原标题：禹洲集体“蚊型”物管禹佳生计服务IPO：在管建面1320万平欠债率96.4%

相较此前在港交所上市破发的榜首服务，禹佳生计服务的规划可谓与前者面对相同的“小规划”窘境。据悉，禹佳生计服务集体有限公司(下简称“禹佳生计服务”)于12月11日晚间向港交所递送招股书。

此次，禹佳生计服务上市的联席保荐人区分为中银世界与海通证券。

物管百强企业归纳实力排名36

中华财经翻阅招股书得悉，禹佳生计服务是一家物业管理服务和商业运营服务归纳供给商，具有逾23年的运营经历。其专心于海峡西岸区域和长江三角洲区域，并持续在环渤海经济圈、华中区域、西南区域和大湾区树立商场职位。经过将深耕策略乐成复制到其经营扩展的都会中，禹佳生计服务已构成笼罩多种住所和非住所物业的我国商场战略结构。凭证中指院按归纳实力排名的物业服务百强企业排行榜，其在2019年和2020年皆排名第36位，而就商业运营服务而言，按商业物业(不包括写字楼)的在管总建筑面积计，凭证2019年的相关数据，其在物业服务百强企业排行榜中名列第六位。

股权架构：禹洲世界及禹佳管理具有90%及10%

于2020年10月30日，本公司按面值区分向禹洲世界及禹佳管理刊行及配发陈腔滥调全额缴足股份及一股全额缴足股份，随后本公司区分由禹洲世界及禹佳管理具有90%及10%。禹佳管理是一家于2020年9月29日于英属维京群岛注册树立之特别意图载体，由郭女士全资具有。

财务基本面：最近一期年赢利为3720万

图片来自招股书截屏

在财务方面，中止2017年终、2018年终、2019年终以及2020年6月末，禹佳生计服务完成收入区分为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元及2.75亿元；毛利区分为8199.6万元、9841万元、1.55亿元及8621.6万元；赢利及周全收益总额区分为2366万元、3424万元、6533.8万元及3718.5万元。

财务数据增进方面，自2017年至2019年禹佳生计服务的收入复合年增进率为33.5%，中止2019年6月30日止六个月其收入增进15.3%至2020年同期的人民币2.75亿元。年度赢利自2017年至2019年的复合年增进率为66.2%，禹佳生计服务期内赢利从中止2019年6月30日止六个月增进42.6%至2020年同期的人民币3720万元。

值得注意的是，最终一期禹佳生计年毛利率为31.4%，其间物管服务毛利率为23.7%，商业运营服务57.9%；且按收入根源分，前者收入占比为77.5%，后者为22.5%。

自力第三方项目贡献收入占比仅为0.3%

在收入占比方面数据显现，最近一期总收入中，禹洲集体开发项目收入占比为88.9%，禹洲集体合营或联营开发项目收入占比为10.8%，而自力第三方的物业开发项目收入仅为0.3%。

招股书中，禹佳生计服务暗示，其经营增进获益于与禹洲集体的历久战略合作关系。禹洲集体为一家老练的归纳经营集体，包括房地产、出资、旅馆管理、股票与商业等多个职业。中止2020年6月30日，禹洲集体具有167项坐落我国六大都会群的37座一线及二线都会的住所及非住所物业，总土地贮备约为2020万平方米，从而于姑苏、合肥及扬州等都会奠基了抢先的商场份额(按合约销售额计)。于往绩纪录年代，禹佳生计服务绝大部分的在管总建筑面积均归于禹洲集体独自开发或禹洲集体与其他物业开发商联合开发的物业。

物管规划：在管总建面约1320万平可谓“蚊型”、74个项目

中止2020年6月30日，禹佳生计服务为74个项目供给物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米(此前已上市的榜首服务其在管面积为1354万平米)；禹佳生计服务已订约为123个项目供给物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。

商业运营服务规划：在管总建面约70万平、26个项目

中止2020年6月30日，禹佳生计服务为26个项目供给商业运营服务，在管总建筑面积为0.7百万平方米，中止同日，其已订约为34个项目供给商业运营服务，已订约总建筑面积约为1.1百万平方米。

最近一期年财物欠债比率96.4%

据招股书显现，禹佳生计服务自2017年至2020年6月30日止，其财物报答率由5.8%一同下滑至1.4%。此外，2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生计服务的财物欠债比率区分为87%、88.2%、96.8%及96.4%。

对与欠债，禹佳生计服务与招股书中暗示，中止2017年及2018年12月31日，咱们录得活动欠债净额，这会使咱们面对活动资金危险。中止2017年及2018年12月31日，咱们区分录得活动欠债净额人民币4370万元及人民币1280万元。中止上述各日期具有活动欠债净额首要是因为区分为人民币3.45元和人民币6.1亿元的其他敷衍金钱、已收按金及应计费用所造成的，首要因为咱们于往绩纪录年代前运用部分敷衍关联方款子置办非活动财物导致于往绩纪录年代初期的活动欠债净额所造成的。咱们于往绩纪录年代的活动欠债净额首要是因为咱们经营运营的扩张。

招股书危险提示：物管包干制形式占比达99.6%

于往绩纪录年代，禹佳生计服务首要凭证包干制形式从相同往常物业管理服务中产生收入，其于2017年、2018年及2019年以及中止2020年6月30日止六个月区分占其的相同往常物业管理服务产生的总收入的约100.0%、100.0%、100.0%及99.6%。

对此，禹佳生计服务在招股书中暗示，假使咱们无法进步物业管理费率，且于扣除物业管理本钱后仍面对营运资金短缺，咱们将减少本钱以减少短缺。但是，咱们未必可以乐成地透过本钱节省办法减少此类丢失，且咱们的本钱节省工作或许会对咱们相同往常物业管理服务的质量产生负面影响，而这又会进一步下降业主向咱们付出物业管理费的志愿。

此外，在规划扩张方面，2020年7月，经过收买一家坐落浙江舟山的物业管理服务供给商，禹佳生计服务获得了42个由第三方物业开发商开发的项目，中止2020年9月30日的在管总建筑面积约为2.6百万平方米。于2020年11月至12月年代，其间标了由自力第三方开发商所开发的两个新项目，其为若干住所物业及政府办公楼的物业管理项目，总建筑面积约为100,000平方米。估计将自2021年1月起最先为该等新项目供给物业服务。