2020年5月11日，上坤以底价1.48亿元竞得广东佛山南海区1宗商住地，成交楼面价5800元/平方米。据悉，该地块是佛山丹灶镇2020年首宗出让地块。
早在2019年8月，上坤地产以总价3.5亿元拿下的丹灶地王，溢价率18.14%，楼面价抵达7088元/平方米，创下丹灶地价新高。这也是上坤置业初度进驻佛山。
从初度进驻佛山，摘得丹灶地王到拿下本年首宗地皮，再到港股IPO，意欲上岸本钱商场，在开发商资金链越绷越紧，房企面临新一轮的洗牌和整合的阶段，上坤地产妄图在大湾区，寻找能冲出重围逆流而上的关键。
3月30日，港交所披露上坤地产招股书。招股书闪现，公司此次募资所得款子净额将用于开发现有物业、了偿有息欠债及弥补往常营运资金。
从披露的信息来看，公司土储总量并不多，现在应占总建筑面积约260万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部中心经济区离别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。
中止2020年2月尾，公司应占总建筑面积赶过70%坐落长三角经济区，且近减半物业项目及公司应占赶过18%的总建筑面积坐落上海市。
上坤地产在全国性扩展进程傍边，尽管说杠杆已降了不少，但仍处于职业高位。2017年至2019年，公司净资产欠债率离别为684.9%、325.9%和118.8%。
在疫情影响下的当下，房地产商场遭受到强烈的冲击，上坤集体为何选择在这个时间赴港IPO？此前收入依托上海，现在要进击大湾区，上坤地产大约会晤临哪些难题？怎样避免这些难题？
《商学院》记者致函上坤地产，至截稿时未获复兴。
功劳增速下落，规模扩展有“痛点”
上坤地产的创业始于2010年上海开发的首个室庐项目，2016年进入江苏省，今后专心长三角经济区，并拓宽珠三角经济区及中部中心经济区。
中止2020年2月的地皮储藏闪现上坤地产在全国8个省市的14个都市中具有43个物业项目，总占地面积160万平方米，总地皮储藏约360万平方米。比较于2019年156万平方米的贩卖面积，上坤地产约360万平方米总地皮储藏面积并不算满足。
上坤地产现在的功劳严峻依托上海区域，2017-2019年物业贩卖收入来自于上海的占比离别抵达100%、100%、60%。上坤地产在招股书也明确指出，“咱们高度依托长三角经济区域的房地产商场，尤其是上海”。
现在上坤地产妄图要打破珠三角。
2019年7月，上坤地产在上海宣告了全新的“三五成长策略”，必定了下一个五年的成长策略和方案。在出资策略上，上坤地产的全国化出资策略能够总结为“3X”，即做透长三角、打破珠三角、增强长江中游，乘机进驻新区域。
上坤地产在2018年12月入股东莞一个项目进入大湾区，2019年8月在佛山丹灶自力拿下了一宗宅地地王，正式进军大湾区。值得一提的是，2020年2月经由进程收购佛山海路置业有限公司49%股权，获取了佛山、顺德两个项目。
此前收入依托上海，现在要进击大湾区，上坤地产大约会晤临哪些难题？
58安居房产研究院分析师张波在接纳《商学院》记者采访时暗示，区域化房企规划全国面临的难题重要体现在两个方面，其一是人材短少，尤其是管理和贩卖型管理人材的短少会体现得愈加明显，而原有人材转战到新区域也会晤临许多应战；其二是关于新进入区域商场的掌握度和本钱偏弱，容易致使开宣告的项目不能最大约束用户需求婚配度。除了在商场上快速开掘相干人材外，扩展的区域不宜过广，宜选择深耕稳当线路。
除了进击大湾区，加大协作拿地也成为上坤地产扩展规模的一大战术。
上坤地产43个物业项目中，所持项目权益为100%的物业项目有11个，70%的有3个，50%的有15个，50%以下的更是14个，集体权益比为72.52%。土储模范包括：室庐、交易、配套面积及停车场，占比离别为59.8%、9.8%、1.9%、28.4%，个中地皮储藏停车场的占比不低。
