8月12日，上市公司凯中精细披露了《关于出售全资子公司股权的公告》，拟按13000万元的买卖价格将全资子公司惠州市凯中丰华精细技能有限公司(简称“惠州丰华”)100%股权出售给深圳市龙城振业实业有限公司(简称“龙城实业”)，本次买卖完成后，凯中精细不再持有惠州丰华的股权。

就在该公告发布后第二天，凯中精细便收到了买卖所下发的《重视函》，对买卖标的公司存在多年未展开出产经营活动、估值、买卖对方、对上市公司赢利影响等多个方面提出了问询。

从表面上看，凯中精细出售惠州丰华是为了“有利于提高公司财物运用功率，添加公司现金流”，但《红周刊》记者整理相关材料后发现，在此次股权转让过程中，标的公司估值高溢价背面有着必定的不合理之处。

标的公司土地运用权估值存在疑点

上市公司8月12日的公告显现，全资子公司惠州丰华经财物评价，在评价基准日的股东悉数所有者权益账面价值为2497.49万元，评价值为11428.05万元，增值率高达357.58%。其间，土地运用权账面价值为2727.39万元，评价值为11657.95万元，评价增值8930.56万元，增值率为327.44%。

相关公告内容显现，自2015年9月凯中精细收买惠州丰华100%股权以来，后者一向未展开出产经营活动，2019年和2020年上半年经营收入均为零，净赢利均为亏本状况。由此可见，本次买卖中被出售标的虽然是惠州丰华100%股权，但实质上出售的是惠州丰华所具有的土地运用权。

问题在于，是什么样的土地运用权在搁置数年后能取得3倍以上增值空间？

公告内容显现，惠州丰华是凯中精细2015年收买的公司，五年来一向未展开出产经营活动，其名下的土地运用权(工业用地)也未曾被开发利用，如此状况至少能够阐明凯中精细和惠州丰华暂时是不需运用该地块的，其利用价值不是很大，理论上即使不价值降低，该地块的价值也应该不会有太大的改变。但是问题在于，评价组织对该地块的价值评价状况刚好与五年来的搁置状况并不相符，增值了8930.56万元，溢价3倍多。而对此，买卖所《重视函》也问及惠州丰华搁置五年的原因，以及该土地运用权评价增值的合理性。

其实，若想知道该块土地运用权的估值是否合理，首要需了解一下惠州丰华具有的土地地点的大亚湾经济技能开发区土地价格改变状况。

依据凯中精细2016年5月20日发布的招股阐明书申报稿，惠州丰华是于2015年9月以该土地运用权作价出资建立的公司，注册资本为3000万元，而该地块为65011平方米的工业用地，到2015年9月8日，其评价价为2938.4972万元，折合的单位土地价格为每平方米452元。

众所周知，工业用地跟商业用地、住所用地不同，工业用地一般都归于政府规划用地，其价格在数年内一般改变不是很大，非特殊状况一般不会呈现土地运用性质改变和呈现数倍的价格改变。事实上，2019年4月2日惠州大亚湾经济技能开发区办理委员会发布《关于印发大亚湾经济技能开发区乡镇国有土地定级与基准地价规范的告诉》也证明了这一点。

《告诉》显现，2019年惠州大亚湾经济技能开发区的工业用地分为1级、2级和3级三类，对应基准地价别离为每平方米750元、700元和650元，别离较惠州丰华4年前所具有的土地单价仅上涨了66%、55%和44%。

从告诉附件给出的地价图显现，惠州丰华所具有的土地地点的大亚湾经开区西区大街办老畬邻近的工业用地归于3级，基准地价在2019年时仅650元，这意味着，理论上假如标的公司的土地没有更改土地运用性质的状况下，其工业用地的每平方米价格仅上涨了200元，较452元涨幅为44%。若以前几年工业土地价格上涨速度看，即使2020年持续提价，也不太可能有超预期的涨幅。