作者：二鸣

“他人惊骇我贪婪”

股神巴菲特这句金玉良言，高度凝结了他的出资生计，也在整个出资界广泛传播。道理我都懂，可是很少人可以据此来做出决议计划，由于大多时分人类都是心情的奴隶。

最近，一季度房地产各项数据接连发布，唱空楼市的络绎不绝也抵达了顶峰。好像所有人都等待着楼市将倾的那一刻。

可是商场也总有一些看清实质的人，挑选逆流而上，捉住这个机遇抄底囤地。

01

李嘉诚重返广州

五一前夕，上有人曝出在广州街头看到了李嘉诚的身影，工作并非空穴来潮。

4月29日下午5点，广州本年首轮会集供地18宗地块信息悉数公示。

其中最火白云空港大路地块，总共招引了12家房企参拍，除了咱们熟知的那几家国企央企之外，名单上还赫然呈现了和记黄埔的姓名。

是的，李超人回来了，此时他已是全球房地产首富。

广州和李嘉诚颇具根由。

2005年，和记黄埔就拿下了广州地铁1号线上盖的黄沙地块，尔后10年间，他以长实集团、和记黄埔的名义拿下了多宗地块，打造了广州一批闻名项目，比方荔湾逸翠湾、增城逸翠庄园、番禺珊瑚湾畔等。

不过2013年起，李嘉诚接连兜售了旗下内地财物，也包含广州几个项目。

又是一个10年，2022年李嘉诚脱离英国，重仓越南的一起又杀回广州，这一次李超人仍是王者归来的吗？

不得不说，李嘉诚这次重回内地楼市，机遇挑选十分耐人寻味。

02

出售额腰斩房企躺平

4月30日，多家组织发布了2022年1~4月房企出售数据，依据中指院计算的数据，，1-4月份TOP100房企出售额均值212.2亿元，同比下降50.2%。

尽管2022年1/3时间已过，但出售额过千亿房企数量只要3家，与2021年1-4月的9家墨守成规，数量削减2/3。

面临出售额腰斩，大多数房企挑选躺平。

与出售商场同步下行的还有房企的拿地金额，中指数据显现，1-4月TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规划同比下降55.9%。

乃至都懒得推盘了，据CRIC监测，一季度百城新增供给5166万平方米，环比2021年四季度下降53%，同比下降45%，乃至较2020年（新冠疫情初度迸发）同期下降12%。新房商场供给规划降至近三年前史低位。

从供货力度来看，一线城市同比上一年一季度只是微降了1%。二三四线城市则遭受了断崖式下滑，一季度市新入市住所规划较2021年四季度进一步下降，环比和同比降幅均挨近50%，乃至低于2020年新冠疫情迸发初期。

从本年一季度的土拍来看，除掉北京，全国各省卖地金额同比降幅到达了30%~95%。更直观的说，有些省份上一年一季度卖地100亿，可是本年一季度只卖了5亿，这现已不能用断崖来描述了，这是斩脚啊。

土地收入占当地财务有多重要，想必我们都清楚，所以现在房企反而不急了，成心摆烂给你看，真实着急上火的是当地啊。

03

当地创造条件，鼓舞拿地

前几天听一位某房企的投拓部分的朋友说，在河北的一些小城市，一些当地政府为了表达出诚心简直零地价卖地，而且供给了1亿元的无息借款，简直是求着房企开发。

而在一二线城市，不光要拿出来的都是好地，还开出了各种优惠条件，曩昔好地一些好地块都是各种配建、限价、招商引资、自我克制等等。现在是能省则省，没那么多要求，乃至地款还能分期。

比方广州，这次土拍方针就放松了不少，黄埔、海珠地块均撤销对了出售目标的约束，这意味着开发商可以做更大的户型，产品溢价更高。

与此一起，上一年黄埔南沙地块“限房价”也并没有呈现。

前不久刚完毕首轮土拍的深圳，也把部分地块限价上调了5%左右，开发商的赢利添加，决心上涨。

当下的土拍方针，关于房企来说可谓十分友爱。

再加上最近这段时间珠三角迎来了方针松绑潮。

4月27日，佛山修建局发布新规，满5年的住所不计入家庭具有套数。

4月28日，东莞也出台楼市新政，新入户东莞可立刻买房，还将康复个税购房，一起认社保和个税，且社保从“逐月接连交纳”调整为“累计交纳”。

中山也宣告大专学历以上，可以在中山购买首套房。

本年以来房贷利率现已降至近年的新低，银行放贷周期也不断缩短，一旦接下来发布重磅方针，对商场一定是一次转机。

而且前几天举办的重要会议上，高层也对房地产作出了清晰指示，“支撑刚性和改善性住宅需求，优化商品房预售资金监管”。

关于一些不缺钱的房企，现在正是出场的最好机遇，所以当其他房企还在躺平矫情的时分，李嘉诚杀回了广州。

04

房企走过至暗时间

所谓利空出尽便是利好，尽管房企现在仍是处处哭穷，躺平，但其实一些房企现已度过至暗时间。

2022年3月至4月，房企迎来了一波偿债顶峰。

3月房企有41笔债券到期，金额算计640.7亿元，环比上升70.3%，到期债券只数环比添加19只，4月将有32笔债券到期，算计510.1亿元，偿债压力较2022年3月有所下降。

2022年第15周和17周均为本年上半年境内外债券到期顶峰，且均散布在4月份。

到了5月，房企偿债压力将突然减轻，随后6月7月也将进入舒适区。

现实上房企偿债压力最大的时分便是2021年至2022年的前3个月。

通过上一年高负债房企出清之后，可以活来的这些房企，基本面都不错。

要么自身负债率不高，要么手中有中心财物。

这两天，央行查询计算司司长的盛松成揭露喊话——

面临出人意料的本轮疫情对处于谷底的我国房地产业是一个新的冲击，主张在不改变去杠杆方针目标下，恰当延伸去杠杆周期，包含恰当调整三道红线和借款会集度查核要求，为职业应对疫情争取时间。

房企头上（3+2）道红线紧箍咒放松，这才是接下来房企最等待的利好。房企拿到钱榜首时间一定会冲到土地商场抢地，而且削减了那些急进房企的竞赛，未来房地产职业的赢利率会进一步修正。

当然，现在房企早已没了盲目扩张的时机，现在他们更需求确定性的盈余。

这就意味着，本年各地土地商场冷热分解的现象会加重。

榜首，一线城市土地商场的抢夺会愈加剧烈。

比方深圳，前几天刚完成了本年第1批会集供地，8宗地块，悉数出让，揽金193亿！

最热的龙华区民治大街地块有13家房企参拍，听说，某开发商由于出资部内部顾着吵架，忘掉拿地！

当时深圳楼市成交还处在前史位置，如此火热的土拍商场，也能显现出开发商关于深圳未来的预期。

第二，同等级城市热度也会剧烈分解

杭州首轮土拍，共挂牌60宗地块，23宗封顶进入一次报价环节，封顶率到达39%！杭州更是以成交总价827亿元遥遥领先全国。

长三角同队伍城市，比方合肥，初次供地流拍率高达25%，南京更甚，流拍率高达30%，还有一向想和杭州掰手腕的成都武汉等地，土地商场热度也十分一般。

一起同一个城市，不同的地块也会显现出激烈的冷热分解，抢手地块遭追抢，冷门地块无人问津。

这种激烈的分解，本年还会继续下去。当你还在躺平、无脑唱空楼市的时分，楼市里最警惕的一批人现已开端逼迫了。