自若们背面的金融隐秘
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一家长租公寓运营人士泄漏，与一些租房分期途径到达的协作，经过租房分期消费告贷为底层财物作为融资东西，是长租公寓这些年取得快速展开的一个隐秘。只需长租公寓企业坚持满意增速，和满意租借率确保周转，就能取得连绵不断的现金流进行扩张。
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立秋往后，北京的气候逐渐变凉。清晨，国贸的上班族从一号线、十号线的各个地铁口蜂拥而出，一些对气候改变灵敏的市民现已穿起了长衫。他们傍边有很多是租房客，一大早从天通苑、草房、苹果园、通州北苑等北京各个方向赶到国贸的写字楼上班。刚大学结业上班两月的张枣从拥堵的一号线车厢里挤了出来，他刚一掏出手机，就收到了某新闻客户端的一条弹出新闻“北京多部分将严查租房贷”。两个月前张枣差一点中招的“租房贷”现在已在风口浪尖。“金融＋长租公寓”的形式引发了广泛的争议。
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事情
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杭州上海“租房贷”途径相继暴雷
近来，杭州一家长租公寓的破产敏捷上了头条。杭州的长租公寓运营企业鼎家科技忽然宣告，因运营不善，呈现资金链断裂，现在现已被组织进入破产清算程序。
据了解，租户在租房时，鼎家曾承诺租户用押一付一方法交纳房租，但实际上却是让租户在不知情的状况下运用了络告贷。大部分租户在经过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的APP后，该途径一次性将租金支交给鼎家，而租户每月须准时向爱上街还款。据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，触及的贷途径有6家。
北京青年报记者了解到，鼎家科技的展开形式简略总结便是“拿房-租借-融资-再拿房”，这种形式给鼎家科技的飞速展开供应了满意的资金来历，到2017年末已展开长租公寓超越5000间。
昨日，上海“爱公寓”的一名租客也向北青报记者反映，公寓方面现已不给租户处理退房、解贷等手续，很多房东反映多月没有收到房租，乃至一些刚刚经过“租房贷”与该公寓签约的租户也被没有收到房租的房主清了出来，而此前完结解约的租客则被途径回绝交还押金。现在，租户们现已建立了微信维权群，并现已向公安机关报警。
据“爱公寓”租客介绍，在签约的时分，工作人员告知她为了便利，需求经过元宝e家线上途径交纳租金，并且运用她的手机进行途径绑定。后来她才发现，工作人员以租客的身份信息向元宝e家贷出了一年的房租。租客之后每月的交租，实际上是在归还元宝e家的租金贷。而一年的租金告贷，现已进入了“爱公寓”母公司的账户。除了元宝e家，“爱公寓”为租客请求租金贷的途径还包含京东金融平和安好房。“签约的时分咱们并不知情这是租房贷，工作人员只让咱们供应身份证复印件和手机号，他们代为处理。”
声响
“租房贷”严峻影响租客权益
“这种形式实际上是租客在以个人信誉在帮长租公寓企业告贷，严峻侵犯了租客的权益。”一名房地产律师向北青报记者指出，表面上看来，这种“押一付一”形式的房租交给方法跟一般的交给租金没有什么区别，但实际上是彻底不同的法令联系。“一般的租房合同的月租金仅仅一般的债权债务联系，而一旦触及向第三方的金融组织假贷，则是金融告贷，一旦呈现违约或许逾期的状况，或许会上征信记载，影响租客的信誉，后期告贷买房买车都或许受影响。”
北京中银律师事务所律师雷国亚表明，在“租房贷”的事例中，租借合同和告贷协议是两份彻底独立的合同，发生胶葛后不利于保护租客的合法权益。一方面长租公寓并不为租客与分期途径的告贷供应担保；另一方面，一旦途径跑路，租客和房主往往会堕入一个敌对的地步。
追访
北京也有租户遭受“租房贷”
“我以为仅仅租了房，却不可思议背了一笔告贷”，杭州鼎家的一名租客在上的发帖引起了很多租房客的共识。这些挑选长租公寓的租户均表明自己是在签完合同后才发现，原以为仅仅租了房，没想到却是告贷，每月付的不是房租，而是金融组织的告贷。
