中南建造：营收添加52%，负债结构持续改进

克而瑞研究中心房玲、易天宇

2019年上半年完成合同出售812亿元，同比添加了24%；出售面积645万平方米，同比添加24%，但从单城市产能来看，2019年上半年中南单城市产能约为12亿元，未来还应进一步进行城市深耕。上半年的出售金额奉献首要会集在长三角区域，占比达62%；其间南通出售金额到达了132亿元。

上半年中南放缓了出资布局，新增修建面积420万平方米，同比下降63%；新增土储总价269亿元，同比下降45%；拿地出售金额比0.33，低于TOP20房企拿地出售比0.39的均值；新增项目的权益面积占比为73%。此外因为在济南、杭州、厦门、西安等二线城市中心区位添加较多资源，上半年拿地均价同比上涨47%至6350元/平米。

上半年经营收入同比添加52%至233.21亿元；毛赢利同比添加55%至46.44亿元；净赢利同比添加42%至13.12亿元，公司赢利水平持续优化改进。2019年的归母中心净赢利约要到达39.80亿元，未来仍需加速项目结转节奏。赢利率方面，毛利率、净利率、归母净利率别离为19.91%、6.21%、5.63%，仍有改进空间。

上半年持有现金249.5亿元，比较2018年末添加22%。现金短债比从2018年的1.13上升至1.49；长短期债款比从2018年的2.22上升至3.09；总负债率由2018年年末的91.69%下降到上半年的91.23%，下降0.46个百分点；除掉收预收账款后的财物负债率为43.35%；此外净负债率为185.57%，比较2018年持续下降了6个百分点，仍有改进空间。

出售：长三角出售金额占62%

城市深耕有待加强

2019年上半年中南建造共完成合同出售812亿元，同比添加了24%；出售面积645万平方米，同比添加24%，均匀出售价格为12594元/平方米，较年头略有下降2%。从历年来看，中南建造的出售规划都添加较快，5年的复合添加率为56%。

成绩的添加一方面是因为近两年中南加大了土地出资力度，另一方面也是因为采用了快周转的运作形式，项目从获取到出售的均匀周期保持在7~8个月。但从单城市产能来看，2019年上半年中南单城市产能约为12亿元，其间出售到达50亿以上的仅有三城。未来中南还应进一步进行城市深耕，然后进步单城市产能，加速规划添加。

从出售金额的散布来看，2019年上半年中南置地的出售金额奉献首要会集于长三角区域，占比为62%；其间南通为中南置地出售的首要奉献区域，出售金额到达了132亿元，占到了总量的16%；宁波、姑苏的出售奉献也均超越50亿，占比别离到达了11%、7%。此外中西部的出售金额占比也到达了17%，其间昆明、西安的出售规划均到达了20亿以上。

值得注意的是珠三角区域，出售占比比较2018年全年略有上升4个百分点至5%，首要是因为泉州、南宁、佛山等城市出售快速添加所造成的，其间泉州出售额达14.4亿，比较18年全年出售添加了140%。未来中南还能够持续加大粤港澳区域的布局，然后使其的出售散布愈加均匀，以下降商场危险。

出资：出资力度有所放缓

新增土储权益建面占比达73%

2019年上半年中南置地放缓了出资布局，共新增项目27个，规划修建面积算计420万平方米，同比下降63%；新增土储总价269亿元，同比下降45%；上半年拿地出售金额比0.33，略低于TOP20房企拿地出售比0.39的均值。

从拿地方法来看，中南置地持续经过协作拿地、小股操盘等方法扩张，在进步商场占有率一起，也能更好的保证企业财政健康。据悉，在中南置地获取的27幅地块中，有14块为协作开发，数量占比到达了52%，上半年新增项目的权益面积占比约73%。

从新增土储的城市能级来看，二线城市新增土储占比36%，与2018年大致相等。虽然在布局城市能级结构上改变不大，但因为在济南、杭州、厦门、西安等二线城市中心区位添加较多资源，这也造成了中南上半年的拿地均价同比上涨47%至6350元/平米，其间济南、杭州、厦门、西安四地的拿地均价为12537元/平米，建面占比18%。跟着拿地本钱的抬升，或会缩窄企业未来的盈余空间。

