回归已有两年的颜建国和他治下的中海自始自终的低沉，媒体们一般只能从一年两次的成绩会中捕捉这位央企掌舵者的身影，以及了解这家企业的动态和战略布局。
新的改变其完结已产生，一位中海内部人士此前曾对观念指数表明，囿于央企传统，中海曩昔的确太低沉了，但颜建国归来之后，现已要求多向外界发声，这位人士总结道：“2018年是中海品牌建造元年。”
除了品牌再造，外界更为重视的是，这家被誉为最挣钱的房企对规划扩张的情绪以及在新事务上的规划。毕竟在必定程度上，扩张意味着杠杆，新事务则代表了前期“烧钱”。
不过，不管外界怎么议论纷纷，对中海未来的航向，新掌门人应该是趾高气扬的。在2017年的中期成绩会上，颜建国曾表明，中海花了许多时刻做战略规划方面的修订和研讨。
在当年的一封《致股东函》上，中海表明，未来3-5年，将首要资源出资于住所开发，完结规划与赢利的均衡增加，加速进步持有型物业的营收规划与运营水平；中长时刻内，持有型物业、立异事务将成为新的赢利增加点。
但巨舸回身，谈何简单。住所开发范畴所获取的高赢利，在必定程度上消磨了中海开辟新事务的积极性，与此一起，在职业下行时采纳的保存情绪，也让这家央企在困难的2018年，显得有些寂静无声。
“掉队”的中海
当“碧万恒”在规划增加的道路上狂奔时，中海被冠上了“掉队”的标签。颜建国也在反思：“或许开展速度要更快一些了，咱们也一贯在研讨考虑这个问题。”
2017年中旬，颜建国在成绩会上向一众媒体吐露对规划的情绪，但也着重，规划要遵守效益的增加，没有效益的生意中海不做。
半年后，中海发布2017全年成绩，出售金额同比增加10.2%至2330.7亿港元，净利增加10.1%至407.7亿港元，两个方针都只是迈过两位数。可供比照的是，这一年房地产职业的出售增速为13.7%。
这样的增加速度，不知道颜建国是否满足，但很快，他给中海在2018年订下了2900亿港元的全年出售方针，同比增加约25%。
比照前两年徜徉在10%-15%的增速，这个方针关于一贯保存的中海来说，简直就体现了颜建国年代的规划诉求。
到2018年11月30日，中海地产累计合约物业出售2728.37亿港元，到达全年方针94.08%。早年11月的出售状况来看，如无意外，完结方针将会是大约率工作。
尽管能确保完结出售使命，但从数据来看，2900亿港元的出售金额，与以“碧万恒”为主的榜首队伍房企仍然有较大的距离。在观念指数最新发布的《2018我国房地产出售金额TOP100》中，中海地产以人民币2621.3亿元(约2996亿港元)排在第7位，与第6位的绿洲比较，整整落后了1000亿元。
跟着一二线城市遭到更为严厉的调控，聚集一二线的中海迎来了更大的出售压力。据观念指数了解，2018年上半年，中海总货值为3441亿港元，签约出售1508.45亿港元，去化率为43.8%。比照而言，万科上半年去化率在55%至65%之间动摇。
转入到下半年，中海可售货值约为5000亿元，依照2900亿港元的出售方针来看，这一去化率约为28%。
事实上，低去化率除了遭到中海本身出售组织影响之外，商场调控也是其间一大要素。此前，万科出资者联系总监赵旭翔，曾将逐步下滑的去化率归结为一二线城市项目面临着巨大的调控压力。
一二线城市正是中海的布局重心，颜建国曾屡次着重，中海将紧紧围绕一二线城市，包含一些人口及工业在增加的新式城市，先把60个城市公司做深做透。
据观念指数了解，前11月，中海合计新增53宗地块，应占楼面面积1126.07万平方米，敷衍土地出让金为人民币780.71亿元，首要散布在北京、上海、广州、武汉、重庆、西安等一二线城市。
