出品|清流工作室

作者|王晓悦主编|赵妍

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多个负面音讯，让房企“优等生”龙光集团（03380.HK）年后遭受股债双杀。

早前，商场风闻称龙光集团存在未发表的债款，约20亿美元到30亿美元不等的美元私募债。龙光先是火速表态公司没有任何美元私募债，后又被指在出资者电话会议中称，其担保的私募债不超越10亿美元。债款“先无后有”，评级组织就此表明忧虑并敏捷下调龙光集团违约评级。还有音讯称龙光集团拟替换审计师，但也被龙光集团否定。

上一年，房企遍及“钱慌”时，龙光集团仍然在大手笔拿地王。商场忧虑的是，看似优质的龙光集团背面，是否还有其他隐而未报的债款？

清流工作室独家查询发现，龙光集团旗下很多的项目资金来源成谜，多家由自然人建立的出资公司频频入股龙光集团的项目公司。其间，上一年龙光集团拿下的地王背面，再次呈现大金主安全信任，一度被质疑“明股实债”的协作方法是否卷土再来？一起，据清流工作室计算，仅就项意图股权质押记载看，安全系的金融组织呈现频次最高，或是龙光集团最大的金主。

多个奥秘资方入股项目公司

清流工作室发现，很多的出资公司持有龙光集团控股子公司的少量股东权益，为龙光旗下项目供给“收支表”的腾挪空间。

如，河源美平房地产发展有限公司在河源共有7个项目，该公司由龙光集团旗下的惠州大亚湾东圳房地产有限公司持股51%，剩下49%则由深圳市雅悦实业有限公司（下称“深圳雅悦”）持股。深圳雅悦由深圳市励腾出资有限公司全资持有，终究由两名自然人佘佩霞和林振海别离持股80%和20%。

佘佩霞和林振海二人，还设有合资公司深圳市卓亮出资有限公司（下称“卓亮出资”）。经过层层持股，该公司入股汕头市龙光骏沣房地产有限公司（下称“汕头骏沣”）并持有80%股权，别的20%股权由龙光集团持股，因而其财物及债款不并入兼并报表，这或许构成龙光集团部分表外负债。

材料显现，汕头骏沣首要开发鄱阳湖路与武夷山路接壤北侧商品房项目，该项意图建造用地规划许可证在2021年9月底经过审阅。这意味着，该项目尚处于初期开发阶段，短期内未能发生收入。

卓亮出资还经过子公司入股肇庆市龙光润悦房地产有限公司（下称“肇庆润悦”）及珠海市骏宸房地产开发有限公司（下称“珠海骏宸”）且均持有两家公司的49%股权，剩下51%股权则由龙光集团持股，则这两家公司需并入兼并报表。

与前述汕头骏沣不同的是，肇庆润悦和珠海骏宸已在2021年取得商品房预售许可证。

项目开发前期，出资公司进场持股，躲避负债并表；进入售楼阶段，出资公司“功遂身退 ”，集团将售楼收入并表。

龙光系另一个重要的出资渠道是深圳市顺悦出资有限公司（下称“顺悦出资”），该出资公司曾持有13家龙光系项目公司部分股权，前期大部分不并入龙光集团的兼并报表。但项目开发后期，由龙光集团回收悉数股权，并入报表。

现在，顺悦出资仍然是龙光系最中心的出资“协作方”。工商材料显现，顺悦出资由自然人陈璜和林东山各持股95%和5%，现在对外出资12家公司，这些公司进一步建立各级子公司，构成一个巨大的企业群。

仅顺悦出资的全资子公司深圳市宏诚出资有限公司（下称“宏诚出资”），就持有至少70家龙光系公司的股权，这些公司大部分是龙光旗下楼盘项意图开发公司。宏诚出资对其间28家公司的持股比例为50%。还有42家公司会集在2021年4月至6月注册建立，宏诚出资的持股比例为49%，龙光集团持股51%。

陈璜还操控另一家出资公司，万安顺明企业办理服务中心（有限合伙）（下称“万安顺明”），该公司由陈璜和典雅君别离持股90%和10%。万安顺明下设三家出资公司——深圳市明谦出资有限公司、深圳市乐艺出资有限公司及深圳市品润出资有限公司（下称“品润出资”）。这三家出资公司均别离与龙光集团合资建立项目公司，并持有项目公司50%股权。

