来源/微信公众号万科降价：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

9月26日，厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，赠送面积超大，原价500万，现中间套一口价278万，边户一口价298万。

这是什么概念呢？中介甚至用5折甩卖的营销手法来吸引眼球，这让整个厦门地产圈都炸了。

因为之前厦门楼市主要是二手房在降，新房扭扭捏捏一直扛着不动，现在终于有房企大张旗鼓开始带头降价了万科降价！

但最大的意义在于，这次降价的是万科，行业的带头大哥啊！这与一个小房企降价完全不可同日而语，显然具有标志性的信号！

我跟首开万科白鹭郡的销售人员核实了解到，虽然实际上没有5折这么多，但仔细计算了下，保守估计，降幅至少也有36%以上。

这个项目是万科2016年6月3日拍卖竞得，楼面地价2.2万/平米，后来联合首开开发，现在卖这个价亏是不用亏的，但也没多大的赚头了。2017年10月30日第一次开盘89-187平米的联排别墅204套，均价48500元/平米，起价450万一套。

但这个地理位置较偏远，且整个厦门的行情都在下滑，能买的起别墅的人不会买这么偏远的地方，而被迫要选择偏远地方的刚需又承受不起这个价格，所以万科白鹭郡卖的十分艰难。

据销售人员告诉樱桃，万科白鹭郡目前降价的房源是89-110㎡的联排别墅，使用面积均高达300㎡。

92平米现在毛坯价278万，原来精装卖500万元，精装标准按宣传的50万一套算，送一个车位16万，如果折成毛坯不送车位，相当于434万的房子降到了278万，降了156万，降幅35.94%。

102平米的现在毛坯卖300万，不送车位，原来精装修卖550万，送2个车位，现在不送车位，按毛坯卖，相当于470万降到了300万，降了170万，降幅36.17%。

因为开发商的精装修都是规模化了，采购成本实际上是很低的，我估计没有50万一套，所以这个降幅肯定是不止36%的，应该是在4成左右吧。

万科先抢跑了，那接下来厦门其他房企还能扛得住吗？

我上次就写过，厦门的地价都已经跌了百分之二三十，二手房跌20%也没有跌到位，政府都带头降价了，新房价格凭什么不跌啊？关键是你能卖的出去吗？

卖不动就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不动的价格，据中介说这次降价效果不错，总共拿出来107套，已经卖了70套。

这次万科一刀坎下去，就是在试探新房市场的价格底部，这也让别的开发商心里有个底，需要一次性降个百分之三四十，才能收到不错的效果，购房者才能买单。

我前段时间说厦门楼市降了20%，然后还有自媒体跑到厦门去做调研，非要验证说没降多少，只降了几个百分点到百分之十几，证明厦门楼市没有想象中的艰难，真的很滑稽。

其实你跟厦门放盘的业主们多聊聊就知道现在的厦门楼市有多艰难了！我敢说现在厦门楼市是全国一二线城市中最艰难的！除了环京片区不算，哪怕是北京上海也要自叹不如。因为北上长期靠的是本地需求，限购一直就没有放开过，而厦门一旦没有了漳州泉州等周边城市有钱人的支撑后，本地需求很难承接高房价泡沫。

从高位算降几个点到十几个点你能卖的出去吗？有成交吗？没有成交的放盘价有什么意义呢？

厦门一位改善型购房者告诉樱桃，他看的龙翔花园一套141平米，在岛内中心位置，2000年的楼梯房，“年初业主报价750万，后来我出650万房东不卖，等到6月份愿意卖，我出价620万，房东又犹豫不想卖，后来8月份我出到600万，房东愿意卖了，但因为我个人原因就没买了，这套房子现在挂出来640万，可惜无人问津，我估计580万肯定能成交。”

而他自己放卖的岛内房源，90平米年初报价425万，6月份有人出395万，他没卖，现在有人出350万，他又不愿意卖，心里价位在375万。

“厦门市场真的很差，今年到现在，总共跟我谈价的就三个，很多购房者报价都很离谱，我谈都不想面谈，不过我跟房东去砍价也特别狠，一坎就是一百万，业主说不可能，但还是约我去谈价，说明高总价的房源出价的人都很少。”

目前厦门楼市成交就是这样由买卖双方预期来决定，如果你降价不到位，买家不肯出手，你也很难卖出去，下一次的出价只会更低。

有些人总喜欢拿厦门高房价合理说事，你如果反驳他们反而会认为你不专业，我8月份的文章都谈到过这些。但我觉得现在根本不是分析这些因素的时候，因为调控之后，这些因素根本就不构成影响，比如他们说厦门就不是厦门人的厦门，而是福建人的厦门，不能只算厦门的GDP，不能只看厦门的人均收入，那又怎样？限购了，你有钱也没资格买。

厦门二手房价降了20%，恐怕还没有降到位，降价趋势一旦形成，人都是买涨不买跌，短期就很难停下来了，未来还有多大空间，估计还有10%吧，有可能跌的更多也说不好，现在的楼市主要取决于政策，政策不放松，底部震荡周期就会很长。

万科一向都很务实，08年“拐点论”是这样，这次“活下去”也是这样，十年一个轮回，郁亮说未来三年的首要目标是“活下去”，很多人说太夸张了，活下去那是小开发商才要考虑的问题，像万科这样的龙头，怎么也不会死。

万科当然不会死，因为万科一向比较稳健，知道居安思危，但为什么很多人会担心泰禾，龙湖他们，甚至是碧桂园，恒大这两个老大老二呢？因为房企都是高杠杆，高负债，几个大项目回款不顺，几笔融资不到位，就有可能难倒英雄汉，当然了，在樱桃看来，碧桂园恒大做到现在这个规模，又上市了，倒是很难出事了，大不了老板卖点股权出去融资。

现在最难受的是那些前两年拼命加杠杆，拼命想做大规模的房企，他们都拿碧桂园作为学习的标兵楷模，结果今年市场风向急转，金融去杠杆，调控持续不放松，规模还没跟上来，但地王拿到手里成了烫手山芋，接下来有的煎熬了。

开发商扛了老半天，政府限价不放松，房子也卖不出去，不降价怎么办，最后还是得降啊！在这场持久战中，厦门的购房者迎来了光明！其他城市的刚需也等着吧。

今年8月的厦门文章链接：

厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！

樱桃：我从未说过厦门房价崩盘，但有些人就急红了眼！

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