经济调查网 记者 邹永勤 要说近期最让出资者产生分裂感的板块，当然非地产股莫属。
一方面，地产板块在二级商场上走出“小阳春”行情，自3月15日至4月7日，地产指数大涨18.5%，短短15个交易日总市值暴增4478亿元，板块内多只个股成功翻番。另一方面，楼市数据却不容乐观，本年一季度百强房企出售金额同比下降高达47%，为近20年来体现最差。而维系两者中心的，则是逾60个城市在本年一季度相继出台了房地产放松方针，包含撤销和放松限购、限贷等。
在股票热和职业冷之下，当时的房地产无疑成为了争议最大、最难决议计划、影响最广泛的职业，一方面要坚持房住不炒，另一方面也要把稳添加放在愈加杰出的方位。那么，接下来楼市走向会怎么？地产股行情又能否向纵深演绎呢？
4月8日，经济调查网记者就此专访了招商基金研讨部首席经济学家、我国首席经济学家论坛理事李湛博士。
地工业恶化的本源：房企“双高”运营形式
经济调查网：通联数据Datayes！的计算显现，百强房企出售额自2021年9月以来同比跌幅保持在－30%至－40%之间；而进入2022年后更是日薄西山，前三个月同比跌幅别离到达－41%、-47%和－53%；累计来看，本年一季度百强房企出售金额同比下降47%，为近20年最差体现。请问，究竟是什么原因构成了地产职业近20年来最困难时刻的到来？
李湛：构成本轮地产职业低迷期的原因很多，比方房企的“双高”运营形式、民众的购房志愿下滑、以及方针收紧和疫情扰动等等。其间，很多人误把方针收紧作为最主要的要素，其实，方针收紧只不过是表面上的直接诱因，而企业的高杠杆、高负债运营形式才是导致本轮地产职业局势恶化的最实质原因。为何这样说呢？咱们能够复盘一下上一年以来的职业状况就可知分晓。
2021年下半年地产监管趋严，高杠杆运营房企融资快速恶化，一起中资美元债会集到期引发一轮违约潮，致地市成交遇冷，第二批会集供地流拍率达41.3%。尽管当年9月方针敞开纠偏，“四限”类方针边沿放松，但房企融资方面纾困程度有限，所以才有了以恒大为首的一系列房企爆雷事情的产生。
本年开春后，在融资窘境仍未破解之下，东山再起的疫情对购房需求构成新一轮的冲击，再叠加3、4月美元债偿债顶峰，于是乎房企拿地更趋慎重、出资开发益发低迷，成果就是地产全链条下行，然后造就这近20年来最差时刻的到来。
此外，购房志愿下滑方面，由于购房偿贷要求有安稳的现金流，疫情后居民收入增速放缓，2021年人均可支配收入两年复合增速6.9%，低于疫情前水平。疫情进入第三年仍保持动态清零方针，居民购房热心和收入预期持续下滑。此外，2021年上半年楼市过热透支了适当一部分未来需求，下半年民营房企违约潮则进一步限制购房和期房交给决计。
而疫情带来的扰动要素亦不行忽视。本年3月疫情快速延伸呈点多、面广、频发特征，动态清零方针下防控办法持续晋级，进一步连累消费和服务业活动。疫情分散一方面下降了居民消费愿望、被迫进步预防性储蓄份额以避险，另一方面缩小了居民生活和消费半径、导致部分消费需求无法被满意。
地产作为消费的重要分项，高度依靠线下实地场景。以地铁客运量作为居民生活和消费半径的衡量方针，该方针抢先30城商品房成交面积约3周；因而，估计此轮疫情对3月和二季度地产出售的影响较为严峻。
逾60城救市：方针或仍有加码空间
经济调查网：4月5日，兰州市人民政府官网印发《兰州市履行强省会战略进一步优化营商环境若干办法》，迈出全面救市脚步。据通联数据Datayes！的计算，到4月6日，近一周以来已有6个城市放松楼市调控方针，别离为福州、南宁、兰州、秦皇岛、衢州、绵阳，其间有一半为省会城市。如果把时刻宽度拉长，则本年一季度以来已有60多个城市相继出台稳楼市方针。请问，是什么原因促进这么多城市相继出台放松楼市方针？
李湛：经济数据显现，本年1-2月房地产基本面仍偏弱，面对需求、融资、出资下滑的三重压力。就现在状况来看，稳添加仍离不开房地产，而“因城施策”放松调控，其主旨就是在“房住不炒”的主基调上完成稳地产。
详细看：1）体量上，房地产是我国国民经济支柱工业，直接影响了其上下游职业的运转状况；2）出资方面，2021年房地产开发出资额占固定资产出资额28%，上一年下半年增速快速下滑，可能对GDP增速构成连累；3）土地出让金是地方财政重要来历，房企受限于资金链、拿地活跃性缺乏，土地出让金下滑会加大地方财政压力；4）稳地产的背面是稳工作，稳工作应是底线。
