谈论丨调控和信贷均收紧 五一楼市下滑的趋势将接连 李宇嘉（广东省住宅方针研究中心首席研究员） 刚刚曩昔的五一假日，国内出游高达2.3亿人次，超越疫情前的同期水平，再加上1-4月份楼市调控密布，各地累计发布施行近200次调控方针，楼市接连4月份热...

谈论丨调控和信贷均收紧 “五一”楼市下滑的趋势将接连

李宇嘉（广东省住宅方针研究中心首席研究员）

刚刚曩昔的“五一”假日，国内出游高达2.3亿人次，超越疫情前的同期水平，再加上1-4月份楼市调控密布，各地累计发布施行近200次调控方针，楼市接连4月份热度有下行的走势。克而瑞研究中心的数据显现，本年“五一”假日（2021年5月1日-5月5日）58个监测的城市新房累计成交188万平方米，同比下降6%。可是，热门城市体现依然较好。据诸葛找房数据研究中心监测，“五一”期间要点20个城市新房成交同比上涨了35%。

一方面，上一年“五一”期间，疫情后需求加快开释，形成了较高的基数，导致本年“五一”期间大部分城市体现一般；另一方面，部分前期较热的城市，需求快速开释，新房库存较低，加上调控方针的出台，商场预期有所下降，新房成交量开端放缓。比方，本年一季度显着上升的长三角区域，在3-4月份密布出台调控方针，限购、限售初次下沉到县一级区域，近期宁波、南京、合肥、杭州等地，房地产商场开端转冷，新房成交体现显着不及上一年同期。

可是，部分热门城市发动新一轮限价方针、签推迟，贱价盘优先入市，坚持了必定的热度。比方，广州增城、南沙、白云、番禺等地，新盘上市比较多，不限购的增城供应量占比近半，部分新盘定价合理，也促成了部分区域的热度。一起，热门城市均加大了供应量，比方广州“五一”假日实践推盘比上一年同期增长19%，为近五年同期新高；上海发布的第二批次会集入市新盘47个，供应套数比榜首批次添加40%，这也有助于商场成交坚持活跃度。

区域分解在显着加重。因为限价方针严峻，许多项目的预售证迟迟难以发放，加上前期需求快速开释，近期严查首付款来历，严控房贷额度，对第二套住宅的借款额度显着收紧，发放周期显着拉长至3-4个月，中心区高价盘出售速度在放缓。比方，依据上房地产官方数据显现，5月2日至5月4日上海内环内新房成交接连三日“挂零”。可是，上海外环体现还算不错，5月1日至5日，外环外成交套数为1771套，广州、北京也是如此。

比较新房商场，二手房商场下滑较显着。贝壳研究院监测数据显现，“五一”假日50城二手房日均成交量较上一年同期下降约5%，较4月周末日均水平下降约三成。成交量下滑的一起，在带看客源量方面，也呈现相同的走势。数据显现，假日日均带看客源量较上一年同期下降约9%，较4月周末日均水平下降约三成。从各城市体现看，“五一”期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其间，深圳降幅超多半，北京同比下降挨近五成，上海同比下降约30%。

此外，近期发布严峻调控方针的城市，比方南通、东莞、杭州、南京等，二手房日均成交量也均同比下降。贝壳研究院陈述显现，与4月周末日均水平比较，50城市中九成的城市二手房成交量下降，标明大都城市坚持向下调整态势。二手房买卖量显着下降，主要原因还在于，现在房价在前史最高位，买卖的税费本钱（增值税、所得税、契税和中介代理费用）比较高。

别的，限售方针、信贷方针（许多银行暂缓二手房借款、提高了利率）、税收方针（增值税免征期从2年调至5年）等，均变相鼓舞新房买卖，也导致二手房买卖周期拉长，各地二手房买卖占比均降至了前史最低水平，这是一个值得注意的新现象。这个趋势在4月份就体现得很显着。依据贝壳研究院的计算，4月贝壳50个城市二手房成交量环比降幅约20%，50城市中绝大部分城市成交量均环比下降。价格方面，贝壳50城二手房价格指数坚持环比上涨，但涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其间32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。

但在新房方面，4月份贝壳50个城市中大都城市成交量同比仅仅增幅减缓，并未呈现下降。从现在的方针来看，新房和二手房的分解趋势还会加重，但假如信贷和杠杆收紧，加上二手房商场走弱，买卖周期拉长，这对换房需求是显着的限制。现在，各地增量需求有很大一部分是换房需求，假如手上的二手房无法顺畅卖出去，“卖旧买新”的需求就无法完成。

下一步，估计调控方针将会愈加严峻。比方，“五一”前中央政治局会议再次强调了“房住不炒”，并严打以学位房名义的房价炒作，预示着下一步调控不只力度不减，并且将愈加精细化和聚集。一起，4月份各地“会集供地”开端发力，虽然热门区域的地块仍受推重，但均采取了“地价上限”的方针，溢价率也得到操控。并且，土地供应显着放量，有利于缓解预期。

金融信贷方针的收紧会愈加显着。近期建行深圳市分行下发告诉，首套房借款利率履行规范为LPR+45BP