地主家的余粮
与规划增加保存不同，中海的净赢利、净负债率、融资本钱等各项方针，一贯享誉职业。尤其是在融资收紧的时期，手握许多现金的中海是为数不多能够悠然地度过这个隆冬的房企。
数据显现，到2018年6月31日，中海银行结余及现金为1279.3亿港元，一年内敷衍收据与银行及其他假贷为319.1亿港元，利息倍数比率高达8.3，不管是短期债款仍是长时刻偿债，均有所依仗。
手有余粮，心中不慌。不过，在金融去杠杆、房企融资进一步收紧的2018年，不少房企开端有了钱荒的感觉。与此一起，跟着房企发债门槛的进步，不少公司债的状况更新为“间断”乃至“停止”。
在此布景下，为了应对不断上涨的融资本钱上涨，不少房企开端自动调高利率以招引出资者继续持有债券。不然，就只能经过发新债换宿债，而当下的现实是，成功发行新债的几率并不高，利率也不低。
据观念指数了解，近期，包含红星美凯龙、新城、阳光城、复地、正荣、泛海控股等多家企业均上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。
其间，10月22日，绿洲在2015年公司债券(榜首期)种类二进行回售登记时，将债券票面利率由3.80%上调至6.80%，时刻为2年；11月8日，泛海控股发布公告称，将2015年公司债后两年票面利率上调2.15%至7.50%。
中海也上调了一笔公司债利率——10月8日，中海地产发布公告称，将2015年公司债券(种类一)债券在存续期后3年的票面利率由3.40%上调至4.20%。但更多的时分，这家房企挑选不上调。比方2015年发行的“15中地01”及2016年发行的“16中地01”两笔债券。
不上调利率的底气，一方面来自足够的现金流，另一方面则是来自处于职业最低水平的融资本钱。
观念指数计算，近年来中海一贯保持着较低的融资本钱。10月22日发行的一笔35亿元公司债，发行利率4.00%，创2017年以来房地产企业发行国内公司债最低利率。
怎么留住人才？
中海一贯引以为傲的工作首要有两个，其一是优异的财务方针，其间尤以高赢利而为人称道，其二便是人才机制。
但近年来，这家从前被业界称“黄埔军校”的房企，也开端为人才问题而感到头痛。观念指数了解到，自2013年起，包含吴建斌、阚乃桂、曲咏海、范逸汀等十多位曾在中海服务多年的老将出走。
业内人士指出，一方面，作为央企的中海，所能给予的薪酬无法与民企相媲美，在许多挖角下，中海丢失了部分主干；另一方面，伴跟着两次地产整合浪潮，中海人才丢失更为严峻。
一起，跟着头部房企越来越意识到培育自有人才库的重要性，中海以“海之子”为主的人才培育系统也有了新的竞争对手，比方万科的“新动力”、龙湖的“仕官生”。
回归后的颜建国，正在加大人才的培育力度。2017年6月，发动了一场触及许多人事调整的组织变革，包含将庄勇从北方区域调回总部，录用为副总裁，掌管中海人事开展系统。
材料显现，庄勇自2000年参加中海，是中海人事工程“海之子”的品牌创始人，官方对他的介绍是“具有约18年人力资源办理及企业办理经验”。
从大权在握的封疆大吏变为集团副总裁，有人以为这是一种明升暗降，但从内部管控来讲，将最优的力气调离一线，专心进步人力资源品牌，足以证明回归后的颜建国对重塑人才队伍的决计。
薪酬方面，一位挨近中海的人士泄漏，颜建国回归后的2017年，中海现已进行了两次涨薪，2018年后根本能够相等一线房企。
2017年中期成绩会上，颜建国也曾表明，为留住人才，中海将继续保持商场化的薪酬机制。
