若能脱节“寄生”，便能为自己证明。
2020年，物业公司扎堆上市成为资源商场一道奇怪的风景线。中指院统计数据显现，年内累计新增14家物业公司上岸港股，尚有20余家公司在预备上市进程。中止现在，共有34家物业公司上岸港股、3家进入A股。这些物业股大大都由规划型房地产开发企业分拆而来。
12月13日，禹洲集体发布布告称，主张分拆首要从事供给物业管理服务及商业运营服务的禹佳生计服务于联交所主板自力上市。此前的12月11日晚间，禹佳生计服务向联交所递交了上市请求表格，以请求禹佳生计服务股份联交所主板上市及同意生意。
此次赴港IPO，禹佳生计服务挑选将中银世界、海通世界作为联席保荐人。透过招股书不难发现，禹佳生计服务的蚊型规划正成为其丧命短板，而经营高度依靠母公司也令本身自力运营才能存疑。
经营高度依靠母公司规划扩张成短板
于往绩纪录年代，禹佳生计服务的成绩增进较快。
招股书显现，2017年至2020年上半年，禹佳生计服务收入区分为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元、2.75亿元。2017年-2019年三年的收入年复合增进率抵达33.5%，2020年上半年同比增进15.3%。
一同，2017年至2020年上半年，禹佳生计服务的年度赢利区分抵达0.24亿元、0.34亿元、0.65亿元、0.37亿元。2017年-2019年年度赢利年复合增进率抵达66.2%，2020年上半年同比增进42.6%。
中止本年6月30日，禹佳生计服务为74个项目供给物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米；已订约为123个项目供给物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。
与大都脱胎于开发公司的物业公司相同，禹佳生计服务也难逃严峻的母公司依靠症。招股书显现，已往数年间，禹佳生计服务绝大部分的在管总建筑面积均归于禹洲集体独自开发或禹洲集体与其他物业开发商联合开发的物业。
中止2020年前三季度，禹佳生计服务2620万平方米的已订约总建筑面积中，来自禹洲集体的就有2040万平方米，来自禹洲合营、联营或其他关联方的有290万平方米，二者算计在已订约总建筑面积中占比抵达了88.93%。
此外，招股书显现，2017年至本年上半年，其由禹洲集体开发的项目供给物业管理服务所得的收入区分约为2.12亿元、2.68亿元、3.7亿元及1.9亿元，区分占总收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。值得注意的是，在禹佳生计服务物业管理服务收入明细中，来自禹洲集体开发项目收入以及禹洲集体合营或联营开发项目收入占比高达99.7%，而自力第三方的物业开发项目收入仅为0.3%。
根源：禹佳生计服务招股书
事实上，禹佳生计服务的经营自1997年建立以来一向依托于母公司禹洲集体，时隔22年后的2019年才试验发掘外部项目的经营机会。
直到2020年，禹佳生计服务的自力第三方经营才获得实质性期望。招股书显现，2020年7月，其自自力第三方收买舟山星城70%的股权。因为新的管理公约及收买，中止2020年9月30日，自力第三方所开发物业的在管总建筑面积约为2.64百万平方米，约占其物业管理服务分部中止2020年6月30日的在管总建筑面积的16.7%。
在2020年11-12月年代，禹佳生计服务中标了由自力第三方开发商所开发的两个新项目，包含若干住所物业及政府办公楼的物业管理项目，估计从2021年1月起最先为上述新项目供给物业服务。
经营结构过火会集成长中现债款隐忧
受制于禹洲集体的开公结构，禹佳生计服务的经营结构泛起过火会集的特色。
招股书显现，禹佳生计服务专心于经济兴旺区域中人口密度高的都会，大部分物业管理服务及商业运营服务会集在海峡西岸区域及长江三角洲区域。2017年至2020年上半年，禹佳生计服务在海峡西岸区域及长江三角洲区域的物业管理服务分手下总建筑面积区分约为920万平方米、1020万平方米、1200万平方米及1240万平方米，区分占该分手下在管物业总建筑面积的96.7%、94.9%、95.3%及94.2%。
一同，商业运营服务分手下总建筑面积区分约为60万平方米、60万平方米、60万平方米及70万平方米，在商业运营服务分手下在管物业总建筑面积中的占比约为100.0%、100.0%、100.0%及93.7%。
禹佳生计服务暗示，因为会集结构，海峡西岸区域及长江三角洲区域若泛起社会、经济或方针方面的严重倒霉成长要素，将会对集体的经营、财务状况及策划成绩产生严重倒霉影响。
债款方面，禹佳生计服务的显现也并不达观。
招股书显现，中止2019年12月31日止年度及中止2020年6月30日止六个月，禹佳生计服务的策划现金淨流量为负，区分约-3730万元及-2440万元，首要是因为商业应收款子及预付金钱、其他应收金钱及其他财物增加。
根源：禹佳生计服务招股书
首要财务比率方面，据招股书显现，2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生计服务的财物负债比率区分为87%、88.2%、96.8%及96.4%。值得注意的是，自2017年至2020年上半年，其财物报答率由5.8%一同下滑至1.4%。
关于主张分拆物业上市的理由，禹洲集体暗示，经过主张分拆，禹佳生计服务可建立自力上市集体的身份，具有自力集资途径获取民众及私募资金，为现有经营及未来扩大供给资金。
自2014年6月彩生计在港上市成为“物业榜首股”以来，越来越多的物业公司挑选上岸资源商场。其间，2019年乐成上市的物业公司就多达12家；中止现在，已有包含恒大物业、融创服务、世茂服务、金科才智服务等在内的15家物业公司乐成上市，规划远超上一年整年。
但是，本年上市物企的显现却与上一年天壤之别，不少上市物企新股破发也影响着整个物业管理职业的神经。据不完全统计，与上一年上市破发物企年代邻里的“鹤立鸡群”比较，本年15家上市物企中，有7家公司新股开盘破发，破发率接近46.7%。
此外，据克而瑞统计数据，9-11月，30家上市物业公司股价跌落。蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%；其次为股票街服务跌幅达40%。11月，36家上市物业公司中，股价泛起跌落的占比跨过三分之二。
一方面是潜在的商场成长空间和融资途径拓展；另一方面则是资源商场逐步趋于理性，物业股分解加重。在此靠山下，对规划成绩均成色缺乏的禹佳生计服务而言，其IPO之路再生变数。