作者：读史明理

日本目前是世界最发达的国家之一日本房地产泡沫，实际上日本房地产泡沫，在上个世纪90年代也经历过“楼市崩盘”过程日本房地产泡沫，当时的种种现象仍旧让人记忆犹新。

先来看一组数据。在1991年，日本房价达到了历史的顶峰，东京都等大城市的核心地段住房均价涨到了6.2万美元/平米，距离东京都市圈十公里以内地方，住房均价也有1.2万美元/平米，虽然东京都市圈人均年收入有6.5万美元，但相比房价，普通老百姓望尘莫及。

在当时，日本社会就出现了严重的两极分化，即便普通人没有购房能力，直至躺平，但对于有钱人来说，他们此前一直享受着房产增值带来的财富盛宴，相信未来还会继续，所以仍不停买入，不少热门楼盘还需要排队摇号购房，中签率最低的楼盘超过6000人摇一套房子。

此外，不少企业也卷入其中，他们感觉买土地、买房来钱更快，把原本用来淘汰落后产能的资金悉数用来炒房、炒地，其他行业资金纷纷流入房地产行业，楼市泡沫越吹越大。

此时，日本的异常富有也引起了美、英等国的警惕，虽然日本为美国的小弟，但一个弹丸之地的日本经济总量能达到美国的6成，美国等国开始对日本施压，在签订了“让日元升值”的协议后，日本贸易形势大反转，不得不出口转内销，开始了“国内循环”。但问题是，大家都不把钱用在消费上，而是更疯狂地投向房地产。

那时，日本人已没有心思工作，只想着炒房赚钱实在太容易，新上任的日本央行行长三重野康看到了日本经济的“虚胖”，在他看来，如果仍把泡泡继续吹大，一定会带来更为深重的灾难。因此，他决定主动戳破房地产泡沫，一上任就针对房地产做了两件事：

一是阻止非房地产资金流入房地产行业，要求对房地产、建筑、影子银行进行管制，并设置了房地产贷款总额限制日本房地产泡沫；

二是大幅提高房贷利率，从1989年开始，在短短一年多时间里，总共进行了5次加息，房贷利率从2.5%上升到6%。

政策一出台，外面的资金进不来，原本所谓的“购房需求”瞬间消失，日本楼市处于两面夹击状态，由于风险管控原因，商业银行在1991年时事实上已经停止发放房贷，也就是这一年，日本楼市迎来了瞬间崩盘。

在政策发布后的3个月内，日本六大主要城市的房价跌幅近70%，全国城市房价跌幅超50%。数千家房地产相关企业和一些商业银行倒闭，而曾经大量拥有千万房产的中产富豪，财富瞬间化为乌有。相关房地产从业人员纷纷失业，乞讨和流浪散漫在大街小巷，在1991年，日本离婚率比上一年增加了5倍。

房地产泡沫破裂以后，日本进入到“低欲望”社会。他们结婚不再以房子、车子作为基础，据统计，像日本的东京，有85%的人选择租房结婚，结婚时95%的人不买车。之所以如此，在他们看来，房子不管是住的还是买的，仅仅充当一个居住功能，用钱买的房子万一哪天再次大跌，那将是得不偿失的。当然，日本的租赁政策也很齐全，有租房补贴，也有租金价格限制，让人们乐于租房生活。

所谓“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，人们不再热衷买房投资，加上老龄化影响，直到现在，日本的房价也没有恢复到原来水平，东京现在的房价还不到1991年的一半，这还没算账通货膨胀的因素。

值得一提的是，日本的房地产虽然“失去了20年”，但制造业、高科技企业并没有因此消沉，而是越来越“精专”，主要在于，热钱不敢再去炒房了，而是投资到实体和科学研究中。像日本的半导体高端材料和设备、工业机器人零部件、高端工程机械液压件、智能终端、机床工业、显示产业、碳纤维产业链等领域，要么掌握高端核心技术，要么控制全球50%以上市场份额。这或许是三重野康主动戳破房地产泡沫的初衷之一吧。

针对日本曾出现的“楼市崩盘”情况，国内不少专家也为此捏把汗，并用“以史为鉴”4个字建议。什么意思呢？

说实在的，在房地产发展史上都有很多的共性，上面说到的这些现象，其实也在不少国家都有发生过，我们也不例外。有网友认为，我国的楼市也与日本以前的楼市现象很相像：房地产在经过持续炒作后，出现了比如“房叔”、“房姐”等现象，不少企业把资金投入到购房而不是企业的研发升级上，近一半上市公司持有投资性房产，目前国家已对房企资金、购房者的房贷等方面进行管控。所以，在很多网友看来，日本在“楼市崩盘”前夕的“这些现象”正在我国上演。

纵观世界，没有哪一个国家依靠房地产让国家走向强盛。日本楼市崩盘史，应该是给我们每一个人深深地上了一课。对于购房者来说，要考虑你的房子被炒高的风险，在形势未弄清之前，万不可存在侥幸心理，量入为出是起码的原则。

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