干流房企2020年年报现已发表完结。研讨员以2020年全口径出售额前50名的房地产企业为样本，除掉未上市、部分数据缺失或部分数据反常等公司后，剖析了45家样本房企(以下简称样本房企)2020年全年的财政体现及成绩改变。

研讨显现，2020年样本房企全体成绩增速下行，毛利率呈下滑趋势。

在三道红线新规下，怎么去杠杆、降负债仍是目前房企的干流议题。到2020年底，绿档房企和黄档房企为干流，占比均近三分之一。5家红档房企中，多为中头部房企。值得重视的是，部分房企经过添加权益的方法到达下降负债率的意图，如添加少量股东权益、发行永续债。

数据显现，样本房企2020年完成累计经营收入为50984.66亿元，同比添加13.85%；完成累计归母净赢利4566.98亿元，同比添加0.24%。从近三年数据来看，样本房企营收、归母净赢利增速均呈放缓趋势。

从年报数据来看，职业全体毛利率下行。受新冠疫情影响，45家样本房企2020年出售毛利率平均数为24.18%，同比下滑4.99个百分点；净利率平均数为11.47%，同比下滑2.27个百分点，且与历年比较，净利率下降至2016年水平。样本房企中，仅中南建造及金辉控股出售毛利率逆势提高。

依据房地产职业完成报表赢利的滞后性，2017年高地价本钱项目进入结算期，样本房企全体毛利率呈现下滑现象。此外，受疫情影响，房企开发项目工程进度及楼盘交给确收全体放缓，加之方针调控影响，样本房企全体赢利空间有所紧缩。

2020年，恒大、碧桂园及绿洲控股别离以5072.48亿元、4628.58亿元和4557.53亿元位列总营收前三。在归母净赢利排行榜中，海外开展以439.04亿元占有榜首，万科紧随其后，2020年完成归母净赢利415.16亿元。

营收超越1000亿元的13家头部房企中，融创的成绩增速较为亮眼。2020年，融创营收同比添加36.19%，归母净赢利同比添加36.95%，与新城控股同处增速前列队伍。与之相对的是，碧桂园和华夏美好2020年营收同比别离下滑4.74%、3.80%。

从样本房企的成绩增速来看，建发世界集团2020年完成经营收入427.44亿元，同比添加146.80%，营收增速位列榜首。中南建造2020年营收同比添加9.43%，归母净赢利同比大增70.01%，在净赢利增幅上排名榜首。此外，算计7家房企营收同比下滑，13家房企归母净赢利同比下降，赢利下降房企占比近三成。

值得重视的是，算计7家房企呈现增收不增利的状况。

禹洲集团营收及归母净赢利同比降幅均最大。年报显现，2020年，禹洲集团完成营收104.11亿元，同比下降55.20%；完成归母净赢利1.17亿元，同比下降96.76%。在成绩发布会上，禹洲集团解说称，公司本来拟将合作项目入账列作收入，但因实践未达交楼规范而遭审计师驳回。陈述期内公司赢利下滑，首要系部分高赢利的合营联营企业未能并表、未能承认收入所造成的。

2020年，住建部出台三道红线新规以收紧房地产融资。依照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。

三道红线别离是：除掉预收款后的财物负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。依照踩线状况，房企被分为红、橙、黄、绿四档，别离对应三个目标均超阈值、两个目标超出阈值、一个目标超出阈值以及三个目标均不超阈值这四种景象。

融资三道红线预期之下，样本房企交出了2020年的成绩单。相较于2020年上半年底近一成的绿档率，样本房企去杠杆作用显着。计算成果显现，45家房企中，绿档房企和黄档房企为干流，均为17家，占比均挨近三分之一；橙档房企算计6家，红档房企共有5家，包含首开股份、华夏美好、富力地产、恒大及绿洲控股，其间3家为营收超千亿级房企。

单目标方面，除掉预收款后的财物负债率((负债算计-预收金钱-合同负债)／(财物总额-预收账款-合同负债))是样本房企中达标率最低的目标。样本房企中，算计27家房企超越70%的监管目标，未达标率到达六成。净负债率((带息债款-货币资金)/所有者权益算计，此处货币资金指非受限资金)方面，11家房企未达标，占比逾二成。

6家房企现金短债比(有息短期负债/货币资金)小于1，货币资金未能掩盖短期有息债款。

降杠杆方法上，样本房企多经过加速出售回款、添加现金、削减有息负债等途径。值得重视的是，部分房企也经过添加少量股东权益、发行永续债的方法到达下降负债率的意图，未来或存在必定的危险。2020年，金辉控股少量股东权益同比添加219.85%，成功由红转绿。此外，金科股份2020年新发行13.42亿元永续债，三道红线相同悉数转为绿档。