近来，国家发改委出台的一份最新陈述显现，今年前4个月，全国产品住宅出售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩现已是现在房地产商场的"规范姿势"，不过许多自娱于"城市化水平催升房价"的梦想仍然故我地打开，一些所谓权威机构不断摆弄出"房价面对上涨压力、现在是张望气氛浓郁"的信号。

咱们以为，决议房价趋势的，不是城市化带来的对"住宅的巴望"，巴望不是有用的购买力。过高的房价相同也会下降城市化水平、或许让城市化发生反转。而决议房价走向的是民众未来的收入流增减改动。但即便咱们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来全体的实际收入流水平（扣除通胀要素）是趋向下的。咱们曾经在《超级城市房价行将面对拐点》等一系列文章中详尽地解说过未来收入流对房价走向的决议性效果。

收入流是决议房价"拐点"的基础性力气，但其房价动摇的形态学特征却是别的一回事。咱们用"不对称性原理"来描写这种房价"上升??下降"的改动轨道，即在房价非理性狂飙过程中，支撑房价走高的力气可所以居民自住需求的开释，也可能是有钱人们的投机需求（有钱人们易手、终究以图"自住型购买者高位接盘）。但房价"抗跌"力气只要一个，便是自住性需求，这反映在工薪阶级和小中产人士的未来的可支配收入改动。而现在市道上说，楼市"张望气氛浓重"??如果是指那些有房产的人正在思忖是否应该再出资，那么这种张望便是十分"虚伪"的，对楼市的"抗跌"不供给任何协助的；而如果是指那些自住性需求，咱们则置疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有用购买力。

"不对称原理"能够简化为：有钱人发生房价的峰值，而贫民发生房价的"抗跌值"（全体收入流的改动发生房价全体的"拐点值"），这也使得房价的违背度（上下动摇的剧烈程度）变成了一个"阶级购买力问题"。这诱使咱们发生一种主意：是否能够将基尼系数引进到房价违背度的调查？是否阶级购买力差别将决议了房价暴涨暴跌的夸大程度？

以日本为例。日本在1980年曾经一向被神话为"增加且相等"的模范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的恰当程度。但在1983年今后，日本的基尼系数开端恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于前史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会飞速建立。然后，日本"泡沫幻灭"，国民的实际收入流显着恶化，房价从峰值开端溃散而下，3年后日本的房价跌落起伏达到了40%。而被地产泡沫"套牢"的民众仍然"下贱化生存"，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。

再以香港为例。香港一向是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数好像很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所宣扬的"收入距离夸大会增进经济自在"的最好样板。这个样板在1997年??也便是香港地产峰值的时分，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来的故事很凄惨，它的房价在3年内全体性跌去了70%（许多小户型的房子跌去了9成），"负财物"成为风行一时的词汇，描写着香港中产阶级的勤勉、投机、时运不好和区域优越感的损失。

咱们再以现在饱尝"次贷危机"折磨的美国房地产商场为例。在这场格林斯潘用"低利率"手法影响出来的房地产虚伪昌盛中，美国民众大多都享受了泡沫的优点，并使用地产增值取得更多的消费信贷支撑。但即便是在这场全民"皆有所沾"的盛宴中，美国的基尼系数有条有理地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，"在布什减税的粉饰下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更愚钝，但他们实实在在确实变穷了。"上一年，也便是次贷危机迸发的时分，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美国的房价从峰值现已跌落了25%左右，而像摩根这样的大多数出资银行估量美国房价还会持续下滑15%，也便是说，美国房价至少会跌40%。

现在我国的房价尽管部分有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入显着的颓势，但咱们以为，这两座"房价堡垒"并不能支撑多久，我国房价的"拐点"现已十分明晰地势成了。我国现在的乡镇基尼系数大约是0.48（由于咱们以为农村人口并不是城市房产的有用潜在购买者），类比地看，这意味着我国的房价将至少要下降40%。当然，这一"黑色"的定论会让一些房地产泡沫获益阶级感到不满，但这却为整个社会供给一种比较型的眼光和调查。

事实上，咱们将外国本钱套利涌入、人口密度（坚持高价格的时刻偏长）、当局对合理利率水平的认知程度（房价都会跌，但采纳软着陆的方法会推迟跌落时刻）、国民年纪结构程度（例如老龄化，例如年纪越大，收入流的平等性越强，就简单进步社会的基尼系数，日本的基尼系数进步也有老龄化的要素）、住宅自有率的社会偏好等要素考虑进去，但发现这都不改动基尼系数和房价违背度之间的有用相关。 (唐学鹏) 21世纪经济报导

房价拐点楼市构成我国