近来，发家于四川的物业办理服务供货商——明宇商服控股有限公司向港交所递送招股书，初次发表公司开展规划及营运状况。

招股书显现，明宇商服由张建明配偶算计持股93.3%，背靠明宇实业集团有限公司，后者的创始人及实践操控人亦为张建明。

据揭露材料，明宇集团以“酒店+地产”双核驱动，进入酒店、地产、金融出资等多个范畴，运营财物达150亿元。而陈述期内，明宇商服的绝大部分收益来自商用物业的物业办理及相关服务，公司的在管物业主要由明宇集团开发。其间，物业办理服务收益方面，来自明宇集团所开发物业发生的收益份额超越七成。

《我国运营报》记者注意到，现在，明宇商服的开展区域会集在四川省及吉林省，扩张脚步慎重。到2020年底，公司在物业办理服务分部项下获委聘办理17项物业，订约建筑面积约为310万平方米，在管建筑面积约为290万平方米。与中大型物企比较，规划可谓“蚊型”。

只不过，有意扩展其他区域物业办理项目组合的明宇商服，其自独立第三方取得的项目中标率动摇较大。2018年～2020年，该比率别离为100%、17.6%及8.3%。而关于未来添加，明宇商服仍有着较大的不确定性，乃至无法确保公司将继续取得明宇集团委聘办理其开发的物业，或将可以以可接受的条款使用其他来历的物业补偿任何事务丢失。

针对公司的规划添加方案及上市远景等相关问题，记者致电致函明宇商服方面，相关工作人员称已收到采访函，将传达至相关领导进行回复。到发稿，对方未予以进一步回应。

背靠关联方“大树”

招股书显现，明宇商服的前身为成都明宇举世商业办理有限公司，其开端以“南充宇豪物业办理有限公司”的名义于2004年6月在四川省南充建立，以求为明宇集团开发的物业供给物业办理服务。后明宇商管将总部迁至成都，初次进入成都商场及商用物业办理商场。

招股书发表，张建明及其太太田梅透过明宇集团算计持有明宇商管100%股权，构成肯定控股。

2013年，不甘偏居一隅的明宇商管初次将地图扩张至吉林长春，且开端于长春明宇金融广场的展厅及售楼处供给案场帮忙服务。2015年，明宇商管更名至当时称号，并扩展至商用物业招商、招租以及参谋服务行业。

招股书显现，2018年～2020年，明宇商服在四川省的总在管建筑面积别离约为130万平方米、150万平方米及250万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的86%、87.8%及87.7%；及于吉林省的总在管建筑面积别离约为20.6万平方米、20.6万平方米及35万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的14%、12.2%及12.3%。

明宇商服估计，不远的将来四川省及吉林省将继续占公司营运的一大部分，考虑到这一会集状况，该等区域的方针或营商环境的任何晦气开展，或许对公司的事务、财政状况及运营成绩构成严重晦气影响。

记者注意到，于往绩记载期间，明宇商服的在管面积添加速度亦不快。2018年底，公司的在管面积到达150万平方米，后增至2019年底的170万平方米，到2020年底，公司在管面积规划约290万平方米，三年复合年添加率为24.5%。

对应期间内，明宇商服完成总收入约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期溢利为1720万元、1731万元、3152万元。详细来看，2018年～2020年，公司物业办理服务发生的收益别离占总收益约63.5%、70.3%及70.4%，而专项委聘发生的收益别离占总收益份额约28%、20.7%及21.6%。

其间，明宇商服的绝大部分收益来自商用物业的物业办理及相关服务。2018年～2020年，公司来自商用物业的物业办理服务收益约为4410万元、5120万元及6180万元，别离占物管服务收益约82.7%、82.2%及83.5%；来自住所物业的物业办理服务收益约为920万元、1110万元及1220万元，别离占物业办理服务收益份额约17.3%、17.8%及16.5%。

