主打商业物管概念的中骏商管首要收入超对折来自住所物管，办理面积更是相去甚远。且其事务收入90%以上依靠母公司中骏集团

《出资》研究员李璐

生活在楼宇树立的城市中，人们对“物业”这个词再了解不过。经过交纳物业费，人们能够取得比如设备翻修晋级、清洁、安保等物业服务。

物业办理依照所属修建用处区分，则能够分为住所物业办理和商业物业办理。近年来，商业物管被二级商场看好，超高的毛利率和净利润收成了较高的市盈率。

中骏商管才智服务控股有限公司（下称中骏商管）正是一家欲乘商业物管春风冲击资本商场的企业。该公司是由中骏集团分拆出来的物管事务公司，从母公司脱离后便敞开了港股IPO之路。

独立后的中骏商管是一家归纳物业办理服务供给商，办理我国的商业与住所物业。现在，其在国内18个省、市及自治区的51个城市具有已订约物业办理组合。据招股书发表，到2020年9月30日，该公司具有90个在管商业及住所项目，在管总修建面积约为1450万平方米。据仲量联行材料显现，到2019年底，中骏商管在管总修建面积在我国供给商业物业办理及运营服务的物业办理公司中排名第12位。

不过从成绩目标来看，中骏商管在同类公司中并不占优。以2019年数据为例，其5.75亿元年度总营收可排名45家港股物管上市公司中的第33位，规划不大，0.7亿元净利润亦排名第33位。一起，其68.1%的资产负债比率在同业公司中却排名第18位。到2020年9月末，中骏商管资产负债比率目标进一步上升至72%。

此外，《出资》研究员翻阅该公司招股书发现，主打商业物管概念的中骏商管首要收入来历实为住所物业办理，且商业、住所物业办理两大板块均对集团母公司中骏集团（1966.HK）依靠严峻。

住所与商业物管孰为重？

招股书数据显现，2018年、2019年及2020年前三季度（下称陈述期），中骏商管在收益、净利润、总在管修建面积及总签约修建面积等方面均快速增加。其间，该公司取得的收益由2018年的3.97亿元添加至2019年的5.75亿元，涨幅达44.9%。净利润则由2018年的0.35亿元增加至2019年的0.77亿元。

成绩增加背面，商业物管奉献了不小力气，这或许也是中骏商管此次IPO主讲商业物管故事的原因之一。

2019年，中骏商管商业物业办理及运营服务收益同比增加58.4%，而住所物业办理服务收益同比增加仅为36.5%，商业物管对收入驱动较大。

此外，陈述期内，该公司毛利别离为1.37亿元、2.12亿元及2.35亿元，毛利率别离为34.6%、37.%及44.3%。其间，商业物业办理及运营服务毛利率根本在50%以上，而住所物业办理服务毛利率仅为25%左右，可见商业物管拉高了中骏商管的毛利率水平。

可是，调查该公司的事务结构能够发现，住所事务仍是其更重要的组成部分。

从办理面积来看，陈述期内该公司住所物业在管总修建面积别离约为990万平方米、1110万平方米及1360万平方米，在管住所物业组合包含80幢住所物业及两项住所物业配套公共设备。而商业物业总在管修建面积仅别离约为70万平方米、70万平方米及90万平方米，与住所物业办理面积相差甚远且增加非常缓慢。

据招股书发表，自2020年9月30日起，中骏商管已缔结的29项合约中，仅有9项为商业物业，签约修建面积约80万平方米，其他20项合约均是为住所物业供给物业办理服务，算计签约修建面积约510万平方米。

从收益奉献度来看，陈述期内，住所物业办理服务收入别离为2.44亿元、3.33亿元和2.89亿元，占收入总额的份额别离为61.6%、58%和54.6%，是收入的首要来历。相较而言，商-业物业办理及运营服务尽管毛利率高、开展快，可是对收入的奉献却缺乏五成。可见，中骏商管想讲好商业物管故事，还有很长的路要走。

除结构问题外，商业物业办理收入水平的安稳程度也存在不确定要素。以根本商业物业办理服务收益为例，其会受所收取均匀物业办理费水平的影响。

因为服务费的收取需公司与租户逐一商量，因而物管公司无法对新增商业物业办理服务合约或续签现有合约规划作出确保。若其无法坚持高水平的均匀商业物业办理费，或受电商竞赛、流行病迸发等外部要素影响，租户租借零售或工作场所的志愿下降，使得在管商业物业开业时未能到达预期占用率或在其租期内坚持高占用率，然后或许导致该公司事务、运营成绩及财务状况遭到晦气影响。

中骏商管住所物管收入开发商构成

数据来历：公司招股说明书

事务高度依靠母公司

《出资》研究员剖析中骏商管的项目构成时发现，与大都商管公司相同，中骏商管事务也存在高度依靠相关房企的现象。陈述期内，该公司的收益大部分来自中骏集团。

住所物业办理方面，陈述期内，该公司向中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目供给住所物业办理服务的收益别离为2.41亿元、3.3亿元及2.84亿元，别离占同期住所物业总收益的约98.6%、98.9%及98%。商业物业办理收入则悉数发生自中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目，没有任何第三方项目收入。

中骏集团更是比年占有中骏商管榜首大客户的方位。陈述期内，该公司来自前五大客户的收益别离为0.76亿元、1.92亿元及2.22亿元，别离占同期总收益的19.1%、33.5%及41.9%。而向最大客户中骏集团供给服务所发生的收益就达0.66亿元、1.68亿元及1.91亿元，占总收益的16.6%、29.2%及35.9%。

尽管中骏集团在2020年成为新晋千亿房企，但有剖析以为，其开展质量有待进一步调查。

克而瑞数据显现，中骏集团2020年权益销售额为674.7亿元，权益销售额占全口径销售额的份额为66.5%。与同层级千亿房企年代我国（93.7%）、越秀地产（87.5%）比较，成色缺乏。

别的，据中骏集团2020年中报显现，其除掉预收款及合同负债后资产负债率高达76.36%，尚踩一条红线。而总债款规划相较于上年同期增加12.77%，少量股东权益占比高达38.29%，疑存在明股实债危险。

因而，若中骏集团的事务、财务状况或其开发及保护物业的才能呈现任何晦气改变，都或许对中骏商管获取新物业办理服务的才能发生严重晦气影响。

中骏商管商业物管收入开发商构成

数据来历：公司招股说明书

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