北青报记者了解到，“租房贷”已成为长租公寓的一种遍及付出方法。日前，多位北京市民也反映，他们在不知情的状况下遭受了“租房贷”。租户章先生表明，他三个月前在某长租公寓租了个一居室，其时该长租公寓的工作人员给他要点引荐了“押一付一”的形式，并没有告知他这是一款触及“金融告贷”的产品，整个进程都是在长租公寓的客户端上操作，工作人员翻页非常快，仅仅告知你哪个项目打勾。
张枣在本年6月大学结业之后，经过某长租公寓途径租房，差一点选了“租房贷”。他说，签合同的时分工作人员告知他有多种付出方法，其间要点引荐了“押一付一”的方法，其它的付出方法是押一付三或许半年付。因为大学刚结业没有多少存款，张枣其时坚决果断就选了“押一付一”。
但傍边介要求他签另一份与第三方微众银行的合同并赞同其查询征信记载时，张枣才注意到这是一份告贷合同，这种付出由第三方金融组织向途径付出全年租金，住户每月准时向第三方金融组织交纳月租金。“还好我是学法令专业的，否则就被诱导贷了款。我不想一结业就担负了告贷，终究回绝了这种付出方法。”但该长租公寓的工作人员告知他，假如选用传统的付出方法，每月租金要多出20%。
监管
相关部分从头评价“金融＋长租公寓”形式
近来，跟着杭州上海的“租房贷”途径相继暴雷，以及商场对“长租公寓”跑马圈地引发租金快速上涨的质疑。政府相关部分也开端从头评价长租公寓凭借金融的力气快速扩张的形式。
原我爱我家副总裁胡景晖此前在电话会议中称，“以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩展规划，以高于商场正常价格的20%到40%争抢房源，人为举高收房价格。并且这些长租公寓重装饰、N+1租借形式加重了租房价格上涨。长租公寓企业一味满意本钱商场的食欲，现在展开严峻跑偏了。”
8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部分会集约谈自若、相寓、蛋壳公寓等首要住宅租借企业负责人。其间，住建委表明，约谈会明确要求住宅租借企业：不得运用银行告贷等融资途径获取的资金恶性竞赛抢占房源；不得以高于商场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得经过进步租金诱导房东提早免除租借合平等方法抢占房源。8月23日，北京市住建委相关负责人重申，市住建委现已会同市银监局、市金融局等查询“租房贷”，将严查这些中介组织的资金来历和流向，一旦查实将从严处分。
来自政府部分的多个信源显现，政府相关部分将从头评价“金融＋长租公寓”这种形式，不扫除接下来会有相关的办法出炉对此进行束缚。
8月17日，自若在一份官方回应中说到，未来自若会在政府方针指导下，推出商场安稳办法、保护租期安稳，进一步紧缩公司财物收益率、让利租客、按捺房价不合理上涨，加大优质房源供应、满意不断增加的商场需求，从各个维度抵抗不妥竞赛，刻画杰出的租借商场秩序。
北青报记者了解到，关于长租公寓，许多租户有一种对立的心态。一名租住自若三年的租户雷宇说，在租住“自若”之前，他被黑中介骗了两次，被房东毁约了一次。他以为，自若运用ABS等金融东西融资，也应该在法令结构内去讨论，比方应区别合理的、通明的租房告贷和违规的“租房贷”，而不是一棒子打死。
雷宇前一段时刻刚与自若完结新一年租期的续约。他泄漏了一个细节：“自若这次也没有引荐‘租房贷’。”
查询
分期月付已是长租公寓遍及做法
北京“租房贷”的状况究竟怎么？“租房贷”背面长租公寓有着什么样的资金来历和运营形式？北青报记者日前对几家坐落朝阳区的长租公寓进行了查询。
相寓
租户可挑选信誉租房产品
北青报记者来到坐落朝阳区传媒大学地铁站邻近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我爱我家旗下的长租公寓。一名工作人员介绍，该公寓的几百间房子均已租借结束，现在没有空房，如需求租房需求排队到九月份。该公寓一般两居室的价格是8000元每月，标准化装饰，除了电视机，冰箱、洗衣机、空调一应俱全，地下室有咖啡馆、健身房等配套，租客大都是国贸邻近上班的白领。
