从2021年的成绩体现来看，无论是营收、净利仍是出售额，绿城我国都远超大多数房企。但是在保盈余、保规划的背面，绿城我国牺牲掉的是部分质量品控以及拿地本钱。

近期，在港股上市的绿城我国发布2021年年报。从成绩体现上来看，绿城我国完结收入1002.4亿元，同比添加52.4%；股东应占赢利44.69亿元，同比添加17.7%；合同出售额3509亿元，同比添加21%。无论是收入、归母净赢利、仍是合同出售额，绿城我国都以两位数的添加速度远超大多数房企。绿城我国的股价也在本周三创出前史新高。

但是《红周刊》发现，绿城我国高增速的背面，也给自己留下了不小的危险：一方面，结转成为收入的楼盘项目屡次被业主反映存在质量问题；另一方面，大规划拿高价地，也大幅推高了公司的拿地本钱，无形中加剧地块的后续开发难度。

交给面积大规划添加

交给项目质量问题一再被质疑

2021年，绿城我国旗下的杭州桂语向阳、北京壹亮马、德清观云小镇、余姚桂语兰庭、温州凤起玉鸣、青岛抱负之城、南通诚园、天津诚园、成都凤起朝鸣、济南玉兰花园等楼盘项目连续交房，算计交给出售面积438.54万平方米，较2020年的291.44万平方米大幅添加(见表1)。

而随同交给面积的添加，2021年绿城我国收入也随之水涨船高。据年报数据，物业出售贡献了绿城我国总收入近9成。2021年，公司完结物业出售收入897.55亿元，较去年同期的573.34亿元，同比添加56.5%。

2021年绿城我国成绩的超卓体现首要获益于楼盘的大批交给，而这或许和绿城我国周转速度的提高存在必定联系。中信证券研报指出，2021年绿城从拿地到开工、开盘、交给的周期分别为4.3个月、7.3个月和30.1个月，同比均匀提速6%。

不过值得重视的是，《红周刊》发现，绿城我国在年报中提及的部分交给项目也是业主投诉较多问题的项目。

比方，贡献了绿城我国5.6%物业出售收入的杭州桂语向阳。2021年8月，杭州桂语向阳进入交房阶段，不过有业主在收房时发现，交给项目存在玻璃决裂、墙纸起皮掉落、室内石材开裂等许多问题，更有业主在业主群内表明，“许诺4500元/平方米的精装修规范(让人)大跌眼镜”。

其实，早在该小区交给前，就有业主发现问题，并向相关部分反应表明，小区存在偷工减料、施工质量较差等问题，上述问题又详细体现在“高层区域外立面墙面存在不平坦、鼓包、脱落、线条曲折”“小区混凝土路面开裂”“地下车库渗水漏水严峻”等。

彼时，杭州相关部分回复表明，“触及其他质量缺点问题，我局质监部分已要求开发公司当即履行专人处理此事，对现场承认存在的质量问缺点问题赶快完结修正。”不过，从交给后业主的反应状况来看，成效并不显着。

杭州桂语向阳交给所呈现的状况并非个例，《红周刊》发现，贡献了绿城我国2.6%物业出售收入的天津诚园也遭到了业主投诉。2021年10月底，天津诚园二期进入交房阶段。但是11月末，有业主在领导留言板投诉表明，自己所购买的天津绿城诚园二期宸塘锦苑项目顶层漏水严峻，并要求开发商要从根本上处理漏水问题。

《红周刊》整理发现，绿城我国在成都的合作项目成都绿城诚园二期也是业主投诉的“重灾区”。天眼查显现，绿城我国持有成都绿城诚园二期背面开发商城投绿城45%股权。而在领导留言板上，多位业主均对这一项目进行投诉。

比方，2021年11月24日，一位业主指出，诚园二期从小区美化到公共设施都存在减配的状况。此外，据其介绍，该小区的大部分房子还存在房子空调、新风体系不能有用作业、面墙空鼓、地上瓷砖凹凸、漏水、电源显露等问题。

2021年12月末，上述小区归属地成都市双流区回复表明，已树立问题台账，逐条整改，并限时于2022年1月15日前悉数处理完毕。此外，关于业主所反应的出售时宣扬图、意境图，存在不同问题，现在相关部分也已对该问题组织了协调会，现在正在整改中。

被指“减配”背面

高地价加剧开发难度

“减配”是绿城我国旗下多个项目被业主频频提及的一大关键问题。而在被指“减配”的背面，《红周刊》发现上述被业主指控的“问题楼盘”还存在拿地价格较高、后续开发难度较大的问题。

