中金发布研究报告称，坚持华润万象日子(01209)“跑赢职业”评级，上调2021-23年中心净利润6%/3%/3%至16.6/22.2/28.9亿元(同比增103%/34%/30%)，首要系公司多条事务线均出现加快开展态势，目标价升至63港元(对应55倍2022年市盈率)，隐含43%股价上行空间，公司交易于39倍2022年市盈率。

中金首要观念如下：

公司2021年成绩料超出商场预期。

公司于2月18日晚发布正面盈余预告，估计2021年归母净利润同比添加105%-115%(至约16.8-17.6亿元)，超出商场和该行此前预期。公司正面盈余预告系归母净利润口径，该行以为该数值应略高于中心净利润(例如2021上半年二者相差约2700万元)，但即使以预告区间的低限(同比添加105%)来看，公司中心净利润仍能够视为好于商场预期。

该行以为亮眼成绩体现首要因为：1)公司根底物管毛利率水平显着提高，该行以为2021年实践毛利率或许超越公司此前13.8%的指引；

2)2021年商业项目运营体现优异，该行估计全年零售额达1200亿元左右(同比添加45%，其间同店增速或许在30%上下)，超出此前1100亿元的指引，其间重奢业态的快速添加仍是重要牵引力；

3)该行估计因2021年新拓第三方商业项目为开业前服务带来的额定收入或许达数千万元，而该部分收入此前或许未被充沛计入到公司盈余指引中。该行提示投资者开业前服务也是全体商业运营服务的重要组成部分(占该项收入的30-35%)，一起也具有必定的独立拓宽才能。

估计公司2022年添加出现强耐性。

该行对公司2022年添加远景坚持达观，首要因事务端有若干结构性要素支撑：1)2022年为商场新开业高峰期(全年方案开业15-20个)，且其间不乏高能级项目(如福州万象城、海口万象城、武汉万象城等)，该行以为因新开业带来的零售额增量就有或许到达同比两位数；

2)针对新拓商业项目的开业前服务将是一个继续进程，该行估计2022年相关收入进一步较快添加；

3)开业后商场项目的运营办理收费提点率边沿提高(新交给的华润置地项目或许多按“4%租金收入+8%EBITDA”的规范履行)；

4)物管板块收并购已超额完成2022全年目标，且竞标外拓一侧大概率较2021年进一步扩张(2021年新增合约面积约3,500万平米)；

5)社区增值服务基数较低，仍有较大添加空间。全体来看，该行以为公司2022年物管和商业各事务线仍处加快开展态势，全体添加料出现强耐性，投资者毋需因微观消费环境承压而过度失望。