全体规划上，到2020年12月31日，明宇商服具有3间隶属公司及3间分公司，向31项商用物业及7项住所物业（算计包含三个事务分部下订约建筑面积约为460万平方米的64个项目）供给物业办理及相关服务。

值得注意的是，曩昔三年，明宇商服物业办理服务的在管建筑面积别离约96.4%、87.4%及65.1%来自明宇集团所开发的物业。

2020年12月初，明宇商管开端进行一系列股权腾挪操作，追求上市之目的渐显。至此，随同明宇集团将近16年的明宇商管，企图经过登陆资本商场进一步削减对明宇集团的依靠。

2020年12月9日，宇锦嘉收买明宇商管4.8%的股权，总价值140万元。招股书发表，宇锦嘉由王玉、谢鹏别离持股65%和35%，两人均为公司高管，前者为明宇商管的非履行董事兼明宇集团副总裁，后者则是明宇集团总法律参谋。

随后，2021年2月4日，出资人朱瀚荣出资58.45万元取得明宇商管2%股权，其为香港执业会计师及特许财政分析师，在为企业供给评价、估值以及相关咨询服务方面具有丰厚经历。

期间，张建明建立明宇商管的香港上市主体公司——明宇商服，并经过注册建立境外离岸公司进行持股。至此，明宇商服构成由张建明配偶持股93.3%、王玉和谢鹏持股4.7%、朱瀚荣持股2%的格式。

不确定的未来

与其他物业公司相同，为明宇集团而生的明宇商服，其运营及扩张途径长时间倚赖明宇集团。

招股书显现，收益方面，明宇商服来自明宇集团的收益占比超越30%，为其各单一客户收益中的最大来历。2018年～2020年，公司来自明宇集团的总收益别离约为2700万元、2700万元及3720万元。

其间，明宇商服增值服务的收益约72.7%、82.7%及73.5%别离来自明宇集团所开发的物业。公司在招股书中提及，明宇集团营运或其开发新物业才能的任何晦气开展或会影响其取得新物业办理服务协议、酒店后线集成服务协议及其他服务协议的才能。

不过，明宇商服也意识到本身生长才能的重要性。2018年至2020年，公司来自明宇集团的在管建筑面积占比从96.4%逐渐缩减至65.1%。

值得注意的是，在取得来自独立第三方项目的中标率方面，明宇商服存在大幅动摇的痕迹。

依据招股书，此次赴港上市，明宇商服拟将募资净额用于扩展公司的物业办理服务，以扩展现有商场的营运规划及将公司的地域掩盖延伸至具有高添加潜力的我国其他城市。

记者注意到，明宇商服未来实施战略收并购的方针区域仍会集于川渝，尤其是成都。公司董事以为，根据当时及预期商场状况，商场上存在很多方针。拟收买标的的事务概略、服务组合、财政稳定性及运营体现和添加潜力或许会与公司的事务发生协同效应，不过，明宇商服表明，公司或许在行将打入的新商场中的过往事务经历很少或没有，亦或面对适应该等新商场行政、监管及税务环境的困难等，与四川省及吉林省现有商场有很大不同。到现在，公司没有物色到任何方针。

在事务方面，明宇商服表明有意继续扩展在四川省及吉林省及其他地域的物业办理项目组合，尤其是在商用物业范畴。此外，公司或许继续投入资源以开展酒店后线集成服务事务。

但明宇商服也坦承，倘证明公司于商场浸透、区域扩展以及事务的进一步开展的尽力徒劳无益，且因而未能添加收益，则或许对事务、财政状况及运营成绩构成晦气影响。一起，公司也无法确保评价精确或可以按方案使事务添加，因而，未必可以保持前史添加率、收益及毛利率。

到2020年12月31日，明宇商服活动财物净值约为5840万元，活动负债为3835万元，运营活动发生的现金流量净额为3326万元，年底现金及现金等价物约1611亿元。