国内家居流通范畴龙头红星美凯龙（01528.HK）曾在中期成绩陈述中泄漏，正在讨论与专业商业地产基金协作和财物证券化的时机，由此引发业界广泛猜测。8月29日，悬念正式揭晓：红星美凯龙与国内闻名商业地产基金办理组织高和本钱在上海对外宣告，将一起建议建立国内首支家居商业地产并购基金，两边将作为该基金的联合GP（一般合伙人，即办理人），资金规划为50亿元（将依据出资节奏随时扩募），将以红星美凯龙在一、二线城市的托付办理商场为首要财物标的。
红星美凯龙董事长车建新表明，这次并购基金的建议建立，将进一步打通家居工业和金融本钱的交融，红星美凯龙愿与出资组织、委管店业主方、品牌商户一起开发我国家居业的商业未来。
红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合在发言中指出，基金的建立标志着红星美凯龙从连锁商业财物办理1.0年代跨进2.0年代，“连锁商业财物办理1.0年代的首要特征是以品牌输出、办理输出为特征，表现为商业运营办理和物业办理，而2.0年代则增加了金融办理这一新内涵，金融办理能够进步连锁商业财物的变现才能、活动速度、价值进步，并进行市场化定价。”
业内人士以为，此举在连锁商业财物办理范畴尚属创始，也将直接优化进步红星美凯龙的托付办理商场运营形式，从中长时间来看，并购基金能够为新开托付办理商场供应有力支撑，成为红星美凯龙“轻财物、渠道化”运营形式的重要支撑。
走专业化金融路途
以家居商业地产为根底财物的并购基金在国内尚属首例，这使得红星美凯龙和高和本钱的协作形式成为业界重视的焦点。
协作两边在各自范畴均以专业见长。红星美凯龙不只是家居流通范畴龙头，更是在该范畴深耕三十年，对家居商业地产可谓一目了然，通晓家居商业地产的运营办理，这也使得其具有许多的项目来历。
而高和本钱则是我国首支也是国内规划最大的商业地产私募股权基金，此前专心于出资一线城市和1.5线城市中心区域的商业不动产，在北京、上海中心区域出资总额超越240亿元，是我国商业地产基金范畴名副其实的领先者。
“并购基金的建立是红星美凯龙探究连锁商业财物办理中金融办理的榜首步，当时及可预见未来的利率低水平，REITs、CMBS及相似证券化产品的老练，以及红星美凯龙曩昔三十年堆集的职业经历和公司实力，使得红星美凯龙具有了对家居卖场连锁财物进行金融办理的内外部条件。”郭丙合说。
或许正因为如此，并购基金一开始就坚定地走专业化金融路途。据郭丙合在发布会上介绍，红星美凯龙与高和本钱将作为基金的联合GP，一起进行出资决策，一起还将各自出资首期基金的10%-15%，其余部分进行外部募资。在分工上，红星美凯龙首要担任寻觅优质的财物标的，并进行运营办理；高和本钱担任基金的结构建立、财物办理和退出机制规划等，然后充分发挥各自的优势。
高和履行合伙人周以升表明，红星美凯龙与高和有较深的根由，两边有着一起的价值观，且关于职业的痛点和问题十分有共识。现在商业地产职业特别是家居商业地产职业面对三个最中心的问题：运营难、融资难和出售退出难。红星美凯龙与高和建议的并购基金恰恰能够一举处理三个中心难题。
世界闻名商业研究组织SBI以为，作为我国遥遥领先的职业龙头和闻名品牌，红星美凯龙自营及托付办理商场共同办理，共同外观，最大化着重品牌形象，具有高认知度。另一方面，公司现已占有首要兴旺城市的中心方位，也具有多年的职业办理经历，与厂商、经销商相互的相互信赖现已到了一个较高的程度。红星美凯龙是家居职业运营难问题最优异的处理方案供应者。
而国内财物证券化的开展，将使融资难和退出难得到处理。高和本钱是国内商业地产财物证券化的引领者。据悉，高和本钱8月24日刚刚牵头国内榜首例商业物业按揭支撑证券化（CMBS）在我国的落地，该融资东西作为世界干流的商业物业融资东西，将会代替和优化运营性典当借款，大大下降商业物业的持有融本钱钱。一起，因为其更低的融本钱钱将会使持有商业物业取得正的杠杆，然后大大促进出资人出资商业地产私募基金以及REITs的爱好。因而，我国商业地产出资正式进入财物证券化年代。
周以升以为，根据对家居职业的上述三个难题的处理，红星高和家居商业地产并购基金将能够为出资者发明三重价值：一是运营才能进步，带来的物业增值；二是财物证券化融资东西，将会大大下降融本钱钱；三是跟着REITs越来越近，基金收买低活动性物业后有望从本钱市场取得更好的活动性溢价。
轻财物、渠道化运营翻开估值空间
近两年，开发商的轻财物化是职业的重要课题，包含万科、保利、世茂等“重型”企业相继提出向轻财物方向开展的战略。
在本年6月18日红星美凯龙30周年盛典上，董事长车建新宣告施行“1001战略”，将实体商场拓宽到1000家。“在这个过程中，金融立异既是重要的开展引擎，也将发明巨大的出资空间。”车建新以为，“这次并购基金的协作，将进一步打通家居工业和金融本钱的交融。”
？此次与高和本钱一起建议建立并购基金，将会大大优化红星美凯龙本身的商业形式，使红星美凯龙不只能够取得托付办理商场托付办理费的收入，也能取得托付办理商场本钱增值的利益。当然，最直接获益的便是托付办理商场的原业主，红星美凯龙在协助他们处理运营难题之后，经过并购基金能够协助他们处理融资难和退出难的问题。“并购基金是一个多赢的组织，能够完成帕累托改善。”郭丙合说，并购基金将收买一些优质托付办理商场的物业，然后使得基金、红星美凯龙和品牌商户的利益愈加共同，避免了潜在的委管费、租金上涨等利益冲突，一起给托付办理商场业主方供应了一个有用的变现通道，使得其能够愈加灵敏应对本身运营组织。
业内人士指出，优秀的商业办理、物业办理带来的运营绩效，会经过金融办理愈加精确地表现，因而金融办理和商业办理、物业办理是一体化的，而不是切割的。
1000家商场的背面意味着巨大的资金投入，而并购基金为快速新开托付办理商场供应了一种新的或许。“收买基金是红星美凯龙在商业地产金融方面进行的有利探究，也为‘1001战略’供应了一个有力的支撑，托付办理商场业主方会很欢迎这种新形式。”郭丙合表明。
住建部政策研究中心主任秦虹此前揭露表明，商业地产的运营特别需求财物证券化的支撑。她以为，商业地产内涵开展要求长时间资金的支撑，许多开发企业面对的最大的窘境便是要靠散售处理资金回笼问题，但散售也带来未来运营的困难；而财物证券化坚持了物业运营权的完整性，有利于进步运营水平缓最大化地进步商业价值。此外，财物证券化完成了很多出资者的参加和挑选，形成了有用的激励机制，也分散了商业地产的危险，促进了职业的稳定开展。
闻名经济学家赵晓以为，红星美凯龙与高和本钱基金的建议，是供应侧变革布景下一个联合立异的极佳样本，也是我国商业地产范畴轻财物金消融的经典事例。红星美凯龙经过与高和建立并购基金来支撑“1001”战略和互联+2.0，将金融与工业深度交融，极具前瞻性和履行力，将改动其上市公司本身的商业模型和盈利形式，这一系列的行动也有望翻开公司的估值空间和生长潜力。