彼时，颜建国介绍称，此前中海高管薪酬由“10%固定薪酬+90%成绩体现”组成，这样的薪酬机制在引进社会上高档人才的时分，就会呈现薪水太低的问题。他继而表明，上半年进行了调整，作用不错，将继续进行”。
调整薪酬之余，中海还罕见地施行股权鼓励。2018年6月，中海抛出了一份面向400多人的股权鼓励礼包。
依据其时的公告，中海方案向若干合资历人士授出股份期权，供承授人认购的中海股份合共107，320，000股，依照认购价每股股份25.85港元测算，此次授出股份总值为27.74亿港元。
获授股份期权的承授人共有404名，包含董事(非履行董事在外)、高档办理人员，以及董事局确定对公司全体运营成绩和开展，有直接影响的中心技术人才和办理人员。
两个月后的中期成绩会上，颜建国进一步解说，期权方案是一个股本10%的方案，10年11股份期施行，榜首批榜首期1%，也便是1亿多股，404个中高层办理人员于6月底现已悉数施行结束。
股权鼓励是企业并留住中心人才而施行的一种长时刻鼓励机制，意图是为了经过颁发股份，将鼓励方针的利益和公司的运营方针绑缚在一起，成为利益共同体。
吴建斌在《我在碧桂园的1000天》就曾提及，早年间，其在中海推广了多批认股权证鼓励方案，在公司最困难的时分留住了一批优秀人才。
绵长的立异转型
人才之外，在传统住所事务增加乏力之际，颜建国开端渐渐将新的赢利增加点投入到商业地产和新业态。
2017年，颜建国提出，未来中海会将90%的资源投入到住所开发，一起将6-8%资源投入到商业地产，别的的1-2%则会投入到比如养老地产、教育工业、长租公寓等新业态中去。
占比尽管小，关于一贯坚持住所开发的中海来讲，至少也是一种打破，但巨舸回身并不简单。
一方面，三十多年的住所开发，中海现已习惯了经过严厉的本钱管控以及短平快出售所带来的高赢利。在这一点上，中海能够说是一骑绝尘。
比较之下，商业地产与新事务都是绵长而贵重的出资，报答周期长，资金沉积严峻。乃至有些新事务，整个职业都还没有找到可继续的盈利模式。
颜建国从前指出，中海做商业地产及新业态都是一种“被迫持有、自动运营”情绪。他表明：“我国在出让土地规划过程中都会要求配建一些配套设备，包含商业也好，养老也好，教育也好，有许多物业是配建的。”
除此之外，中海内部的详尽化办理以及央企天然存在的繁琐流程，相同也使新事务的推广难以有所打破。相较于万科在提出转型后多点花开的速度，中海能够说是像蜗牛在匍匐。
据观念指数了解，2017年6月，中海建立立异事务开展部，开始由颜建国带头，后来录用郭鑫为该部分总经理，担任包含长租公寓、养老、教育、物流等新业态的统筹。
2018年年头成绩会上，颜建国曾表明，长租公寓将在年内走出榜首步，大约6个项目，其间3个是重财物，3个轻财物。但到现在，仍然没有任何揭露信息。
其他的新事务开展也不快——2018年12月，中海首个养老项目落地天津；教育方面现在有两个，分别在5月份及11月落地青岛和广州；物流方面，只要在天津滨海新区办理运营具有两个物流基地。
商业地产方面，自上世纪80年代我国海外大厦在香港完工，中海就现已在商业地产有所布局，近年来，年报也经常提及要“逐步进步出资物业比重”。
但内部规划不明晰以及地产整合带来的滞后效应，导致中海商业地产在前几年里简直处于阻滞状况，这种状况在近两年屡次重申加速持有型物业开展之后，才有了显着的改进。
到2018年6月份，中海商业物业租金总收入达20.3亿港元，同比增加46%。其间，持有运营写字楼38栋，运营面积229万平方米，在建及没有开发的商业物业超越556万平方米。