经济调查网：那么，上述60多个城市相继出台的放松楼市方针，能够起到多大的效能？真能救楼市于危险之际吗？
李湛：个人认为，现在多地放松力度缺乏以拉动地产回暖，一起方针详细履行作用怎么、能否向高能级城市分散、能否有用转化为实践需求均有待验证，理由如下：
从融资端来看，尽管有60多个城市相继出台了放松楼市方针，但其对职业的资金压力缓解作用仍不显着。后续还需重视国务院金融委要求“化解房地产职业危险”，金融安稳保证基金的推动履行状况。
而从需求端来看，上述60多个城市主要为三四线城市和少量二线城市，区域购买力偏弱缺乏以拉动全体需求，一起大部分热门城市二手房借款限价方针未松绑，仅下降房贷利率对二手房的提振作用有限。
当然，咱们也应该看到，放松楼市方针的城市数量正跟着时刻的推移在添加；一起，3月29日国常会表明“经济下行压力进一步增大”、“咬定方针不放松”，因而，能够预期，稳地产的相关方针或存在进一步加码的空间。
经济调查网：当时的地工业无疑是争议最大、最难决议计划、影响最广泛的职业，一方面要坚持“房住不炒”，另一方面要把稳添加放在愈加杰出方位。该怎么了解“稳添加”和“房住不炒”的联系？
李湛：其实，稳添加和“房住不炒”并不矛盾。政府坚持“房住不炒”、保护房地产商场安稳的决计和定力不变，在此基调上稳添加具有两个开展层次。
1）短期来看，稳添加要充沛开释合理的住宅需求。就需求端来说，受此前方针收紧影响而未被满意的购房刚需、我国人均住宅面积偏小潜存的置换需求、以及逾3亿“新市民”的租住需求等等，这些都应在需求端方针加码的过程中逐步得到开释；而从供应端来说，前期出险房企和困难房企资金链严重问题没有显着缓解，需赶快研讨履行纾困办法和重组计划，消除供应端危险，然后提振购房活跃性和期房交给决计。
2）稳添加的长时刻方针在于构建房地产新开展形式、促进职业健康平稳运转，包含大力支持租借住宅的开展，树立完善“租购并重”长效机制，推动开展保证性住宅和租借配套等内容。
地产股“小阳春”有望持续
经济调查网：近期地产板块喜迎“小阳春”，部分个股涨幅非常可观。通联数据Datayes！的计算显现，申万房地产指数从3月15日触底2892点后呈现岛形回转，尽管4月7日遭受大幅回调，但短期内指数涨幅依然高达18.5%，总市值亦从3月15日的16097亿元暴升至4月7日的20575亿元，短短15个交易日添加了4478亿元；而板块内部分个股如天保基建（000965.SZ）、中交地产（000736.SZ）等更是以接连涨停的方法完成翻番。站在当时的时点，地产股真的具有出资价值吗？
李湛：本轮地产股回暖偏快、结构性较强，因而短期或有回调呈现；但至地产基本面实质性改进前仍可持有。而复盘前史三轮周期来看，当时时点的地产板块相同具有出资价值。
首要，当下的地产股行情折射出商场的预期较高，纵使短期调整亦无改长时刻向好态势。由于从开春至3月中旬，中心和多地相继出台宽松方针，“因城施策”空间被不断翻开，包含下调利率和首付份额、优化房企并购融资、放松借款会集度办理、鼓舞新市民购房等等；而3月16日国务院金融委和五部分联合发声，着重稳地产、稳预期，侧重于化解房地产职业危险，这更是在商场中得到火热的反响。
其次，展望未来，个人认为，有两个要素将会支撑地产股持续走强。
榜首，从方针端来看，现在多地放松行动还缺乏以提振地产需求，且尚未向高能级城市分散，履行状况和实践影响作用仍待调查，地产方针有进一步宽松的空间。
第二，温故知新，前史复盘给出活跃信号。数据显现，此前地产职业有过三轮相似的方针宽松周期，别离为2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月，均匀周期跨度时刻21个月。相对应的，地产指数在此三轮宽松周期内的最大涨幅别离是226%、61%和232%；超量收益方面，三轮宽松周期地产指数均匀跑赢大盘46.2%。
本轮宽松周期，从时刻上来看才进行了3个多月，从行情看，2月以来地产指数超量收益也只是18.4%。因而，无论是从时刻宽度仍是行情高度，未来一段时期内地产板块的“小阳春”行情仍有望连续。