从区域布局来看，中南加大了长三角、珠三角两地的出资布局，其间长三角新增建面占比64%，比较18年大幅添加12个百分点，南通、淮安、镇江拿地较多，新增建面均达30万平米以上；此外珠三角方面，新进入城市厦门、揭阳等，共新增建面占比15%，比较18年添加了6个百分点；广东揭阳拿地最多，到达了18.7万平米，占珠三角总量的51%。

截止2019年上半年，中南共具有325个项目，在建开发项目规划修建面积算计3214万平方米，未开工项目规划修建面积1309万平方米。在未来可竣工的4523万平方米项目资源中，一二线城市面积占比约39%，与2018年末大致相同，约可保持中南未来3年左右的出售添加需求。未来中南还应持续大力拓宽土地储备，为未来企业的成绩更快添加做好预备。

盈余体现：赢利规划大幅添加

盈余才能有待提高

2019年上半年中南建造各事务板块均有大幅添加，总经营收入233.21亿元，同比添加了52%；其间房地产开发营收154亿元，同比添加47%；修建施工事务同比添加38%至79亿元。

从全体赢利规划来看，上半年中南建造的毛赢利为46.44亿元，同比大幅添加了55%；净赢利为13.12亿元，同比大幅添加42%。值得注意的是，依据中南的股票期权鼓励方案，2019年、2020年和2021年方案年度归母净赢利相对2017年的添加幅度别离不低于560%、1060%和1408%。若按此核算，2019年的归母净赢利约要到达39.80亿元，下半年中南还应持续加大项目结转节奏，以保证2019年归母净利合格。

从赢利率方面来看，上半年中南建造毛利率为19.91%，同比下滑2.3个百分点，其间房地产开发事务毛利率为23.4%，同比下滑0.95个百分点；净利率为6.21%，同比下滑0.44个百分点；归母净利率为5.63%，同比下滑0.43个百分点。值得注意的是，截止2019年上半年，中南兼并报表范围内已出售未结算的预收账款达1283.3亿元，相关资源赢利水平要高于2018年结算资源，估计2019年中南的结算毛利率将同比添加。全体来看，中南未来的赢利率水平还有待改进，各本钱管控有待加强。

偿债体现：活跃融资现金添加

财政持续改进

跟着经营规划的添加，2019年上半年中南建造的有息负债为685.5亿元，相对2018年末添加了18%。此外中南还活跃融资，2019年1月中南发行了22亿财物支撑收据，尔后6月、7月中南还别离发行了3.5亿美元、0.5亿美元及1亿美元的境外高档无典当美元定息债券，不仅为中南建造带来充分的货币资金，也进一步改进了企业财政结构，提高了抗危险才能。

在此布景下，2019年上半年中南建造持有现金249.5亿元，比较2018年末添加22%。现金短债比从2018年的1.13上升至1.49；长短期债款比从2018年的2.22上升至3.09；中南建造总负债率由2018年的91.69%下降到2019年上半年的91.23%，下降0.46个百分点；除掉预收账款后的财物负债率为43.35%，同比下降1.62个百分点，处于职业低位；有息负债总额2019年上半年685.5亿，在同等级出售金额的房地产企业中处于低位；此外净负债率为185.57%，比较2018年持续下降了6个百分点。但整体来看，现在中南建造的净负债率水平依然保持职业较高方位，未来依然有待进一步的改进。

修建事务：经营收入添加38%

毛利率同比下滑

从中南建造的修建事务来看，2019年上半年中南新接受项目估计合同总金额125.3亿元，同比下降47%；其间3亿元以上项目13个，在新增合同额中占比44%。因为竣工项目显着添加，2019年上半年中南修建事务经营收入同比添加38%，达79.3亿元。受竣工项目结构的影响，上半年归纳毛利率11.94%，较2018年稍微下降0.89个百分点，但估计全年毛利水平将和2018年相等。