零和博弈（zero-sum game）：零和博弈又称零和游戏，与非零和博弈相对，是博弈论的一个概念，属非协作博弈，指参加博弈的各方，在严厉竞赛下，一方的收益必定意味着另一方的丢失，博弈各方的收益和丢失相加总和永远为“零”。两边不存在协作的或许。

6月30日：短线大盘还有回调要求 7月行情

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7月10日，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，以26.3亿元的最高上限价格成交。因为这一项目配建了16400平方米回迁房，该地块楼面地价到达了4.29万元/平方米，改写了全国住所单价地王纪录。

这一重量级地王呈现，引起了业界的评论：如此高的单价，未来开宣布的产品将以怎样的定价推向商场?一起，在此前诞生的地王也再次回归人们的视野。这些地王项目现状怎么?《每日经济新闻》近来在北京、上海、广州三地进行了查询。

/北京/

逆市夺万柳地王 中赫置地欲仿制“钓鱼台7号院”?

7月10日，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，在央企“团体抛弃”、万科全程未举牌的情况下，阅历了10次上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈之后，终被民企中赫置地出资控股有限公司(以下简称中赫置地)摘得。中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件终究胜出。据业界人士测算，扣除海淀区政府回购的面积之后，该地块楼面地价约为4.29万元/平方米，改写了北京单价地王的纪录。

中央财经大学教授鲁桂华曾为万柳项意图定价算了一笔账：假如价格达10万元/平方米，相当于未来70年间每月付出8.3万元租金或一次性付出1000万元租一套100平方米的住所。

北京华夏商场研讨部张大伟供给的数据显现：2009年5月起至今，北京溢价率超100%且已开盘的19个“地王级”项目，累计出售额仅446.46亿元，没有到达土地出让金总和468.76亿元。

不只项意图“钱途”不明朗，作为黑马的中赫置地是否有满足的资金买地，也被业界质疑。揭露材料显现，中赫置地是中赫集团的全资子公司，其在全国房地产企业中排名并不靠前，也不算闻名。不过，中赫置地开发的钓鱼台7号院项目因“京城榜首高价楼盘”而备受重视。

中赫已有高端项目经历

事实上，在参加比赛万柳地块的开发商中，华裔城、融创我国、龙湖地产、招商、中冶、中化方兴、万科、中建和九龙仓联合体等企业规模都大出中赫置地许多。

曾建议北京榜首起集资建房的业界人士于凌罡在万柳地王成交的榜首时刻曾在博客宣布这样的质疑：考虑到资金每年10%的利息本钱，以及每平方米5000元的建房本钱，两年后，万柳地块的直接得房本钱，就现已是33亿元，再考虑10%的其他本钱(税费和办理)，算计36.466亿元，每平方米不卖到59450元，开发商便是赔本赚吆喝。他给中赫置地设定的负债率是80%。

但是，中赫置地好像并不缺钱。来自北京华夏地产数据显现，该公司开发的两大项目“钓鱼台7号院”和“北纬40°”的出售总额到达56.6亿元。记者经过北京市住建委站上查询到，中赫置地“钓鱼台七号院”和“北纬40°”两个项目并没有未售房源典当。一般情况下，缺钱的地产公司总是会把旗下已建成物业的未售房尽或许典当给银行，以交换满足的资金。这意味着中赫置地开发中柳地块所需求的银行贷款并没有他幻想中那么高。

我国指数研讨院(微博)指数研讨总监何田表明，参加万柳地块拍卖的企业关于“地王”都有自己的判别，各房企关于危险承受能力，出售预期不一样。中赫置地因为有了钓鱼台7号院的开发经历，更重视楼盘质量与价格;其他竞拍企业一起有多个项目需求开发，更重视出售速度与资金回流。

对中赫置地来说，更为有利的是，它的竞赛对手大多并没有开发10万元/平方米单价高端住所的经历。在上市的两年多里，钓鱼台7号院简直一向笼罩在京城最贵楼盘的光环中，依据北京市住建委的前史数据，2009年8月18日，开盘不到一个月的钓鱼台7号院，总计售出房子23套，成交均价高达7.28万元/平方米。

