京郊炒房记 京津冀协同开展概念一提出，社会各界反映敏捷。特别是北京周边楼市都有必定程度昂首。眺望智库土地国策30人论坛亲近重视京津冀协同开展这一出题，安排参加系列调研。第一时间与读者共享调研成果。 于春美 陈星月 王玉光 眺望智库 北京动物园批发...
京郊炒房记
京津冀协同开展概念一提出，社会各界反映敏捷。特别是北京周边楼市都有必定程度昂首。眺望智库“土地国策30人”论坛亲近重视京津冀协同开展这一出题，安排参加系列调研。第一时间与读者共享调研成果。
于春美 陈星月 王玉光 眺望智库
北京动物园批发商场搬家河北永清的传言，忙坏了在永清卖楼的孙洁(化名)。“最近来电量和访客量显着多了。上星期招待的一个北京客户，一出手就买了18套。”孙洁说。不单单是永清，3月21日至23日，在眺望智库调研造访的固安、燕郊、香河等环北京热门城市，房价均呈现“小昂首”态势，商场成交活泼。
购房者的热心，源自他们赌定跟着京津冀协同开展战略规划的落地，环北京楼市仍有上涨空间。或为单位搬家京郊预备自住用房，或忧虑房价再涨，无法先“抢”一套的在京打工者，或瞅准商场空档期预备“捞一把”的出资客，掀起了又一轮京郊购房热潮。
不过，热烈之下，难掩危险。一边是开发商借概念炒作调价，一手房出售活泼；一边却是二手房价格倒挂，买卖惨白。京郊炒房热下，或面临有价无市危险。
查询造访中发现，京郊楼市存在四大问题需求特别重视：一是部分开发商借“京津冀协同开展”概念炒作，私自调高房价，部分出资客囤货待涨，影响商场安稳。二是现在房价定价过高，商场能否承受是一大问题。在这几地购房的，多是北京溢出的刚性需求，对价格灵敏，定价过高，或许呈现有价无市。三是现在这些当地的工业不发达，交通及日子配套不到位，购房者大多在北京作业，有的项目入住率缺乏30%，房子空置率较高。四是部分项目存在五证不全问题，隐藏危险。
在业内人士看来，京郊楼市乱象，无疑将影响正在进行中的京津冀协同开展战略的有序推动。部分开发商及出资客的炒作，导致房价虚高，晦气于环首都经济圈区县承受北京工业落地和人口导入。别的，高房价必然推高用地本钱，还或许会形成规划失控，土地资源糟蹋。
房价“小昂首”涨幅纷歧
进入3月份以来，跟着京津冀协同开展利好音讯的开释，固安、燕郊、香河、永清等环首都经济圈区县房价遍及上涨，商场买卖量显着添加。据出售人员介绍，上一年房地产商场升温，全年房价遍及涨幅在20%—30%。“两会”后，部分已开盘项目已小幅调高了价格，部分蓄客阶段楼盘定价涨幅在20%左右。受访者大都以为，跟着京津冀协同开展战略落地，未来房价仍有上涨空间。
以燕郊在售楼盘富地广场为例，上一年12月开盘价为11000元/平方米，2014年1月价格调为12000元/平方米，2月中旬每平方米又调高了2000元，现在价格为13500-14000元/平方米。
在固安，据永定河·孔雀英国宫出售人员介绍，“两会”后，访客量和成交量显着添加。英国宫项目6期上一年12月份开盘，现在在上一年底基础上每平方米涨了30元-50元，均价9500元/平方米。出售人员表明，据传首都第二机场5月份开建，下一期开盘价格会涨更多。廊坊圣阜房地产公司开发的固安某项目，现在正二期蓄客阶段，估计5月份开盘。一期(2013年10月开盘)均价5800元/平方米，二期均价调为7000元/平方米，上涨20%。
传言北京动物园批发商场将搬家永清，永清的房价从春节后开端蹿涨20%，现均价为7000元/平方米左右。
价格倒挂隐藏危险
环首都经济圈房地产商场的安稳，对促进京津冀协同开展及北京的工业搬运和人口外迁，分流部分刚需人群具有重要作用。但从现在调研的状况看，多个热门城市呈现房价“异动”现象，不少开发企业借概念炒高房价。别的，借概念炒作，一哄而上，高房价必然推高地价，添加工业搬运本钱，晦气于环首都经济圈的工业落地和人口导入。
调研中也发现，部分热门城市现在房价止涨，乃至有价无市。香河楼市在阅历了2010年的掉价风云后未有大反弹，是北京周边房价的价格凹地。在对多家楼盘调研后发现，京津冀协同开展战略并没有太多影响香河楼市，现在房价没有受到影响而呈现大的上涨。以香河的香城丽景项目为例，5000元/平方米起价，整体不高于5900元/平方米。据介绍，该楼盘日均出售10套左右，开盘后一向没提价。