其间，品润出资背面的资金，或许来自陕国投?龙光佛山特定财物收益权调集资金信任方案。该方案材料显现，信任方案建立于2018年7月11日，资金用于收买佛山市三水区龙光骏驰房地产有限公司（下称“三水骏驰”）持有的佛山市商住项意图收益权，并约好三水骏驰到期回购特定财物收益权。材料显现，三水骏驰开始由龙光集团建立并100%持股，后品润出资于2018年入股并持50%，现在品润出资持股比例则进一步增加到100%。

不过，大部分出资公司背面的资金来源仍是个谜。从拿到项目后的股权质押状况来看，这些合资项目至少部分资金来自信任、银行组织。

比方，宏诚出资经过子公司持有潮州市诚悦房地产有限公司（下称“潮州诚悦”）49%股权，龙光集团持有剩下51%股权。而宏诚出资将潮州诚悦公司的股权质押给陕西省世界信任股份有限公司。据清流工作室计算，前述出资渠道，往往在入股项目公司后将股权质押给大型金融组织，比方中信信任、兴业信任及光大银行、民生银行、安全银行等。

值得注意的是，顺悦出资及万安顺明两个出资渠道，本来的指定联络人为纪晓燕，在2021年6月之后才替换为陈璜。暂无揭露信息显现纪晓燕与龙光集团实控人纪建鹏是否有联系。

而陈璜，在此前就频频呈现在龙光系公司的高管和股东名单中，往往是在上述出资公司入股前后，陈璜就变更为项目公司高管或法人。陈璜到底是龙光集团的自己人，仍是身携巨资的独立第三方？

金主安全系频频输血

从拿到项目后的股权质押状况来看，龙光的合资项目至少部分资金来自信任、银行组织。据清流工作室计算，安全系的金融组织呈现频次最高，或是龙光集团最大的金主。

以南宁市龙光玖骏房地产开发有限公司（下称“南宁玖骏”）为例，该公司由龙光集团于2019年2月建立，建立后龙光集团在当年9月将南宁玖骏50%股权质押给安全银行南宁分行，金额为1000万元。

而陈璜操控的出资渠道宏诚出资，于2019年11月21日入股南宁玖骏，与其原股东龙光集团平分股权。随后到2019年12月初，宏诚出资也将所持南宁玖骏50%股权质押给安全银行南宁分行，金额也是1000万元。

据清流工作室计算，宏诚出资还质押了旗下三家南宁公司的股权给安全银行南宁分行，别离是南宁市耀鑫房地产开发有限公司、南宁市龙光骏佳房地产开发有限公司及南宁市耀辉房地产开发有限公司。宏诚出资另将两家参股公司嘉善县骏诚房地产有限公司及嘉善县骏景房地产有限公司的股权，质押给安全银行杭州分行。坐落河源市的两家项目公司，河源市龙光君耀房地产有限公司及河源美平房地产发展有限公司的股权，则被宏诚出资质押给安全信任。

除了经过质押借款输血龙光集团，清流工作室发现，上一年龙光集团拿下地王背面，大金主安全信任经过与前述自然人合资建立公司，终究完成对龙光项意图资金运送。

前述佘佩霞和林振海还设有合资公司深圳市博于实业有限公司（下称“博于实业”）。2021年7月30日，博于实业与安全信任合资建立深圳市鹏渊出资有限责任公司（下称“鹏渊出资”），博于实业仅持股5%，安全信任持股95%。

鹏渊出资下设全资子公司深圳市鹏嘉出资有限责任公司，终究投向深圳市龙光骏凯房地产有限公司（下称“龙光骏凯”）并持股49%。龙光骏凯剩下51%由龙光集团持有，因而归入兼并报表。

上一年，房企遍及“钱慌”时，龙光集团仍然在大手笔拿地王。2021年5月深圳会集供地中，龙光集团斥资约80亿取得两地块，财力令业界轰动。其间，光亮凤凰城商品房地块价格为10.88亿，龙光骏凯正是在这块地块上开发住所项目。据宣扬材料，该项目5月拿地、6月开工，本年2月16日项目入市，可谓“深圳速度”。不过，由于赶着开工，上一年7月该公司因未取得施工许可证私行施工被罚27万元。

