房价飙涨、债款违约频现，这意味着危险正在集合。可是，财物价格涨得比债款快，这才是实在扎手的问题，假如房价快速跌落，企业的杠杆率就会上涨，债款担负加重对经济的影响会更大。“所以，房地产价格的安稳是一个非常重要的问题。”野村我国首席经济学家赵扬说。

赵扬发现我国债款问题存在一个典型现象：债款率高，可是杠杆率并不高——杠杆率一般是用负债和总财物的份额来测算，或许是用负债和净财物的份额。而测算的结果是，这几年的杠杆反而在下降，原因是财物价格涨得更快。

这个看起来有些对立的现象，恰恰实在反映出了财物价格与债款的症结所在。

赵扬的解说是，负债大部分用于出资，形成了大规划财物，一旦价格快速上涨，就造成了财物价值的增加速度超越了债款的增加速度，最有代表性的便是曩昔十几年房价的大幅上涨。

记者：房地产泡沫会破吗？

赵扬：房地产价格假如大幅度跌落，企业的杠杆率会呈现飙升，由于在负债不变的情况下，财物价格跌落会直接表现为杠杆率上涨。并且房地产也是首要的债款抵押品，假如房地产价格呈现跌落，那么债款抵押品的价格就要下降，银行作为债权人会面对较大危险。所以，房地产价格的安稳非常重要。从这个视点来看，政府不会采纳过强的办法来自动刺破房地产泡沫。

对我国来说，我国现在或许更接近于日本上世纪70年代中期的经济增加阶段，房地产出资作为曩昔十几年的热门逐步冷却，未来的出资会回归常速。这傍边会呈现产能过剩，就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩，房地产出资放缓。这期间，房价或许会呈现一些调整，但不是崩盘。

当然，房地产的财物价格的泡沫怎样界定，这自身也存在争议。

记者：有没有判别房价危险的直观目标？一线城市房价还会涨吗？

赵扬：现在能够看到的一个显着现象是，我国的一线城市的房价收入比应该在全球是最高的。从这个目标看，房价假如大大超越购买力，那么危险会越来越大。

但我的判别是，我国经济名义增加速度在全球相对较快，家庭收入也还在增加，每年大约坚持7%—8%的增速，所以房价假如不再持续上涨的话，高房价一段时刻后能够消化。

我国的房地产商场的分解很显着，现在一线楼市有泡沫，但不必定会破，由于一线城市还在有高收入人口流入，很难用平均收入来衡量住宅购买力。三四线城市房价泡沫现在不算大，可是假如它像一线城市那样飙涨就比较危险了。

记者：假如坚持房价平稳，债款也会持续增加？

赵扬：未来五年，债款占GDP的份额不大或许会出下降。

方才现已提到了，我国的负债首要是用来做出资的，这跟我国的经济增加形式有关，现在GDP里边有将近一半是固定财物出资，固定财物出资又有70%的融资是经过负债来进行的。所以这样一个金融结构和经济增加形式，导致了我国债款占GDP的份额曩昔三十年是持续上升的。

十年、二十年往后我国经济会怎样，这跟经济的转型有关。只要经济增加形式呈现根本性改变，不再经过借债和出资的办法来完成增加，负债率才实在有或许降下来。

记者：有什么办法来下降债款？

赵扬：我国的债款从微观来说，有三个解决办法。一是，部分债款违约，违约率上升，这个进程现已在加速，往后还会持续，比方正在做的债转股，本质上便是债款重组。

二是，搬运杠杆，便是把企业债，特别是国有企业债搬运到政府部门，现在企业债款率偏高，而政府的债款相对来说低一些，所以有空间来做。现已看到的是，当地政府融资渠道的债，经过当地政府发债来代替，这在往后一段时刻还会持续。

三是，对国有企业和金融体制进行改革，这才是终极办法。但这需求时刻，短期内很难看到显着成效。

从宏观方针来说，有两个挑选：一是，要进一步压低债款的担负，就需求把利息率下降。所以利率会持续走低，或许在未来两三年会明显低于现在的水平。

二是，低利率方针，一起还要避免房价呈现大幅度跌落，在汇率方面就会面对必定的价值降低压力，人民币或许在两到三年的时刻内还要持续走弱。

记者：这是否会导致本钱流出？

赵扬：出资者的不合比较大，比较失望的会以为债款是一个系统性危险，最终会导致我国产生比较大的经济或许金融动摇。短期来看，由于汇率的双向动摇不是非常灵敏，外资会持张望情绪。

我国现在是全球第二大经济体，这么大一个经济规划，当然任何国家或许任何出资者在做出资决策的时分，都不能忽视我国。全球经济动乱加重，我国反而或许成为一个避险的当地，这会有利于对我国的出资流入。

记者：最近银行间推出了CDS（信誉违约交换），这会成为房地产的“空头”吗？

赵扬：推出CDS，首要是为了完善金融商场对信誉危险的定价和调理功用。CDS仅仅一个正常的金融对冲，或许说是进行危险调控的一个金融产品。在一个完善的金融商场中是一个不可或缺的产品。现在商场的解读有些过度了。

至于说美国的房地产商场，最初的上涨和后来的崩盘，其实根本上仍是危险没有操控好，由于借款放给了不具备买房才能和还贷才能的家庭，由此产生了次贷危机。一起，银行给了房子不正常的定价，这也起到了激化效果。

对我国来说，CDS不必定会直接跟房地产泡沫挂钩。从根本上来说，怎样看待和应对房地产商场的泡沫，仍是取决于政府针对房地产商场会出什么样的详细方针，比方房贷调控以及土地供给调整。