烂尾楼背面是一个个家庭难以承受之殇。因预售监管资金被腾挪，项目罢工、烂尾。关于业主而言，一边要为银行“打工”还贷，另一边还要忧虑经济形势欠好被裁人，疫情之下，这是许多购房人的心思投射。

只不过，从之前声势赫赫的被迫“断供潮”，到现在业主自动要求强制停贷，团体停贷成为弱者穷途末路之下的呼吁。

在追讨“预售款”无果之后，7月10日，武汉绿洲光谷星河绘整体业主联名请求《停贷奉告书》，请求自合同交房日期2022年12月31日起，将中止向借款银行偿个人借款的每月还款直至楼盘竣工检验合格交给。

相似的状况相同呈现在全国多个烂尾楼盘项目中演出。包含武汉市恒大年代新城、南昌市新力城、景德镇市恒大珑庭等整体业主联名《停贷奉告书》。文件粗心是，项目烂尾，假如楼盘不复工，业主将采纳团体停贷的方法表达反对，不全面复工就强制停贷。

强制停贷能处理烂尾楼的问题吗？此举是否会引发大规划的业主停贷断供？连锁反应是否进一步触及楼市？

盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师在承受焦点财经采访时表明：“判别是否能够停供断贷，主要看买房人有没有免除买卖合同，看房子是否烂尾、无法交给。假如房子还能够交给，买房人又不免除购房合同，还款职责由买房人承当，假如房子无法交给，买房人能够无法愁眉苦脸合同意图要求免除买卖合同和借款合同，不再还款。”

跟着房企违约暴雷，由于无法周转而构成的烂尾楼越来越多，交涉、收房无果，能够经过停贷愁眉苦脸成功“解套”？

协纵战略处理集团联合创始人黄立冲奉告焦点财经，此种强制停贷的方法是不会成功的，假如这个理由能够不还借款，那么许多理由都能够。

一旦踏进烂尾楼的坑，就像跌入了深渊，一环扣一环的求诉无门，成为购房者难解的伤。

预售资金被移用引出“烂尾门”

之所以呈现大批烂尾楼与房地产一向实施预售准则密不可分。预售准则呈现的底子原因是，开发楼盘是长周期的项目，企业需求许多资金做周转。

丰满的高周转，让房企借银行的钱拿地、“借”购房者的首付款盖房、拿借的新钱还宿债，乃至项意图合同款成为下一个项意图拿地资金，这也导致预售资金总是被腾挪的境况。

根据武汉绿洲光谷星河绘整体业主要强制停贷的描绘，自2020年12月初次开盘，半年时刻项目“九开九罄”，预售回款达48亿，触及业主超越2428名。可是项目从2021年8月楼盘已罢工九个月开端，业主和绿洲开发商（武汉新快乐谷置业有限公司）、市房管局和区政府三方谈判近十次，到现在2022年7月依然面临着7.25亿要点监管资金被开发商移用一空，楼盘工程量愁眉苦脸缺乏35%的窘境。

“当时离合同交房日期2022年12月31日只剩5个多月时刻，楼盘建造资金缺口近8亿，开发商已构成事实性的合同违约，绿洲光谷星河绘罢工烂尾几成定局。”

武汉绿洲光谷星河绘业主称，鉴于武汉新快乐谷置业有限公司在本项目上存在违规请求获发预售证、违法移用项目预售资金48亿作他处和违规请求运用要点监管资金超7亿的行为整体业主联名请求《停贷奉告书》。

此外，南昌市新力城整体业主则《停贷奉告书》中说到，新力城售房款60亿不知所踪，监管资金被绍兴市中级人民法院冻住。现在资金缺口高达10亿（交房资金缺口4亿，处理产证5.5亿）。

武汉市汉南恒大年代新城业主则表明，2019年10月15日开盘以来，累计签约出售协议近5000份，愁眉苦脸预售资金40多亿元，但仍逾期交房数月，现在仍继续全面罢工。“年代新城业主屡次现场交涉，至今均未有实质性开展。”

全部烂尾的原因一致指向了“钱”。

在房地产这场实质是金融的游戏中，前期胆子大的房企凭仗杠杆游戏，游走在拿地、盖房、回款、还账的循环中。可是，在“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，一环扣一环的“玩钱”游戏不再，也导致了全国多地烂尾楼的现状。

郭韧律师奉告焦点财经，最近上海的房产律师遇到了许多相似案子，都由于费用问题没达到，相关外地案子也有许多。

“假现在天不还贷，未来房子买卖合同也要免除，那房子就归开发商，所以免除借款合同得条件是免除买卖合同，但现在业主们只说停贷，还没说免除。”

律师：不还贷需求免除借款合同

其条件是免除买卖合同

相关于自动停贷，房贷被迫断供的结果是，往往是影响个人征信，房子被银行拍卖，归还银行借款本息，还需求承当相应的经济损失。

有业内人士称，业主的团体断供奉告书并没有任何法律效力，房子修欠好是开发商的问题，购房者欠银行的钱是必需求还的。业主还需求理性，防止走极端，根据合理法律武器保护自己的合法权益。

