（惠誉估计本年全国房地产出售额将下滑15%，中斗室企评级下调压力空前）

作者：年代财经 童洁

图片来历：视觉我国

遭到疫情影响的第一季度，房地产出售一片惨白。国家统计局最新数据显现，1-3月份，商品房出售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点；商品房出售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。

尽管数据显现到3月房企出售下滑的状况正在好转，但这仍是引发了世界评级组织的忧虑。

4月17日，三大世界评级组织之一的穆迪五年来初次宣告将我国房地产职业展望下调至“负面”。此外，惠誉也表明，估计本年全年房地产职业合同出售额的降幅或许高达15%，若行情长时刻处于疲软状况，其对房地产职业的评价将趋于负面。

世界评级组织的负面展望为房企带来评级下行的压力。现在，内地百强房企中，已有富力、雅居乐、泰禾、中骏、金茂五家被下调评级。标普全球评级企业评级资深董事叶翱行表明，受疫情影响，房地产职业的商场压力不断添加，本年被下调信誉评级的企业数量会有添加趋势。

惠誉高档董事郑俊英以为，流动性和再融资危险是影响房企评级的主要因素。

以雅居乐为例。近期，穆迪及标普均对其作出了评级下调的动作。穆迪在评级陈述中清晰表明，下调雅居乐的评级是因为负债问题。穆迪预期，雅居乐收入与经调整债款的份额会于未来12至18个月升至约60%，一起估计其EBIT与利息比率将由2.3倍升至3倍，债款压力较大。

尽管雅居乐拟定了具体的去杠杆方案，但穆迪和标普均对此方案的收效发生质疑。标普指出，雅居乐的去杠杆方案很大程度上依靠未来12个月的收入及债款操控，疫情影响之下，雅居乐在年内的合同出售体现或有应战。

而此前穆迪还在陈述中不点名指出有4家房企面对较高再融资危险，占未来12个月内到期债券5%，合共42亿美元。有媒体整理后发现，穆迪说到的4家房企中，就包括被下调评级的泰禾。

别的3家房企，有着相似的境况。疲软的出售加上境外融资局势骤变，它们的财政天平正在遭受冲击，杠杆率居高不下，危险随之而来。

但郑俊英表明，鉴于政府已要求银行坚持宽松的信贷条件以提振经济，国内商场的流动性相对微弱，许多开发商现已提前为 2020 年的离岸到期债款预备了资金，部分发行人还使用近期债券价格跌落的关键，在揭露商场上回购离岸收据。因而，流动性和再融资危险较大的或会集在较低评级的房企。

惠誉称，关于当时的环境，国内房企变得愈加慎重。大部分房企估计2020年合同出售额将相等或完成个位数添加，只要少量企业表明，2020年合同出售额将下降。基于此，在拿地方面，房企全体趋于保存，以确保现金流的安稳。

“大房企有着较强的财政灵活性，但少量融资记载欠安、出售成绩低的小型房企常常依靠于出售没有竣工的项目去回笼资金，财物出售需求必定的时刻，过火依靠财物出售偿付债款的房企，或许会在项目交割和回款方面遭受推迟，然后使得再融资危险提高。”惠誉高档董事陈以文剖析到。

2019年12月，惠誉曾发布一版《我国房地产职业 2020 年远景展望》陈述，对我国房地产职业做出安稳的展望。彼时惠誉估计，2020 年的销量添加将介于-5%到+5%之间，很有或许与前一年相等。

疫情迸发后，惠誉下调全年出售预期至-15%，尽管媒体忧虑下滑起伏过大，但郑俊英称，这是一个温文的目标。

他继而剖析，从惠誉评级的80多家房企上一年的体现来看，绝大多数房企的出售体现均高于猜测值。除非商场未能在短期内复苏，出售额跌幅攀升至 20%以上，受评房企评级调整的或许性才会明显添加。

国内房地产商场改进的痕迹已初现端倪。本年前两个月，全国范围内房企合同出售额下降20%-40%，但三月份有所上升，大部分售楼处已从头经营，项目建造也已根本康复，三月份出售额现已康复到上一年同期的8成。

惠誉方面还表明，根据来自房企的陈述，曩昔一个月国内融资本钱有所下降。可是，假如房子出售继续跌跌不休，惠誉以为小型房企将遭到更大的影响，其间原因与在曩昔几年的商场上升阶段，大型房企往往可以领涨同业相似。

不过，惠誉也着重，三月份的出售回暖是否可以继续下去尚不得而知，现在预言房地产职业全面复苏仍为时过早，四月份的签约出售数据和宏观经济康复气势，将为2020年的全体出售走向供给清晰根据。

标普相同以为，绝大多数自住型需求仅仅拖延了，并没有消失，但出售反弹仍然或许是软弱的。“现在咱们仍保持咱们的根本假定预期，即2020年全国合同出售金额下降5%-10%。”