贴现因子（Discount factor）：也称折现系数、折现参数。所谓贴现因子，便是将来的现金流量折算成现值的介于0－1之间的一个数。贴现因子在数值上能够理解为贴现率，便是1个份额经过一段时间后所同等的现在份额。

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近来，万科被传卷进违规取得成都五龙山项目用地的漩涡中。万科揭露回应称：“成都万科收买同泰公司股权，并经过招拍挂获取五龙山项目土地的进程合法合规。”

尽管万科矢言合规，但该工作再次暴显露协作开发形式潜藏的种种危险。万科某当地公司内部人士向《华夏时报》记者指出：“万科对危险与收益率之间的权衡应该考虑更多，并应从制度上为应对危机做准备。”

协作开发的坏处

据《新世纪(8.72,-0.12,-1.36%)周刊》报导，坐落成都的五龙山项意图两个地块共518亩，于2010年5月6日拍卖，起价均为每亩105万元。其时拍卖规则，每次举牌加价起伏为2万元，但是现场只需一个名叫成都同泰房地产开发有限公司牵头的联合体举牌，用时不到6分钟就将两块地以底价收入囊中。报导称，此次土地出让与李春城案有关。

万科则成为该地块的得益者。材料显现，上述成都同泰房地产开发有限公司为成都万科控股的公司，联合体中的另一方是万科香港子公司DYLAN公司，两边持股份额为DYLAN持有75%，同泰为25%。

五龙山土地一级开发权涉嫌存在违规行为的火苗引到了万科的身上。万科回应称，2008年11月，同泰公司与成都市新都区政府签定土地收拾出资协议，取得参加五龙山项目土地一级开发的权利。2009年4月，同泰公司因资金原因，开端与成都万科触摸，并寻求协作。同年8月26日，成都万科与同泰公司签定协作协议，收买同泰公司80%股权。

万科相关人士向本报泄漏，如果在万科收买同泰公司前，该公司已存在违法问题，那就与万科的联系并不大，“这些都要看调查结果。”

有挨近万科的人士向媒体指出，从现在的材料来看，万科从收买同泰公司到招拍挂拿地，法令程序都没有问题。从企业视点来讲，万科没有职责去追溯所收买公司财物是否违法违规。

事实上，协作开发形式存在的危险早已显露端倪，而用地违规是其中之一。2011年5月，万科卷进了河北香河的土地违规案中，终究其在香河的欢庆城项目被逼叫停。

“最简单栽倒在当地政府上。”东莞某开发商曾与万科有项目协作，关于协作开发形式存在的危险，他向本报记者表达了“成也萧何败也萧何”的慨叹。他指出，取得开发项目是房企之间经过收买、协作的首要意图，而斗室企能拿到项目与当地政府的联系有极大的相关。

“这中心涉及到的问题许多，关于斗室企而言，拿到一个项目再卖掉，取得收益后，相似的危险能够搬运。于当地政府的官员而言，拉动出资或因而取得私益也是顺水推舟的工作。”他泄漏，以往有不少当地的斗室企因资金受限去找大房企协作开发，这些斗室企不只摆脱了资金危机，还能取得不错的收益，因而，招引了部分斗室企仿效，拿项目是为了等候大房企来收买。

此外，房企测验经过协作开发打通生疏区域的商场，难免会遭到当地政府联合房企“欺生”。本报记者了解到，万科曾在珠海与当地的一家房企联合开发，因种种不利因素，万科最终撤出该项目，两者的协作开发以失利告终。

危险与收益

万科总裁郁亮曾向本报记者指出，除了快速周转战略外，万科将会加大协作开发的力度。

“现在万科有更多更广泛的协作，央企、民营、个人、国内外、巨细公司都有，股权1/2能够，1/3、1/4都能够。”郁亮曾提出，只需合规，对方出钱、出地都能够，两边持股份额也都能够灵活处理。

事实上，在万科现在超千亿的出售规划中，超越六成项目为协作开发项目。

万科相关人士向记者泄漏，广泛的协作开发形式带来双面影响，在权衡之下，相较危险，这种形式所带来的收益为首要考虑。

在成都的五龙山项目中，万科称，“公司此次收买的意图，是为了经过参加土地一级收拾，添加在二级商场招拍挂获取土地的时机;如在招拍挂中不能中标，也能够取得土地一级收拾的相应收益。”

记者从万科公司了解到，在万科以往的协作开发事例中，与实力相对较弱的土当地协作时，项目公司与万科的全资子公司同等，万科操控着项意图开发、运营和办理的权利。即便与相对强势的协作者联合开发，万科也能依仗其实力强大，这也是万科协作开发的惯有思路。

曾在万科某当地分公司任职的人士向记者剖析，万科分公司首要考虑的协作目标是土当地，这不只能协助万科取得优质土地资源，也能够下降万科的资金投入。在万科的战略中，包含具有足够的土地资源和联系的房企、与政府或代表政府具有土地处置权的公司，以及上市公司或有国有布景的公司均为优先考虑的协作目标。

他着重，尽管万科对土地协作方的挑选有自己的准则，但在一些区域，为了拓宽开发规划，在有限的资金投入下，能否取得优质资源仍须优先考虑。

“从现在的职业开展环境来看，不只一线城市，二三线城市的优质项目竞赛也十分激烈，并非到哪里都显得很强势的万科，不只需在规划上完成拓宽，还要在当地落地生根，这种协作开发形式有必要持续坚持。”他弥补道。

有剖析称，在与一些当地政府商洽中，为了开发不受掣肘，万科不会去压低土地价格，故意获取优惠。而万科揭露声称“不拿地王”，这意味着该公司故意逃避高价地，在招拍挂商场也无法以拼价格获取土地资源。