与此同时，与一手房商场动辄20%左右的涨幅比较，二手房商场则体现差劲。以永清为例，虽然现在房价已涨至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米买了3套房的乔先生，最近他以原价3000元/平方米价格促销，却无人问津。乔先生的遭受，或许能够给炒房客们一剂“镇静剂”。
在固安新城做二手房买卖的天鸿房产司理顾寒表明，他署理的永定河·孔雀英国宫二手房项目，价格约7000元/平方米(现在英国宫新房价格9500/平方米)。“许多二手房还没有拿到房本，不太好卖。并且二手房触及买卖税费及过户费，即便价格低于一手房也不好卖。”顾寒说。最令他忧虑的是，现在全国已有部分城市房价呈现跌落，北京郊区房价近期也呈现松动，固安房价是否会阅历前两年那样的大起大落也未可知。
在固安、涿州等地都有大型开发项目的华夏美好基业一位不肯签字的高管表明，上一年受北京商场房价上涨带动，固安等地房价一路上扬，现在看本年房价走势仍会连续上一年的利好。但潜在的危险是，固安商场跟着北京商场走，一般北京商场好，固安商场就好，北京商场差，固安商场就跟跌。他表明，环首都经济圈几个热门城市的消费需求主要是北京的溢出刚需，顾客心思受方针及商场影响大，一向以来这些区域房价都是最简单动摇的。2012年，固安房价阅历了继续10个月贱价徜徉期，房价曾跌至4500元/平方米，随后又上涨至8000元/平方米。商场大起大落，对房企和购房者都晦气。
眼下需求面临的现实是，2014年全国房地产商场整体局势不容乐观。尤其是部分三四线城市存在供过于求问题，商场泡沫危险很大，环首都经济圈部分城市也存在供大于求危险。虽然获益于京津冀协同开展战略利好音讯影响，环首都经济圈房价眼下呈现“小昂首”趋势，但后期高房价能否连续，还要看商场的真实需求。
另一个需求引起重视的问题是，一些已售楼盘入住率不高，空置现象严峻。由于现在这些城市的交通及配套设备尚不到位，许多人房子买在当地，但仍在北京城里作业日子。在固安新城做二手房买卖的天鸿房产司理顾寒告知记者，现在最大的问题是房子空置率高，有的项目入住率缺乏30%，卖房和对外租借房子的人多于买房和租房的人。
查询中还了解到，固安许多在售项目存在运作不标准，五证不全问题。
全联房地产商会名誉会长聂梅生承受采访时表明，环首都经济圈楼市开展，与经济开展水平缓商场需求相关，不管商场需求的盲目炒作，仅仅开发商的一厢情愿，并不会被商场真实承受。商场回归理性和规划贯彻实施过程中，需求政府监管到位，协助商场回归理性。
我国房地产研究会副会长暨房地产法规方针委员会主任委员胡志刚表明，京津冀协同开展战略推动中，短期内或许存在某个方针利好期内房价上涨问题，但要警觉商场危险。一是避免借概念炒作，导致有价无市；二是避免工业不落地，盲目大干快上，又形成一批“鬼城”、“睡城”，形成土地资源糟蹋。
他以为，长时间看，河北的土地供给量足够，彻底能够承受北京搬运500万人口的使命，土地供给彻底能够满意商场需求，房价不会大涨，开发企业和购房者要理性看待商场。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以为，京津冀一体化战略是利好，但必定要规划清晰好各区县的定位。未来这些区县的开展取决于承载人口的工作、医疗、教育等公共设备的齐备。不然，仅仅把这些当地的房价炒高了，但人仍是在北京上班，终究这些当地又沦为新的“鬼城”、“睡城”。
方针主张
针对现在环首都经济圈热门城市房价“小昂首”及开发商借概念炒作问题。眺望智库主张：
一是国务院要亲近重视环首都经济圈房地产商场动态，监察京津冀区域的房地产商场，辅导三地的工业对接，避免一些“曲解方针”和钻方针空子现象。
二是加强对商场监管力度。对借机炒作概念，误导购房者行为，要加大处分力度。
三是三地应树立和谐机制，以大区域为中心，一致和谐坚持供需平衡，保证商场平稳开展。
四是加大河北保证房和公租房建造力度，对接外迁人口需求，从供需平衡上做好和谐。
五是以商场化调控为主，恰当进行方针干涉，避免出资投机性行为。现在，环首都经济圈区县大大都不限购，或许限购方针比较宽松，一些人使用方针空白地带，进行商场炒作。能够根据具体状况，分类调控。例如，对出资性购房者进行借款约束，或许对购房者资质进行更严厉的限制和审阅。