当杠杆运用到极致时，高负债便是房企难以治好的“心病”。诸葛找房统计数据显现，100家上市房企踩中“三道红线”(除掉预收款后的财物负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)的占比高达86%，当然，剩下的14%亦不能彻底“安枕”。
贝壳研讨院向《证券日报》供给的监测数据显现，到11月24日，本年以来成功赴港上市的房企有5家，仍在排队赴港上市的房企尚有8家(含招股书已过期)，其中有多家企业都是经过二次递表没有完结IPO。
二次递表推迟上市现象频发
负债高盈余不稳是症结
“本年成功上市的5家房企中仅祥生控股是一次递表经过，正在排队上市的房企大都都阅历‘递表-到期-再次递表’的循环，未来这种状况或许会连续。”贝壳研讨院高档分析师潘浩向《证券日报》记者表明，一方面“三道红线”是职业规矩改动的严重信号，不只会影响房企上市之路，也同样会影响整个职业未来发展方向，再叠加疫情影响，港交所对递表房企审阅愈加严厉；另一方面跟着头部房企连续完结上市动作，剩下房企多为中小规划，存在必定的运营问题，包含财物负债率过高、土地储备结构单一、布局局限性强，融本钱钱高级问题，都会被港交所认定为高风险或低于上市规范。
本年上半年，受疫情影响，仅上一年年末经过聆讯的汇景控股完结赴港上市。下半年，房企上市进程相对加速。到现在，下半年以来共有港龙我国、金辉控股、上坤地产和祥生控股4家房企完结IPO。
除了数量上不占优势外，本年上市房企中大都存在招股书失效、二次递表等状况，例如上坤地产、港龙我国等都是在提交两次招股书后才成功上市。正在排队上市的领地控股、三巽控股等房企也呈现了二次递表的现象。
“这背面的原因首要是企业成绩不够好、负债水平过高。”我国指数研讨院企业研讨副总监刘水向《证券日报》记者表明。
“一些小型企业由于盈余才干不安稳、规划不大、负债率较高级状况，未能经过资料审阅。”同策研讨院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表明，2018年以来内地赴港上市房企多是中小型房企，干流商业形式依靠高周转、高负债。但实际上，经过此前已上市的房企来看，高负债的企业现已受到约束。即使如此，在“三道红线”融资约束下，这些房企上市志愿依旧很强，首要是想取得融资途径，缓解资金紧张形势。
不得不说，资金输血、品牌信誉背书和下降融本钱钱，向来是房企争相IPO的重要动力。刘水表明，2019年至今，规划较斗室企受疫情影响成绩添加承压，监管部门融资方针未见显着放松，“三道红线”的监管新规又火烧眉毛，这种多方承压的布景下，房企挑选赴港寻求融资时机。
IPO新秀市值均低于150亿元
估值和股价体现承压
即使如愿登陆本钱商场，赴港上市的“内房股”估值和股价也显着承压，乃至部分企业呈现认购缺乏和破发现象。
“在本年已上市的5家房企中，到现在，港龙我国比较上市首日总市值添加了11.7%，汇景控股和祥生控股根本相等，上坤地产下降1.3%。”刘水表明，从2019年销售额来看，5家上市房企中的祥生控股归于千亿元以上阵营，金辉控股归于500亿元-1000亿元阵营，上坤地产在300亿元-500亿元阵营，港龙我国和汇景控股均归于百亿元以下阵营。
“新上市房企市值均低于150亿元，在83家样本房企的市值排序中处于中等水平。”肖云祥表明，与物业板块比较，开发型企业的估值都遍及较低。
刘水表明，这是由于物业服务是典型的轻财物形式，财物负债率相对较低，且现在来看物业服务对大大都业主来说也归于刚需，因而物业服务企业具有继续安稳的现金流，又极具添加潜力，更受本钱商场追捧。
“部分上市房企呈现认购缺乏和破发现象首要是本身价值未能取得较高的出资预期，在本钱商场遇冷，不能招引满足的本钱流入。”潘浩表明，本钱商场对中小规划房企更为苛责，这背面是职业集中度的加重，越在职业困难的时分，企业之间的分解特征越显着。一起，呈现这种现象也向职业证明，上市关于企业来说不是金钟罩，仅仅个敲门砖。前期有破发的危机，后期也会存在融本钱钱高企的或许。
下降资金本钱纵然是房企上市的首要诉求之一，但就当时形势来看，若房企不改动“触红”的状况，融资依然受限。众所周知，依据“三道红线”触线状况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。假如“三道红线”悉数踩中，开发商的有息负债将不能再添加；踩中两道，有息负债规划年增速不得超越5%；踩中一道，增速不得超越10%；一道未中，不得超越15%。
“上市之后，力求在年末之前让公司升至绿档，这是最重要的财政方针。”日前，本年刚刚上市的某房企办理层向《证券日报》记者表明，完结这一方针后，公司的融本钱钱会下降，利润率才干进入上行通道。
“若上市前是绿档房企，本身负债可控，在‘三道红线’新规以内，企业就可以拿融资来扩规划。”刘水表明，但假如企业现已踩线三道，上市后则会添加直接融资，下降负债，优化负债率，争夺变身绿档企业。
“新上市房企征集资金后的用处，要结合房企本身的财政结构与发展战略而定。”潘浩直言，从第三季度财报数据上看，部分房企自动“降档”现已开端，如首开、电建等房企“红转橙”、建发股份与招商蛇口别离完成“橙转黄”与“黄转绿”等，“降档”将成为职业趋势。
在潘浩看来，“三道红线”对房企融资端的影响首要是结构上的，中小规划型房企融资难度晋级显着。在融资新规下，除债券融资外，信任、银行贷款等多途径也呈收紧趋势，接下来，头部房企优势继续强化，职业集中度进一步加重。
对此，刘水也以为，未来房地产金融监管将继续强化，避免房地产商场过度金消融，在要点房地产企业资金监测和融资办理规矩下，部分企业资金压力或显着提高。