本报记者余燕明广州报导

今年以来，我国内地已经有6家地产商旗下的物业企业登陆了港交所，从资本商场募集了近50亿港元资金。

除了破发的烨星集团（01941.HK）、兴业物联（09916.HK），现在其他4家上市物业企业比较上市首发价格均有上涨，其间募资最多的建业新生活（09983.HK）当时涨幅逾30%。

现在国内地产商旗下已寻求上市的物业企业，简直都扎堆奔赴了港交所。

据《我国经营报》记者不完全统计，来自国内的22家上市物业企业加权均匀静态市盈率（当时股价为上年度每股收益的倍数）达到了58倍，加权均匀市净率（当时股价为最近一期每股净财物的倍数）则超越14倍。

与之对应的是其同系地产商，它们大大都亦在港交所上市，但估值差异巨大。依据最近的股票交易价格，这些地产商的加权均匀静态市盈率约为6倍，加权均匀市净率还不到1.2倍。

其间，雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）、鑫苑服务（01895.HK）在当时的总市值约为533亿港元、305亿港元、16亿港元，对应雅居乐集团（03383.HK）、绿城我国（03900.HK）、鑫苑置业（XIN.N）的总市值约为372亿港元、210亿港元、9亿港元。

港股商场对物业板块的高估值布景下，我国内地更多地产商正在谋划旗下的物业板块登陆港交所。到现在，还有世茂服务、金科才智服务、荣万家生活服务、杰出商企、合景悠活等9家物业企业向港交所提交了上市请求，正在等候聆讯。

与地产估值倒挂

现在，我国房地产企业出售榜单上，排名前三的地产商只要碧桂园（02007.HK）已组织旗下的碧桂园服务（06098.HK）在港上市。碧桂园服务的总市值达到了1150亿港元，这也是22家港股上市物业企业里，仅有一家市值打破千亿港元的物业企业。

在股权结构上，碧桂园服务并非由碧桂园直接或直接持股，但两家上市企业均为杨国强宗族操控，属同一操控下企业。

至2019年，碧桂园服务的收费办理物业面积达到了2.76亿平方米，当期完成物业办理服务收入超越58亿元，其间近3/4来自于碧桂园开发的项目物业，约1/4来自其他地产商开发的项目物业。

依据最近的股票交易价格，碧桂园在港交所的总市值为2205亿港元，相当于碧桂园服务总市值的2倍左右。与此同时，2019年，碧桂园的收入规划、归母净利润、财物总额、归母净财物，分别是碧桂园服务的50倍、24倍、155倍、28倍。

两者在财政成绩与估值指标上的巨大差异，使得碧桂园服务在港交所的静态市盈率为62倍，市净率则达到了19倍，而同期碧桂园的静态市盈率不到5倍，市净率则只要1.3倍。

我国内地赴港上市的22家物业企业里，雅生活服务的总市值仅次于碧桂园服务，达到了533亿港元。与之对应同系的雅居乐集团的总市值为372亿港元，仅相当于雅生活服务的70%左右。

2019年，雅生活服务的在管物业面积2.34亿平方米，其间来自雅居乐集团的开发项目物业面积占比23%，来自其他地产商开发项目物业面积占比77%。股权结构上，雅居乐集团直接持有雅生活服务的大都股份，为其控股股东，雅居乐集团对雅生活服务的财政成绩进行兼并报表。

雅居乐集团在2019年的收入规划、归母净利润、财物总额、归母净财物，分别是雅生活服务的12倍、6倍、29倍、7倍。依据近期的股票交易价格核算，雅生活服务的静态市盈率约为39倍，市净率挨近8倍；同期雅居乐集团的静态市盈率仅为4倍，市净率还不到1倍。

金融街物业（01502.HK）在前不久刚刚登陆了港交所，上市募集了逾6.6亿港元资金。当时，金融街物业的总市值已涨至近33亿港元，与之对应的金融街（000402.SZ）的总市值为232亿港元，相当于金融街物业的7倍。

2019年，金融街物业在管物业面积近2000万平方米，其间约2/3的物业面积来自金融街及其相关企业，约1/3的物业面积来自其他第三方。但比较之下，金融街及其相关企业为金融街物业奉献了更高的收入，由金融街及其相关企业的项目物业奉献收入比重超越80%，其他第三方项目物业奉献收入比重则缺乏20%。