据了解，“相寓”的租客除能够挑选传统的房租付出方法之外，也能够挑选信誉租房产品。该产品由相寓与芝麻信誉、房司令协作推出。能够经过芝麻信誉分期付款，芝麻信誉分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。但租户如若半途退租，则不只需付租房违约金，还需付分期违约金，按告贷合同的相关规则交给房司令。
自若
有白条、分期告贷等三种付出方法
链家的一位门店司理告知北青报记者，经过自若APP途径处理的租房有三种付出方法，分别为在线付出、自若白条、自若客专享分期，并不强求租户一定要选用其间某种付出方法。北青报记者取得的一份自若合同上“合同阐明”条款中记载：“乙方（租户）若挑选自若白条付出方法，则乙方的付出方法与京东签署的《信誉付款（自若白条）付出协议》为准，若乙方挑选自若客专享分期付出方法，则乙方的付出方法以乙方与出借人签署的告贷相关合同为准。”
自若官介绍，自若分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的告贷产品，分期手续费率6.27%，共11期。只需是身份证挂号用户、1年租期、自若信誉分满70分且为非学生、非企业用户，即可运用分期签约。每个人最多只能签约3单自若客专享分期。
运用自若分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月付出“当月房租+当月服务费+手续费”；别的享用全年服务费7折，服务费分12月。以月租5000元的新签约用户为例，运用自若分期，月租金5000，年服务费为4200元，首付款为10350元，尔后每月付款5685.44元，一年租期共付款72889.84元；一般月付的月租金为5000元，年服务费6300元，首付款需16800元，尔后每月付出5250元，一年租期共付款74500元。相比之下，运用自若分期告贷服务，相同的月付，一年少付出1600多元。
蛋壳
分期月付产品零利息优惠
据蛋壳公寓官介绍，分期月付产品零利息优惠，只需签约蛋壳公寓房源，并经过金融途径承认征信杰出，到达法定告贷年纪可运用分期服务。若客户半途退租，分期告贷合同免除，未发生的告贷不必客户还；若转租或换租，原合同停止，新签的合同重签请求分期。如逾期，则依照金融组织的规则发生罚息。北青报记者了解到，经过第三方金融组织告贷的租户，逾期的利息基本是每日万分之五。
近来，多名蛋壳公寓的租户反映，他们对外宣扬的房租“押一付一”却藏着“租金贷”。有些租客不知情签下协作，只能挑选承受告贷协议或许付出一年的房租。本年5月，有媒体曾报导，蛋壳公寓因对外宣扬的房租“押一付一”实为“房租贷”而遭到租户投诉。蛋壳公寓则回应称，分期月付是现在长租公寓互联运营途径的一个遍及做法。
本版文/本报记者朱开云（除署名外）
揭秘
长租公寓借道“信任”
向租客放贷
近年来，处在“风口”上的长租公寓飞速展开。揭露材料显现，到2017年末，自若进入了北京、上海等9座城市，为超越20万业主托付办理50万间房源，累计服务120万名自若客，2017年的租金收入打破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京建立，到2018年，蛋壳公寓用3年时刻让自己具有了10万间房源。
长租公寓背面已由中介变成财物办理公司
多名业内人士指出，“金融＋长租公寓”这种形式是长租公寓飞速展开的隐秘。北青报记者了解到，长租公寓背面的实体公司现已由传统的房产生意组织变成了“财物办理公司”，比方自若的实体公司是“北京自若日子财物办理公司”，蛋壳公寓背面则是“紫梧桐（北京）财物办理有限公司”。一名基金业人士称，从房产生意到财物办理公司的改变，前者是一种促成买卖，后者则凸显了本钱运营。
自若建立信任方案向租客发放告贷
在北青报记者取得的一份“北京自若日子财物办理公司”的房子租借合同中，发现其告贷的主体是我国对外经济贸易信任有限公司（下称“外贸信任”）。
