菏泽市调整个人住宅借款首付份额，标志着在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地产方针部分调整由供应端、金融端向需求端的推动。后续部分城市包含限售限购限贷在内的需求端方针，存在视出售状况进一步量体裁衣调整的或许，此外地产融资方针亦有动态调整的优化空间。当时商场关于地产信誉问题预期仍显失望，“方针修正-出售修正-信誉修正”进程中，银行板块出资有望迎来心情面和根本面的两层修正。

事项：我国新闻转引中新经纬报导，近来四大行下调菏泽市个人住宅借款首付款份额，“无房无贷”购房者首付比从之前最低30%降至最低20%，根据名下有无住宅、有无住宅借款记载及借款记载是否结清，最低首付份额分为25%、30%、40%

方针解读：“因城施策”下的当地合理调整。咱们梳理了人民银行关于按揭首付份额的前史相关文件，根据央行和银监会2015 年《关于个人住宅借款方针有关问题的告诉》(银发〔2015〕98 号)，“在不施行”限购“办法的城市，居民家庭初次购买一般住宅的商业性个人住宅借款，原则上最低首付款份额为25%，各地可向下起浮5 个百分点，对具有1 套住宅且相应购房借款未结清的居民家庭，为改进寓居条件再次请求商业性个人住宅借款购买一般住宅，最低首付款份额调整为不低于30%”。此次媒体报导菏泽市个人住宅借款首付份额调至20%-40%，契合98 号文规则的首付份额各地起浮规模，归于因城施策下的部分合理调整，判别为出售下行布景下的“稳房价、稳预期”应对办法(根据菏泽房产计算，该市上一年下半年新房出售套数环比下降30.5%)。

地产方针推演：“因城施策”为纲，按部就班优化。结合上一年下半年以来房地产方面中心定调及当当地针推动状况来看：1)整体定调：2021 年末以来，中心重要会议对房地产职业的中心定调为“因城施策”和“良性循环和健康发展”。2)已放松方针：供应端的涉险房企财物处置及预售监管部分优化、金融端的按揭利率调整和公积金借款规范调整。3)没有放松方针：需求端限售、限购、限贷方针。咱们以为，当时各地房地产方针工具箱储藏仍较丰厚，此次菏泽市调整无房无贷“购房者的首付份额标志着需求端方针优化的敞开，后续各地需求端方针有望根据出售状况而”因城施策推动，此外地产融资方针亦有调整优化空间。

地产信誉展望：方针疏通堵点，改进先出售后信誉。整体来看，处理前期地产信誉问题的中心在于缓解当时流动性状况，需求端(对应出售回款)的购房者预期与融资端(对应继续融资)的金融机构志愿是地产方针的重要发力点，现在看上述方面的方针正在继续发力进程。正因如此，结合以上方针推动方向和推动节奏来看，估计“新房出售企稳→问题项目处置→房企融资才能康复”有望在后续季度逐步呈现。

银行板块影响：心情面和根本面有望两层修正。上一年四季度以来，房地产信誉问题的演绎成为扰动银行板块出资心情的重要变量之一。咱们判别，下阶段地产信誉环境和房企信誉问题的演进，或遵从“方针修正-出售修正-信誉修正”的次序，该进程有望为银行房地产敞口带来财物质量的实质性修正时机，一起关于银行股出资亦有心情面改进的奉献。

危险要素：宏观经济增速大幅下行，银行财物质量超预期恶化。

出资观念：出资逻辑强化，全年报答可期。菏泽市调整无房无贷“购房者的个人住宅借款首付份额，标志着在”房住不炒“和”因城施策“大框架下，房地产方针部分调整由供应端金融端向需求端推动，后续部分城市包含限售限购限贷在内的需求端方针存在视出售状况而量体裁衣调整的或许，此外地产融资方针亦有动态调整的优化空间。当时商场关于地产信誉问题预期仍显失望，”方针修正-出售修正-信誉修正进程中，银行板块出资有望迎来心情面和根本面的两层修正。个股挑选可遵从两条头绪：1)优质银行：估值溢价有望连续，盈余抢先带来继续阿尔法收益，如招商银行、安全银行；2)改进银行：盈余弹性源自收入端稳定增长和拨备端足够有用，叠加当时中轻视值则股价存在重估空间，包含兴业银行、邮储银行、南京银行和江苏银行。