招股书披露，上坤地产2017年至2019年营收离别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增进率达150%；2019年录得7.6亿的年内溢利，净利润为2.19亿。公司功劳增进的一起，但毛利率并不安定。2017年，公司毛利率为30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。
上坤地产毛利率高于职业均匀值，但净利润率缺乏10%，曩昔三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%。
据克而瑞数据闪现，受业务本钱大幅添加的影响，2019年，50家模范上市房企加权均匀毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，集体毛利率创下2016年以来的最低值。克而瑞2019年房企盈利才干陈述指出，2017年今后，地皮商场价钱上升、协作加剧，房企广泛面临较高的地皮本钱，各地历史地王进入结算期是致使利润率下落的重要缘由之一。
克而瑞数据闪现，2017年、2018年、2019年，上坤地产全口径贩卖额离别为51.5亿元、229.5亿元与271.8亿元，排在贩卖榜第189名、96名与91名，比较之下，2019年的功劳增速明显放缓。
欠债高企，偿债压力凸显
上坤地产的全国化扩展也给公司带来现金流短少与高欠债危殆。
招股书闪现，2017-2019年，上坤地产净资产欠债率离别为684.9%、325.9%、118.8%，尽管逐年下落，但仍在职业程度高位，有较高的偿债危险。
根据克而瑞宣告的陈述，2019年上半年174家模范房企的加权均匀净欠债率为91.37%，上坤地产的净欠债率仍旧处在职业高位。
上坤地产的融资途径重要来自银行借款等。数据闪现，2017-2019年，公司计息银行及其他借钱离别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期，其计息银行及其他借钱利钱离别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元。
在融资环境连续收紧下，不少中斗室企下手下手将眼光瞄向境外本钱商场，争相赴港IPO。据《商学院》记者不完全统计，中止5月20日发稿时，本年以来已有金辉控股、领地集体、实地集体、上坤集体、大唐地产、港龙地产等多家中斗室企敞开赴港IPO之路。
3月30日，上坤地产向港交所递送上市招股书，农银世界为其独家保荐人。赴港上市无疑能够获得更多的本钱与股票支撑，但在疫情舒展的当下，房地产商场遭受到强烈的冲击，上坤地产上市的应战和机遇会有哪些？
证劵业内人士告诉《商学院》记者，中斗室企假设上市成功，能够添加一个融资通道，对将来的成长也比较有优势，但也有大约上市不成功，因为中斗室企的规模相对比较细小，而房地产是一个高度集中化的职业商场，交易形式比较结实。从出资者来分析说，他大约便是只投一些结实房企，并且中斗室企的股票流动性比较低，流通股分较少，大约会短少历久出资者。
张波认为中斗室企上市的首要方针仍旧是融资，这一点并没有发生过改变，纵然在港上市后的股价体现全体并不达观，中斗室企仍旧对赴港上市趋附者众。但更值得重视的是，港股上市的难度不断增大，缘由在于妄图上市房企自身，大部分情况是自身的欠债程度较高，还款压力大，过往在港上市相对容易，跟着国内调控以及房企集体融资面的压力选拔，港股商场关于房企的郑重度亦不断选拔。
上市的窗口期早已曩昔，但中斗室企上市的热忱并不会结束。估量还会有不少房企自动钻营港股IPO，但全体作用或难言达观。
张波指出中斗室企的规模化诉求往常较小，更多是会酌量怎样生计下去，以及后续策略转型的问题。除非是场所龙头性的斗室企，或许有着独特本钱优势的斗室企，往常来说，斗室企在将来5-10年，会晤临较大几率的被镌汰实践。因此，斗室企的规模化诉求自身成功的几率相对较低，更多是体现在为了更长远“活下去”所举办的自身鼓舞。
因此将来大趋势来看，斗室企将在数目不断减少，被并购逐步添加。最大的危险并不在于被并购，而是自觉走规模化或多元化策略，往往会加速自身陷入困境。