限的中低层优惠单位，到季末，全市均匀租金环比跌落1.6个百分点。

事实上，自2018底深圳写字楼空置率开端继续攀升后，租金受连动影响也已环比跌落并继续数个季度，业主们不得不以价换量——释出更优惠的租借条款，保持物业的租借率；而在本年全年，租金还将面对下行压力，高力世界剖析以为，疫情形成企业赢利损失和随之而来的租户关于危险的把控，仍会在必定程度上影响2020年写字楼商场的走向。

阶段性冲击之下，出资者仍抱决心

不过，阶段性的疫情冲击未能影响出资者对深圳商场决心，榜首和平在《陈述》中指出，“大大都已活跃于商场内寻觅出资时机的国内外出资者仍保持敞开的问询情绪，但实地考察则受交通约束而无法展开”。与此同时，大都出资者也以为疫情将有助于本钱值在继续的前史高位中有所批改，新的机会或从危机中酝酿。

对深圳根本盘的仍然认但是其间的首要逻辑，受双区驱动的宏观方针利好支撑，出资者继续看好深圳商场。上一年2月，世界闻名出资组织领展房地产信任基金首进深圳、以66亿元价格收买深圳福田新怡景商业中心，这一事情被视为深圳商场根本盘被境外出资者看好的典例。

据榜首和平的核算，在2019年产生在北京、上海、广州、深圳4个一线城市的大宗物业买卖中，深圳商场虽然买卖宗数仍然落后于北京、上海两城，但单宗买卖金融却以25.7亿元的规划初次位居四城首位。

高力世界也以为，“深圳经济所遭到的冲击仅仅暂时性的，估计2020年下半年写字楼的需求将会逐渐回暖”，尤其是对TMT职业公司而言，疫情催生的线上工作和根据互联的社会经济活动或将为该职业公司带来新的商场开展机会，并或许添加他们对工作空间扩张的需求。

此外，硬币的另一面是：虽然当时来自内外部的不确定要素令商场需求明显放缓，但这也使得商场天平向买方歪斜，“关于租户集体，当下的商场环境有利于其在本来租金较高的区域或写字楼中取得租金相对较低的优惠条件”，高力世界剖析指出。其也主张，业主应当活跃与租户交流尽或许防止退租状况的产生，并企图与实力雄厚的老练企业租户签定长时间租约以对冲商场中仍存在的不确定性所带来的危险。

榜首和平华南区商业楼宇部主管黎青山在近来承受记者的采访中也泄漏，疫情之下各家企业都在做项目比照、考量，特别是一些外企及本年到期的租户；而业主方面也在与租户洽谈租借、车位等条款，尝试做一些留存客户的交流。黎青山猜测，因为租金下行压力大，下半年商场或将迎来议价窗口期。

采写/拍摄：南都记者王鹏钧