现在看来，龙光集团财大气粗，或许是由于背面有金主安全信任的资金支撑。

该次拍地中，龙光集团还斥资69亿取得留仙洞总部基地人才房地块，可售楼面价约2.36万/平，人才房最高限售55400元/平。

清流工作室发现，博于实业和安全信任还于2021年9月14日建立深圳市鹏霄出资有限责任公司，持股比例同样是博于实业5%、安全信任95%。现在，这家公司暂未进一步对外进行出资。

事实上，龙光集团与安全信任的协作由来已久，且此前就被质疑“明股实债”，2016年年报更因而被会计师事务所毕马威出具两项保留意见。

到2016年末，深圳安全大华汇通财富办理有限公司（下称“安全大华”）向龙光集团旗下两家隶属公司合计注资115.6亿元，又于同年斥资20.86亿元收买龙光集团一家子公司49%股权。工商材料显现，安全大华是安全基金办理有限公司的全资子公司，穿透后由安全信任和大华财物办理有限公司别离持股68.19%和17.51%。

在审计报表时，毕马威发现安全大华与龙光集团签有协作结构补充协议及股权远期回购协议。毕马威以为，这两笔买卖实践会影响龙光集团的负债、净财物及净利润金额，不应当依照股权买卖入账，因而出具保留意见。随后到2017年年报，龙光集团的审计师替换为安永。

时隔多年，龙光集团再次传出替换会计师的音讯，不免引人遥想。2月9日，龙光集团发布弄清公告称，该音讯并不事实，公司未方案替换会计师事务所。

奥秘潮商的家族企业

据龙光集团官显现，公司建立于1996年，早年首要在汕头开发项目，2001年曾占汕头房地产商场1/3比例。此前龙光的宣扬材料显现，龙光集团的前身是汕头市龙光建安有限公司（下称“龙光建安”），该公司建立于1996年6月5日。

清流工作室发现，虽然现在掌控龙光集团的都是纪家人，但最早的龙光是由纪海鹏妻子姚美端的娘家人创设。

工商材料显现，龙光建安开始由汕头市龙湖区龙锋实业有限公司（下称“龙锋实业”）、汕头铁路总公司及自然人姚耀林一起出资组成，姚耀林是纪海鹏妻子的哥哥。龙锋实业则早在1992年末建立，主营房地产运营，该公司初期由纪海鹏妻子姚美端和弟弟姚耀加持股，现在则由姚泽锋和谢佩娜持股。

1999年几回股权腾挪后，纪海鹏受让妻子手中龙光建安的股权，自此成为该公司的实践操控人。

2008年，纪海鹏建立深圳市龙光控股有限公司，并在2013年推进该公司上市。自此，龙光系财物分割为两个板块，其间房地产板块赴港上市，也即上市公司龙光集团。本来的龙光建安则改名为龙光交通，首要从事高速公路出资及物业服务等事务，成为龙光系一块少有人知的财物。2020年，龙光交通高速公路通行费用收入为14.5亿元，物业服务收入为7.91亿元，其间或许有2.5亿元来自龙光集团。

表面上，龙光集团与龙光交通彼此独立，但两边相关买卖频频。龙光集团长时间为龙光交通供给交给前的规划及修建服务等，2019年的买卖金额为2.8亿元，估计2022年买卖上限是3.5亿元。

一起，龙光交通的全资子公司龙光物业办理又为龙光集团供给物业办理服务，2019年买卖金额为5468万元，估计2022年年度上限为4亿元。2019年末，龙光交通将旗下广东龙光集团物业办理有限公司（下称“龙光物业办理”）股权转让给龙光才智服务（香港）有限公司，并传出物业赴港上市的风闻，但至今没有新动作。

此外，龙光集团与龙光交通还设有合资公司龙光工程建造有限公司，各持股91%和9%。这家工程建造工程承接了龙光集团超越200个工程项目。

姚家人操控的其他公司，也与龙光集团交游亲近。前述姚泽锋和谢佩娜不只操控龙锋实业，旗下还有一家捷诚工程监理有限公司（下称“捷诚监理”），这家公司前期的法定代表人是纪海鹏的弟弟纪建德，现在由姚泽锋操控，捷诚监理长时间以来，频频为龙光集团的楼盘供给监理服务。