事实上，业主首选肯定是“追讨”预售款，可是追账无果之下，业主面临这笔烂尾的“烂账”只能挑选停贷，及时止损，以示反对。

郭韧律师的主张是，关于烂尾楼，假如业主购房合同意图无法愁眉苦脸，一般需求法院诉讼支撑免除，能够要求免除借款合同，借款还款职责由开发商承当。

她指出，丰满此种做法的确不可，但就最新断定事例来看，期望有成功事例，可是后边法院是否依照这个思路断定还不知道。由于购房者是别离与开发商及银行签署购房及借款合同，具体问题需求具体分析。

依照一般的逻辑是，今天假如不还贷的话，会成为失期人，房子成为法拍房。“现在业主在未进行诉讼前就要求停贷，银行应该也是刚刚遇到，本来银行不论，未来银行怎样处理也很难说。”郭韧称。

事实上，停贷和断供有着显着的差异。停贷是暂时不还贷了，而断供是永久不还了。两者之间的边界也需求区分，假如直接断供也会晤临着”被申述，要罚息，还要承当律师费，最后上征信，简直失掉全部”的境况。

有数据显现，在整个2020年这一年的时刻，被银行收入并拍卖的房产数量就增加了足足143倍。此前中央财经大学一位教授曾发微博宣称，“2022年刚开年，四大行期望申述20万断供房主。”

每轮房地产调整周期、经济萎靡或许房价大跌之时，跟着部分开发商的“倒下”，都会有烂尾楼的现象。一边是本身无钱无法归还借款，另一边是房子烂尾，由于不想“钱房”两空而停贷。无论是哪种状况，都透视了职业开展境况下购房者的无法与窘境。

拿什么挽救你，我的房？

前不久，“郑州最高学历楼盘10亿元监督资金已追回”，让河南烂尾项目永威西棠成了成功保护业主权益的事例。670名硕博业主遭套牢，写下7万字剧本成功追回资金，让身处“漩涡”的业主看到了期望。

仅仅，是否一切买到烂尾楼的购房者都能取得这样的结局，咱们不得而知。由于在这场“烂尾棋局”中，怎么盘活牵扯着多方利益联系：购房者、开发商、供货商、银行、监管部门等。更多的状况是，大型房企暴雷往往牵扯多方借主，也有巨量债款，是否能将腾挪资金补回并不昂首。

对此，黄立冲表明，房地产公司带动的上下流工业链，带来了曩昔20年25年的昌盛，也将带来未来20年到25年的三角债经济。

关于处理大范围的烂尾楼，他的观点是，基本是多方束手无策。他猜测，未来包含业主、资料商、建筑商、地产公司、银行、政府还有许多能想到的及想不到的都会成为受害者。

“三角债的经济指的是，地产公司欠装饰公司、家具公司、地产规划服务商的钱。一切为地产公司供给服务的上下流公司也照样有‘一屁股’债。房地产欠业主的房子，又欠整个上游的钱，上游还欠上游的钱，构成整个链条上下流的连锁反应，团体变成老赖，再蔓延到其他的职业。”

黄立冲指出，下一轮的三角债是由于过度的财务透支导致的，地方政府的相关工业无法还账，或会导致的银行呈现问题，例如，现在南京银行(行情601009,诊股)的状况。

“由于企业没有动力，银行又没有新增借款，买房的人不想借款，钱又收不回来，影响的是一个比较巨大的基本面。”

央视财经评论员薛建雄则以为，现在呈现烂尾楼问题肯定是开发商，可是职责基本上都是预售资金监管没有做到位。现在商场监管，只要地方政府权利监管到位，确保交房才是底子的。

薛建雄则指出，还有另一种或许，假如房价大涨，多地烂尾楼的状况或许能够得到有用处理。

他举了一个比方，比方，一个楼盘有1000套，卖掉500套烂尾了，剩余500套假如大涨的话，预期能挣钱，之前卖掉的500套，只值五千万的话，现在涨到八千万，他欠六七千的债就能够还清，并且还会赢利，能够有地方政府组织其他公司来挽救。但假如房价一向跌，仍是处理不了。

“这一轮调控方针这么松，房价仍是有大涨的或许。一两年应该仍是会大上一轮，由于也有通胀的原因”。

事实上，2022年多项利好方针影响，房地产商场鄙人半年正在稳步有序复苏，在职业基本面期望筑底的状况下，商场正进入康复通道。可是，是否迎来大涨也充溢不确定性。

金庸《天龙八部》主题曲《难念的经》曾如此写人道：贪嗔喜恶怒、悲欢哀怨妒――是终身参不透的难题。就像现在惨遭烂尾楼境遇的房企，大多是丰满为贪婪高抬高周转大旗进行规划扩张的房企。

在遭受周期性调整的反噬房企，面临的是难念的“经”，难解的“棋”：上游“供货商们”的索债，下流购房者房子兑付，以及接二连三的资金窘境。

关于购房者来说，他们也在面临不知去向的预售款及难以入住的房，谁又能解开这一烂尾之殇？