浑水调研·发掘上市公司价值，揭开本钱市场本相

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撰稿|浑水研究院市值研究中心 李肖

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“汉中路1号修建”的新买家总算敲定了。

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2月3日，高富诺与瑞安房地产有限公司对外宣告，已完结对南京世界金融中心（IFC）的收买。

这座坐落南京新街口的地标性修建，自2009年启用以来，见证过很多商铺和企业的开展，历经三次易主，现在即将迎来它新的归属。

依据瑞安房地产官网发布的“新闻稿”显现，此次收买的主体为高富诺（Grosvenor Asia Pacific Limited）与瑞安房地产有限公司（“瑞安房地产”）两边各持50%股权的合资公司。

项目坐落南京市秦淮区汉中路1号，正是南京世界金融中心的所在地，项目总修建面积近11万平方米，包含45层甲级工作楼、7层零售楼层和278个地下停车位。

不过，本次收买投入的资金在该新闻稿中并未发布，仅有提及项目商业价值的描绘是：租金收入微弱且安稳。合资公司将对工作大楼进行晋级改造，并从头为零售楼层定位，以提高项目价值。

而实际上，这笔买卖并不是首度曝光，早在上一年年末瑞安房地产的一份布告中就曾显露端倪。

2020年12月22日，瑞安房地产（0272.HK）布告称，公司的直接全资隶属公司奥华与合营公司及合营同伴高富诺集团旗下公司就树立合营公司(国盈开展有限公司)缔结契据，将以不超越16.2亿元人民币收买南京市一房地产物业项目。

在该布告中，还曾呈现如“南京市最优胜地段之一的优质商业归纳大楼”以及“南京市秦淮区汉中路1号的房地产物业”等字眼的描绘，因而，依据这份布告得出的信息，其时市场上就曾有人猜测出这个“谜底”。

南京世界金融中心曾经是新街口榜首楼房，十几年来很多人站在楼下仰视过它，是南京新街口闻名地标。

大楼树立初期的姓名叫做“招商局南京世界金融中心”，姓名来自于它的开发者招商地产。

2000年，南京世界金融中心的裙楼投入使用，期间因为外部环境影响，塔楼部分的建造工程阻滞过一段时刻。到了2004年8月，金融中心主楼续建工程持续开工，终究在2009年5月正式启用。

惋惜的是，因为种种原因，就在项目启用前一年，招商地产将南京世界金融中心出售给李嘉诚为股东ARA公司，买卖对价为16.25亿元，其时，招商地产估计在这笔买卖中获得收益5亿元。

2012年9月，第二任“店主ARA”曾计划将旗下的南京世界金融中心、大连天兴·罗斯福世界中心和上海盛邦世界大厦三个内地商业地产项目打包在新加坡发行REITs。

REITs一般指房地产信托出资基金。是房地产证券化的重要手法，便是把流动性较低的、非证券形状的房地产出资，直接转化为本钱市场上的证券财物的金融买卖过程。

但该计划终究未能成行，接着到了2014年，第三任店主呈现，ARA以24.8亿元的价格将南京世界金融中心卖给了南京三胞集团。

这一收买也创下彼时长三角地区内（除上海）金额最大且有安稳收益物业的整栋买卖。24.8亿元的价格，相较于ARA的收买价有超50%的溢价。

三胞集团是江苏本乡发家的民营企业，控股着雄图高科和南京新百两家上市公司，其时成功拿下南京世界金融中心之后，袁亚非的手里一度持有着新街口超越一半的商业运营面积。

2016年，三胞集团总财物打破1200亿，年销售总额达1300亿元，便是这一年，ARA未完结的REITs工作，袁老板接手做成了。

2016年12月22日，中信华夏三胞南京世界金融中心REITs产品在上交所挂牌流转。产品的底层出资标的为南京世界金融中心，发行规划为30.53亿元，是国内首单商业/工作归纳体REITs产品。

然而在2018年6月，三胞集团资金链开端严重，一向兜售手中的各类财物寻求资金输血。

2020年12月22日，瑞安房地产布告发表树立合营公司即将收买南京世界金融中心的同一天，三胞集团金融债权人会议也在这天进行。

会议上，三胞集团债款重组的定稿计划出炉，中国华融江苏省分公司作为纾困资金方介入，为三胞集团供给80亿元的巨额流动性支撑。

据有关媒体报道，三胞集团债款总额至少有600亿元，对三胞集团无疑是巨大的资金压力。

不过，面临负债累累，三胞集团创始人袁亚非曾表明，“我其时说欠债还钱，不移至理，期望你们给我时刻，现在我有决心完结重组。”

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