"在管面积6.4百万平米，抢先兴业物联、烨星集团。"

本文为IPO早知道原创

作者｜天穹

间隔首份招股书失效四十余天之后，宋都服务再次踏上赴港IPO的征途。

据IPO早知道的音讯，宋都服务于9月2日晚间发表新版的港股招股书，财务数据更新至2020年6月，信达世界仍为独家保荐人。

此前IPO早知道关注到，宋都服务存在规划过小、关联方依靠以及盈余才能偏弱等问题。

因为旧版招股书财务数据到2019年9月，现在9个月的时刻现已曩昔，宋都服务相关状况是否有所改善？

规划方面，宋都服务依然无法脱节“袖珍”物业公司的领域。于2020年6月末，其在我国的14个城市设有9间隶属公司及15间分公司（傍边大部分坐落浙江省），向33项物业（包含16项住所物业及17项非住所物业）供给物业管理服务，在管总建筑面积约为6.4百万平方米。

从一众上市物企的半年报来看，碧桂园服务（06098.HK）、彩日子（01778.HK）、雅日子（03319.HK）、保利物业（06049.HK）在管面积全部打破3亿平方米，在规划上至少等于50个宋都服务；但并不表明宋都服务彻底没有机会，究竟其的在管面积现已抢先兴业物联（09916.HK）的2.6百万平米以及烨星集团（01941.HK）的5.57百万平米。

同9个月前比较，宋都服务的体量有了很大前进，会集表现为新增物业项目6项、新增在管面积2.4百万平方米。其间，在管面积的增加幅度到达60%，这一数值已然居于同行前列。

关联方依靠层面，这是物管职业陈词滥调的论题。宋都服务对兄弟公司宋都股份（600077.SH）的依靠由来已久，2017-2018年及2019年前9个月其来自宋都股份开发物业（含独立开发和合作开发）的在管建筑面积别离为311.5万平米、364.5万平米及343.5万平米，别离占当期总在管建筑面积的98.4%、95.5%及86.9%。

可喜的是，宋都服务的依靠症却在2020年得到极大缓解。上半年其来自关联方物管服务收益金额为41.5百万元，占当期物管服务总收益的69.7%，比照2019年底的91.7%，相当于下降22%个百分点。

宋都服务关联方依靠（来历：招股书）

不过这一景象能否得到维系，尚有待持续调查。在物管服务依靠下降的一起，宋都服务的非业主增值服务和社区增值服务却同宋都服务越来越亲近，相关关联方奉献均超越98%。

宋都服务在招股书中直言，”倘咱们未能开展其他独立第三方房地产开发商所开发物业的事务并成功完成客户群多样化，则咱们的增加远景亦或许遭到严重晦气影响。”

盈余层面，宋都服务归纳排名有所提高、地域品牌力进一步增强。依据中指院数据，其在2017-2020年按物业管理归纳实力计在[我国物业服务百强企业]中别离排名第81、第71、第65及第56；在总部设在杭州及浙江省的物管服务百强企业中，2019年按纯利别离排名第5及第7位。

而在2020年上半年，宋都服务的全体毛利率为27.6%，相较2019年的29.2%下降1.6个百分点。其间，因受疫情影响较大，酒店事务和长租公寓事务毛利率更是大幅下滑。

宋都服务毛利率状况（来历：招股书）

如若单看物业管理服务，上半年宋都服务该项毛利率仅为20.7%，在职业也是归于低位。Wind数据显现，2019年港股房地产服务板块均匀毛利率为30.4%。碧桂园服务中报则显现，2020年中其根底物业服务毛利率同比提高2.4pb至38.1%。

综上来看，宋都服务新版招股书全体更为亮丽，但不得不防范其间潜在的危险。尤其是，在恒大、融创、华润等头部房企纷繁作出分拆物业上市决议的当头，宋都服务在规划上的瘦弱更是成为其的短板。

事实上，年头以来港股物业板块涨逾60%，而小盘股烨星集团和兴业物联却是逆势大跌，且跌破发行价。即使宋都服务搭载这波物业上市热登陆资本市场，或难逃两袖珍物企相同的命运。

港股物业板块走势（来历：富途牛牛APP）