如，前述提及的杭州桂语向阳， 2017年12月，绿城我国以总价39.389亿元、楼面价20059元/㎡、自我克制份额8%的苛刻条件竞得坐落蜀山单元的萧政储出23号地块，即杭州桂语向阳的前身地块，彼时的“南卧地王”。

依据2021年年报，杭州桂语向阳的出售均价为28684元/平方米。如将出售均价除掉去楼面价，剩下的差额空间不过万元。不难看出，该楼盘盈余和开发难度都较大。

而被业主投诉漏水严峻的天津诚园相同拿地价格不菲。2018年，绿城中交联合体以7.6亿元摘得天津诚园前身地块，即津西陈塘(挂)2018-180号地块，折合楼面地价约21465元/平方米。年报显现，该项目出售均价为29178元/平方米，相同存在楼面价和出售均价差额不过万元的状况。

较高的拿地本钱，或为绿城我国部分楼盘的减配、质量问题埋下伏笔；并且也直接体现在了绿城我国的毛利率体现上。年报显现，尽管2021年公司毛利为181.68亿元，同比添加16.66%，但毛利率却较2020年23.7%下降5.6个百分点，至18.1%。其间，物业出售毛利率更是较2020年的23.5%下降6个百分点，直至17.5%。

关于公司毛利率的下滑，绿城我国管理层在成绩发布会上进行解说，首要原因有两个方面，一方面，土地市场竞争较剧烈，土地本钱上升；另一方面，近年来房价受限价影响，公司品牌价值没有充分体现。

不过值得一提的是，绿城我国仍在大规划扩大土储，且拿地本钱继续走高。《红周刊》整理绿城我国过往年报数据发现，2019年、2020年，绿城我国的新增土储均匀楼面价依次为6923元/平方米、7089元/平方米，价格稳定在7000元/平方米左右，而到了2021年，这一数值同比添加28.09%，至9080元/平方米。

新增土储本钱的走高连带拉动了总土储藏的本钱价格。2019年、2020年，绿城我国总土储的楼面地价均匀本钱依次为6119元/平方米、6562元/平方米，而到了2021年，楼面地价均匀本钱猛增至7182元/平方米，同比添加9.45%。不难看出，而无论是新增土储的均匀楼面价，仍是总土储的均匀楼面价，绿城我国的2021年水准都远远高于前两年水准。

在出售均价添加较快时，较高的拿地本钱也较简单被掩盖，对盈余空间影响较小。年报指出，绿城我国2021年的自投项目出售均价约28416元/平方米，较2020年的26012元/平方米同比添加9.24%，这一增速根本和绿城我国当年的楼面地价均匀本钱增速相等。

但2022年出售形势好像有所改变，绿城我国出售额、出售均价双降。近期，绿城我国发布3月出售数据，2022年3月，绿城我国出售金额约为151亿元，较去年同期的214亿元下滑41.72%；出售均价约26037元/平方米，重回2020年价格水准。

“三道红线”仍踩一条

存明股实债嫌疑

除较高拿地本钱所带来的影响外，绿城我国的“三道红线”仍未彻底完结在安全线规模以内。据绿城我国成绩会发表，2021年底，绿城我国“三道红线”中除掉预收账款后的财物负债率为70.3%，净财物负债率53.5%，现金短债比为1.7倍，依然有一条红线没有到达规范。而这也意味着，绿城我国在2022年的有息负债添加将不能超过10%。绿城我国履行董事兼履行总裁耿忠强也在成绩会上着重，公司将保证2023年可以进入绿档。

此外，绿城我国还有明股实债的嫌疑。年报显现，2021年底，绿城我国财物净值算计1076.46亿元，其间，归属母公司股东应占权益346.79亿元，占财物净值的32.22%；而归属非控股股东权益为622.08亿元，这一数值不但占比高达57.79%，愈加值得注意的是，非控股股东权益添加敏捷，较2020年同期的317.49亿元，翻了将近一番(见表2)。

但在赢利分配上来看，绿城我国却并未遵循其在股东权益归属上的“四六开”分红，依据年报，在绿城我国76.87亿元的年内赢利中，公司股东应占44.69亿元，占比58.14%；非控股股东权益应占32.18亿元，占比41.86%(见表3)。也就是说，把握了公司近六成的非控股股东，却只分到了超四成的净赢利，而在这种不对等分红的背面，绿城我国明股实债嫌疑较大。

明股实债这一融资手法，是房企常用来点缀财报的财政技巧，在藏匿房企表内负债的一起，也推高了房企的财政危险。

(本文已刊发于4月9日《红周刊》，文中提及个股仅为举例剖析，不做生意主张。)