因城施策调控密布松绑，继续提振商场决心：近来全国多个要点城市继续出台松绑限购限售等宽松方针。2022年4月25日，无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区新增购买一套产品住宅；4月26日，佛山市住建局表明，已满5年的产品住宅不计入限购套数；4月27日，据财联社报导：①南京非本市户籍居民家庭1年内累计交纳6个月社保可申请购房，此前要求为3年内累计交纳24个月；②郑州华夏银行针对结业5年以内的大学生推出房贷利率优惠方针，首套房房贷低至4.5%，低于5年期以上LPR报价。

1、出售金额完成稳步添加，利润率有望完成上升。

2、货值富余，出资聚集深耕城市。

3、短期债款压力添加，但潜在偿债才能强。

一、职业剖析

1、职业仍在筑底阶段，越来越多城市调控松绑：

现在，多城市经过下降首付份额、下降房贷利率、撤销认房又认贷、放松限购限售等办法促进出售回暖，但商场现在仍未企稳，职业仍处在筑底阶段：①出售方面，2022年1-3月全国产品房出售金额同比下降23%；TOP100房企全口径出售金额同比下降47%。②土拍方面，全国300城宅地成交2022年1-3月同比下降60%；多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地30宗，仅6宗成交，南京供地20宗，6宗流拍。③房贷利率方面，2022年4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为5.17%，较最新的5年期以上LPR高出57个基点。

2、房企的定点纾困帮扶力度加大：

近期央行招集6大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购事务状况举行专题会议，协助问题房企处理当时现金流窘境。一起，部分地方政府也对本乡优质民营房企供给了实质性支撑，包含但不限于直接供给纾困资金帮扶、和谐金融机构融资、项目层面入股增信、预售资金监管放松等办法。优质房企的安全稳健开展也是完成“稳房价、稳地价、稳预期”的根底，咱们估计未来政府途径与本乡房企在项目层面的协作将有所添加，优质房企在融资在监管端的约束将削减，融资途径或将拓宽。

3、出售回暖是促进房地产职业良性循环的要害，而提振决心是处理当时出售窘境的要害：

出售回暖才干促进房地产职业进入“出售改进-房企回款添加、财物价值进步-现金流安稳-出资拿地添加/竣工交给添加-商场决心安定”的良性循环。

4、信息途径一致由人社部建造，银行具有账户开立优势。

5、估计关于中产人群吸引力较大，以上海为例，月税前收入在10,000-58,000元之间人群年化税收优惠/年度税前收入比值超平均水平，有望成为缴费主力。

二、公司剖析

1、出售金额完成稳步添加，利润率有望完成上升。

2021年，中交地产完成全口径出售金额560亿元，同比添加5.1%，完成回款591亿元，同比添加56.4%。咱们以为展示公司较高的盈余才能要从两方面下手，一是企业间的横向比较，能保持安稳或许职业相对高位的企业，盈余才能仍旧较强；二是时刻线上的纵向比较，在当下土地本钱处于低位时，相应的能在未来给公司带来较高的盈余。影响公司利润率的还有一项目标是费用率，体现为利息支出的添加和出售费用的添加。

2、货值富余，出资聚集深耕城市。

2021年中交经过收并购、增资以及招拍挂的方法获取新项目24个，新增土地储备超越370万平米，剩下可开发土地1787.7万平米，充沛满意公司未来开发的需求，弥补了受三道红线约束公司较高的偿债压力无法再完成有息负债快速添加的缺点，即便中交削减出资，将作业重心向降负债搬运，其具有的货值也能满意公司出售成绩的安稳提高。

3、短期债款压力添加，但潜在偿债才能强。

2021年，中交三道红线相关目标体现欠安，主要原因在于短期有息负债的快速添加，可是咱们以为这不能阐明公司偿债才能较弱，作为央企，中交具有较强的融资优势，在2021年融资环境全体偏弱的状况下，中交以AA+信誉初次成功注册储架20亿元，经过购房尾款ABS成功发行11亿元，不断拓宽新的融资方法，以支撑公司的可继续开展。

估计限购限售宽松、下调房贷利率和首付份额、帮扶房企脱险等方针办法的力度和规模将继续添加，助力房地产职业康复良性循环。保持“买入”评级。

调控宽松不及预期；疫情影响方针落地和商场康复。

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出资参谋：

张宇哲执业证号：A0210611020001

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王德智执业证号：A0210611110001

孙慧凤执业证号：A0210613050002

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刘淳执业证号：A0210612070001

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