2017年8月15日，自若成功发行了国内首单租房商场消费分期类ABS——“中信证券—自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案“，该单ABS产品由中信证券担任方案办理人及承销组织，期限两年，首期发行规划5亿元，本专项方案优先级票面利率5.39%。截止到现在，自若与外贸信任至少现已建议建立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信任方案，用以向自若租客发放告贷。
自若的ABS产品，以租房分期消费告贷为底层财物。比方“自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案”的底层财物即为2.75万笔自若客的租金分期告贷，均为1年期。自若对组织投资者的收益进行兜底，在两年循环期内，假如自若的收益不足以掩盖第一批投资者本息收益，自若方面需求弥补差额，用来满意投资者的收益要求。
在这个资管方案中，“自若”全资子公司北京自若众诚友融信息科技有限公司作为发放住宅分期告贷的资金方，一起也是该专项方案的原始权益人，经过与外贸信任协作建立信任通道的方法来完成对自若租户展开住宅分期信贷事务。“因为自若并未持有消费金融运营许可证或小额告贷运营许可证，不得不经过建立信任的方法向租户发放告贷。这种方法将根底财物由小额告贷改变为信任获益权，可有用躲避根底财物的法令瑕疵。”一名证券业人士告知北青报记者。
自若途径现已构成一个资金池
2017年自若ABS发行之时，自若CEO熊林曾这样介绍该产品：以2016年自若过手租金超越90亿元为例，假如以10%优质季付租户作为自若1号底层财物核算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除掉当月租金，自若手中每月至少有1.5亿元应交给房东的租金结余。
对此，前述证券业人士表明，如租客以年付方法付租借金，月付方法向业主付租，就能够构成至少11个月的租金占用期，再加上押金和提早回收的服务费，自若途径上就构成了一个资金池。提早1年预收的服务费、租客押金和房租，在自若的财物负债表上列报为敷衍金钱。2017年末，自若负债规划挨近75亿元，其间敷衍款占比75%，高达56亿元，首要是房租预收款和押金收款。
长租公寓靠与租房分期途径协作进行扩张
除了与信任公司的协作，也有部分长租公寓途径直接挑选与银行协作。比方蛋壳公寓的协作方之一是微众银行。建设银行已与多家房地产企业签署了住宅租借权转让协议，租户可经过建行发布的APP在线租房，能够运用建行推出的个人住宅租借告贷“安居贷”事务，专门为租户供应租房告贷。
一家长租公寓运营人士泄漏，与一些租房分期途径到达的协作，经过租房分期消费告贷为底层财物作为融资东西，是长租公寓这些年取得快速展开的一个隐秘。只需长租公寓企业坚持满意增速，和满意租借率确保周转，就能取得连绵不断的现金流进行扩张。
调查
让长租公寓
回归“长住”实质
最近,本来盼望成为房产商场的“蓝海”的长租公寓,遭到了空前的斥责和质疑,锋芒直指“长租公寓+房租贷”的形式。
简略来说,房租贷的形式理论上是完美的,各方都是获益者:其间最赚的仍是房产中介,一会儿就得到一年乃至几年的巨额房租款,有租客乃至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,中介公司就能持续在商场上横行无忌,跑马圈地。但有必要看到,这现已不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,并且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此,这种形式背面的金融风险和法令胶葛不容小觑。
“房住不炒”“租售同权”现已是大势所趋,房租的长期化、安稳化是全社会乐见其成的。长租公寓形式有其本身的亮点,即经过关于房产的改造,取得溢价收益以及较为安稳的现金流。这本是房工业的“一股清流”。可是这个形式一旦绑上金融杠杆化的张狂战车,就或许从小新鲜变成张狂的巨兽。燃眉之急是要及时操控长租形式下的金融风险,让长租公寓回归“长住”实质,而不是充任金融东西。
来历：北京青年报