随后，钓鱼台7号院价格屡立异高，接连5个季度稳居京城榜首。2010年二季度，钓鱼台7号院成交均价打破10万元大关，到达10.94万元/平方米，比2009年开盘时上涨50%，而周边楼盘价格一般在4万元/平方米左右。而从7万多元/平方米涨至30万元/平方米，仅用了不到两年时刻。

周边二手房最高明8万元

事实上，假如不是因为中心的一些变故，中赫置地绝不或许以仅4万元/平方米出面的价格夺得上述地块。

7月10日，人民日报的文章称，央企应推进楼市健康开展。频频参加“地王”抢夺，或许被商场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的全局，乃至清晰劝诫央企：“调控关键期，央企参加‘地王’抢夺恐怕并不达时宜。”

或许受此影响，央企保利地产(微博)(11.94,-0.44,-3.55%)在万柳地块竞拍前发布声明称，接公司大股东我国保利集团告诉，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加该地块拍卖。

保利暂时退出，五家央企都成了“打酱油”走过场的副角——招商地产(微博)(24.75,-1.05,-4.07%)、万科和中建九龙仓联合体全程均未举牌，华裔城和中冶仅各举牌一次，央企中只要中化方兴参加了竞回购房面积的第二阶段，全程举牌也不过十数次。央企的退出无疑为中赫置地夺冠制作了最大的时机。

7月10日下午16点26分拍卖进入高潮，回购房面积竞拍阶段：开始面积100平方米;经202轮竞拍，融创报出10000平方米;数轮拼抢后，中赫以16400平方米竞得，龙湖则停步于7150平方米。

事实上，在于凌罡质疑中赫置地的高价拿地时，了解一线房地产商场的北京华夏地产万泉新新分行的李林(化名)也向《每日经济新闻》记者表明“万柳地王开盘后卖到10万/平方米不成问题。”其理由是，7月份万柳地王周边的二手房万城华府均价已到达85014元/平方米，碧波云天、万泉新新家乡等项目也现已卖出5万元/平方米以上。

万科副总裁毛大庆表明：这块地是前史留传的产品，是稀缺的土地资源，万柳历经十数年的开展，现已是市中区十分老练的居住地。

/广州/

开盘22月亚运城8400套房去化率超74%

顶着“全国最大总价地王”光环的广州亚运城自拿地之日起，就遭受了各种质疑。《每日经济新闻》记者近来查询发现，2010年9月底开盘以来，这个体量超越8400套的项目现已售出6300余套，去化率超越74%。

去化率超74%

2009年12月，由碧桂园、富力和雅居乐3家开发商为主的“民企联合体”以255亿元的天价拿下广州亚运城项目，“最大总价地王”由此诞生。

因为资金投入超越250亿元，其时外界的最大忧虑是过高的拿地价格会举高该项意图价格，然后影响出售。

揭露材料显现，广州亚运城总建筑面积438万平方米。依据总价和建筑面积核算，楼面地价为5822元/平方米。关于一个远离广州市区的地块来说，已算高价。

2010年9月26日，广州亚运城开盘，当日就遭受疯抢。近22个月曩昔，易房产监控的到本年7月16日的数据显现，广州亚运城首期累计现已售出6303套。该项目总体量为8476套，现在去化率现已到达74%。现在，该项意图均价约为11000元/平方米。

五大开发商“平分”

“民企联合体”拿下广州亚运城之后，该项意图运作备受业界重视。

2010年6月底，从前拿地的3家开发商联合发布中信地产和世茂地产 “前方加盟”，开发商添加到了5个。

业界的忧虑并没有中止。有业界人士指出，尽管几大开发商联手能分摊资金上的压力与危险，但开发商之间也是竞赛对手，拿下广州亚运城之后，怎么分工协作、利益怎么分配等都是亟待解决的难题。

这个问题之后得到了回答——5家开发商一起出资建立了一家名为广州利合的公司，担任亚运城项意图运作。昨日，广州利合副总经理刘天宇在承受 《每日经济新闻》记者采访时泄漏，亚运城的运作其实很简单，5个股东各出资20%建立了这家公司，由董事会担任决议计划，广州利合独立运作。

