冲刺千亿的我国奥园地产集团，远景怎么？
出品：中访零度调研
研究员：马东
近三年，我国奥园出售金额的增幅较为可观。
2016年至2018年，其合同出售额别离为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，别离同比添加68.8%、78.1%、100%。核算可知，三年间的复合年添加率达89%。
本年3月，奥园董事会主席郭梓文在成绩会上宣告，2019年估计总可售资源约1900亿元，公司2019年出售方针同比2018年添加25%。依照2018年912.8亿元核算，奥园方案在2019年完成出售额打破千亿元。其间预估华南区域出售占比达41%，中西部中心区域与华东区域占比为24%和20%，环渤海为11%，境外出售估计为4%。
奥园主打体育复合地产，与奥林匹克那些事儿
揭露信息显现，我国奥园为总部坐落广州的房地产开发企业，创立于1996年，于2007年10月9日在香港联交所主板正式上市，2013年进入百亿沙龙队伍
在建立之初，奥园就曾与中体工业协作，开发了名噪一时的奥林匹克花园系列产品，打造了地产界榜首个连锁品牌。1998年，其继续在广州准备开发广州奥林匹克花园，时任国家体育总局局长伍绍祖先生亲笔为广州奥林匹克花园题词。那一年，奥园以“运动+地产”，创始我国复合地产形式。
1999年，国家体育总局颁发广州奥林匹克花园全国首个“阳光健身工程”称谓，同年奥园约请中体工业加盟奥园连锁方案；奥园冠军伏明霞、时任我国羽毛球队总教练李永波出任广州奥园园长。2000年，国际奥委会主席萨马兰奇先生为广州奥园题词；我国奥委会主席何振梁先生调查广州奥园，给予高度点评。
在品牌理念上，其早年提出的口号为“运动就在家门口”、“日子就像高尔夫”，近几年提出的品牌理念“构筑健康日子”都与体育有千丝万缕的联系。
成绩快速添加随同高负债，土地储备仍侧重华南大本营
“快”是我国奥园的一个显著标志，不论是周转速度仍是成绩添加，但值得注意的是，出售金额获得“跃进式”添加背面，负债率也逐年走高。
2018年，其财物负债率和净负债率别离约为83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9个百分点。
一起，2018年我国奥园出售及分销开支总额约为14.32亿元，较2017年上升54.6%；行政开支总额约为17.36亿元，较2017年上升117.1%。
我国奥园相关负责人对此回应表明：“办理费用和营销费用上涨幅度比较大，这跟2018年的合约出售添加是正相关的。由于2018年合约出售完成了一倍的添加，为了支撑出售的添加和扩张，相关的行政费用和营销费用所以呈现出一个相应的添加。”
土地储备是房企的“粮仓”。在土地的区域散布方面，我国奥园坚持全国布局，但仍侧重华南大本营。商场调查人士提出，一方面，类比同规划房企，其全国化的布局力度依然不行；另一方面，走出大本营，进入新城市，企业管控半径扩大，办理和质量问题或会接二连三，其能否“服”当地水土也值得重视。
房地产微观调控，我国奥园怎么应对？
跟着职业加快洗牌，马太效应更加显着，不少房企剑指千亿方针，作为粵派房企“后起之秀，我国奥园对规划添加也有激烈诉求。但房地产融资方针超预期收紧，我国奥园面对应战不小。
7月30日中心政治局会议着重“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，执行房地产长效办理机制，不将房地产作为短期影响经济的手法”，传递了三个清晰信号：1、中心有决心应对短期经济压力，不将放松房地产调控作为影响经济的手法；2、住宅准则将坚持住宅的一个定位、探究完善商场和保证两个系统，回归处理居民住宅问题。3、房地产长效机制重在“办理”，当地政府将有更大的决议计划权和更丰厚的工具箱，承当当地主体职责，中心经过完善商场的监测预警和查核点评机制，将“稳房价、稳地价、稳预期”的方针方针落到实处。
房地产，最相关是金融。当房地产不再作为短期影响经济手法，房地产融资将向何处去？
5月以来，融资收紧方针密布出台。自银保监会“23号文”始，信任、海外债、银行借款等的监管新政迭出。对此，房地产研究员夏磊在大众号《泽平微观》文章对房地产融资继续收紧深度影响短期房地产商场有以下几点判别：
对房地产商场。榜首，住宅信贷方针收紧，居民购买力下降。借款利率、扣头影响购房机遇和购房挑选。第二，房企资金紧张，加大力度促销回款。房企资金紧张，将扣头促销和回款。对土地商场。前端融资收紧，土地商场降温。对房地产出资。资金束缚、土地置办削减，房地产出资压力添加。榜首，房地产开发出资实践到位资金反映房企出资志愿和资金束缚，抢先房地产出资约3-9月。信任、银行借款、海外债等融资途径全面收紧，叠加出售回款减速；房企开发到位资金中占比超77%的其他资金、国内借款、自筹资金和利用外资增速将走低。第二，土地置办费是房地产出资增速坚持耐性的关键因素。跟着信任融资收紧、土地商场降温，土地置办费增速将回落，连累房地产出资。对职业格式。关于金融机构来说，在规划管控的大布景下，融资额度有限、监管趋严。
到7月24日，2019年全国共274家房企破产，同增41.2%。部分房企资金链危险较大。一是被融资和拿地门槛提高倒逼冲规划，在商场下行期逆势加杠杆。二是对非标融资依赖度大，受当时调控收紧影响最大。三是布局较会集，扩张期间很多新入城市，受商场回落影响大。四是受主体资质、财物规划约束，在融资会集度提高时融资规划削减。五是项目数量较少，资金周转地步有限。
综上，夏磊做出