协作开发新形式

几家开发商联合拿地开发，在近两年楼市调控的大布景下渐成干流。

业界人士表明，现在，协作开发一般分为两种形式，一是一起出资一起开发，开发商之间进行清晰的分工，如一方担任住所部分，一方担任商业部分;另一种形式则是相似广州亚运城的形式，依照必定份额出资建立项目公司进行独立运作。

从实践情况来看，在2009年，255亿元关于碧桂园、雅居乐等5家开发商来说都不是“小数目”，独自运作难度颇大，引进协作伙伴后，资金压力大大下降。建立项目公司进行独立运作，操作上也更为快捷。

高力世界董事陈厚桥指出，广州亚运城在项目开发上学习了现代企业的办理方法，关于资金投入大的项目来说，无疑比“分工协作”更具优势。

/上海/

均价低于本钱 迪士尼地王“貌亏实赚”?

关赟斐 每经记者 杨羚强 发自上海

不少“地王”被外界以为将铁定赔本，但不得不供认，“地王”确实是房企促销的有用手法之一。

2009年11月，在迪士尼落户上海的音讯发布后数小时，上海象屿置业有限公司(以下简称象屿地产)以11.9亿元的总价夺得“浦东新区川沙新市镇A08-03”地块，楼板价到达14000元/平方米，被媒体称为“迪士尼地王”。

日前，在该地块上，开发商象屿地产开展的“地王”项目象屿鼎城，已于本年6月打开出售，成交均价为21895~22229元/平方米，低于其拿地均匀本钱。

但有业界人士表明，“这仅仅是一种战略，实践上，这个项目是貌亏实赚。”

项目均价低于本钱价2000元

《每日经济新闻》记者经过建交委站查询到，象屿鼎城的总出资额为20.5亿元。上海市规土局信息显现，A08-03地块的出让面积为56570平方米，容积率要求不大于1.5。以此核算，整个项目，最大建筑面积为84855平方米，每平方米(建筑面积)的均匀出资额高达24159元。

日前，记者以购房者身份致电象屿鼎城售楼处问询时，项目出售人员崔小姐表明，该项目一期公寓房的出售均价在23000元/平方米。中房信数据显现该项意图实践成交价要更低——6月成交均价仅为22229元/平方米，7月为21895元/平方米。

依据上房地产的核算，象屿鼎城在一个多月里已出售了推出部分的58%以上。佑威及楼市专评数据显现，最近30天(6月17日~7月16日)象屿鼎城是上海市个案成交面积排名第四的楼盘。

经核算，该项目每平方米实践成交均价要低于本钱价2000元左右。

为此，记者屡次致电上海象屿置业总机，但一向处于忙音或无人接听状况。

分析师：“拉高拍低”搬运楼板价

中房信分析师薛建雄表明，象屿鼎城表面上是“赔本运营”，但实践上是经过“拉高拍低”的方法平衡利润率，现在价格低于均匀出资本钱仅仅是表面现象。

薛建雄解释道，所谓的“拉高拍低”是指经过进步社区中公寓房源容积率，下降别墅房源的容积率，客观上下降公寓部分的楼板价，进步别墅的楼板价。

21世纪不动产(微博)供给的数据显现，现在象屿鼎城共有复式房源32套，建筑面积5652.06平方米;联排别墅4套，建筑面积771.76平方米;公寓234套，建筑面积26827.99平方米。

出售员崔小姐表明，所谓的“复式”房源指的便是叠加别墅项目。该项目二期房源正处在蓄客阶段，二期房源不光包括公寓，还有联排和叠加别墅。象屿地产的站上的相关材料也显现，象屿鼎城别墅类产品即将于7月上市。

薛建雄指出，按“拉高拍低”的方法来核算，该项目后期别墅的均价很或许在4万元/平方米左右，而相对一期而言，方位较好的二期公寓的价格也会相应提高。

上述专家坦言，前期“低于本钱价”入市的房源成为了招引商场眼球的一种出售手法，有利于蓄客，可谓一箭双雕。